No cenário imobiliário, um problema corriqueiro diz respeito aos débitos existentes nas contas de consumo de um imóvel, seja em locações residenciais ou comerciais. Quem é responsável por essas dívidas? O que acontece se um inquilino sai do imóvel deixando contas em aberto?
Neste artigo, vamos explorar esse tema em detalhes, elucidando as questões envolvidas e fornecendo orientações para aqueles que enfrentam essa situação.
As Concessionárias e o Fornecimento de Serviços
As concessionárias, empresas responsáveis pelo fornecimento de serviços como energia elétrica e água tratada, muitas vezes geram dúvidas sobre sua postura em relação aos débitos dos consumidores.
Do ponto de vista jurídico, essas empresas não podem negar o fornecimento de serviços a um novo locatário ou proprietário, mesmo que haja débitos em nome do ocupante anterior. Isso se deve ao entendimento de que o consumo não está vinculado ao imóvel, mas sim à pessoa que contratou o serviço.
Portanto, se você é proprietário e alugou seu imóvel, e o inquilino saiu devendo algumas contas, a concessionária não deve negar o serviço com base nessas dívidas. O nome do inquilino será o afetado pelas negativações, não o do proprietário.
Responsabilidade e Titularidade das Contas
Aqui chegamos ao ponto crucial deste artigo: a titularidade das contas de consumo e a responsabilidade por seu pagamento. É altamente recomendável que todos os contratos, sejam de locação ou compra e venda de imóvel, estabeleçam claramente a obrigação de transferir as contas de consumo para o nome da parte responsável. Dessa forma, se essa pessoa não pagar as contas após a transação, será seu nome e CPF que poderão ser negativados pela dívida, livrando o proprietário ou locador desse infortúnio.
No caso de contratos que não contenham essa obrigação de transferência de titularidade, é fundamental que ao menos mencionem que a responsabilidade pelas contas de consumo recai sobre a pessoa que está alugando ou comprando o imóvel. Esse segundo cenário é mais arriscado para o proprietário, pois ele pode ter seu nome e/ou CPF negativados pelos órgãos protetores, mas ainda assim poderá recorrer judicialmente contra a parte devedora usando o contrato como prova.
A Lei do Inquilinato estabelece que o locatário é obrigado a pagar as despesas de telefone e os consumos de força, luz, gás, água e esgoto.
No entanto, é importante frisar que as dívidas referentes a esses serviços são de caráter pessoal, não estando vinculadas ao imóvel. Portanto, elas devem ser de responsabilidade de quem efetivamente as consumiu.
O entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reforça essa ideia ao afirmar que o débito de água e energia elétrica é de natureza pessoal, não estando vinculado ao imóvel.
"O entendimento jurisprudencial proferido pela instância de origem coaduna-se com o desta Corte Superior no sentido de que o débito tanto de água como de energia elétrica é de natureza pessoal, ou seja, não é propter rem, não estando vinculada ao imóvel, de modo que não pode o ora recorrido ser responsabilizado pelo pagamento de serviço de fornecimento de água utilizado por outras pessoas".
(STJ. REsp 1311418/SP, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, T2, j. 17.04.2012).
Consequentemente, o novo ocupante do imóvel não deve ser responsabilizado pelo pagamento do serviço de fornecimento de água utilizado por outros.
Débitos Deixados pelo Inquilino
Se você alugou um imóvel e o inquilino anterior deixou dívidas em relação a contas de consumo, é preciso se preocupar com esse assunto somente se as contas estiverem em seu nome. Caso contrário, se não forem quitadas, o nome do titular será negativado.
Nesse cenário, o recomendado é que você pague essas dívidas e abra um processo judicial contra o inquilino, buscando recuperar os valores devidos e utilizando o contrato de locação como prova das datas em que o inquilino ocupou o imóvel.
Por outro lado, se as contas de consumo estiverem em nome do inquilino devedor, você não precisa se preocupar, pois é o nome dele que será prejudicado em caso de negativação pelos órgãos de proteção ao crédito. A concessionária não deve recusar o fornecimento do serviço nessa situação.
Conclusão
As contas de consumo devem ser vinculadas à pessoa que efetivamente as utilizou, independentemente de estarem ou não definidas em contrato. No entanto, para evitar problemas no final de uma locação, é altamente recomendado que essas contas sejam transferidas para o nome do inquilino ou responsável pelo imóvel.
Nos contratos de locação, mesmo que a Lei do Inquilinato já preveja a responsabilidade pelas contas de consumo, é essencial que haja cláusulas específicas citando que o locatário assume essa responsabilidade. Além disso, é importante que o locatário concorde em transferir as contas para seu nome, sob o risco de rescisão contratual e pagamento de multa caso não o faça.
A importância de um contrato bem definido é clara. Ele serve como segurança para todas as partes envolvidas, evitando conflitos que possam levar a disputas judiciais e, assim, prevenindo prejuízos e perda de tempo.
Portanto, recomenda-se sempre elaborar contratos claros e objetivos, que estabeleçam com precisão as responsabilidades e obrigações das partes envolvidas em uma negociação imobiliária.