4. Assembleia dos condôminos
A assembleia dos condôminos é o órgão máximo do condomínio. Algumas matérias são de sua competência exclusiva. Outras a ela chegam em virtude de sua inclusão no ato de convocação. A assembleia é, também, órgão revisor e recursal dos atos da administração do condomínio. O modo de convocação da assembleia é regulado na convenção do condomínio.
A assembleia é ordinária ou extraordinária. A assembleia ordinária se reúne obrigatoriamente uma vez por ano, devendo ser convocada pelo síndico, tendo por finalidade a aprovação do orçamento das despesas do ano seguinte, a deliberação sobre a prestação de contas do síndico e, se for o caso, a fixação ou alteração da contribuição ordinária dos condôminos, a alteração do regimento interno e a substituição do síndico. Como essas matérias são determinadas em lei, não há necessidade de serem expressas no ato de convocação. Ainda que o ato de convocação não refira a alteração do regimento interno, qualquer condômino presente poderá propô-la. A substituição do síndico depende de estar com seu mandato concluído ou se a convenção determinar o término coincidente com a data da assembleia ordinária. A assembleia ordinária não é o momento oportuno para destituição do síndico, pois esta é dependente de convocação expressa e de se lhe assegurar o devido processo e o direito de defesa. Se o síndico não a convocar, poderá fazê-lo ao menos um quarto dos condôminos, de acordo com suas frações ideais. Como a assembleia ordinária é obrigatória, se a convocação não for feita pelo síndico ou pelo grupo de condôminos, caberá ao juiz decidir sobre as matérias, a requerimento de qualquer condômino.
A assembleia extraordinária pode ser convocada em qualquer tempo, para deliberação sobre matérias estranhas à assembleia ordinária. As matérias devem estar expressas no ato de convocação e somente sobre elas pode haver deliberação. Cabe ao síndico convocá-la ou ao menos um quarto dos condôminos, de acordo com suas frações ideais. O grupo de condôminos pode se dirigir ao síndico para a convocação ou fazê-la diretamente aos demais condôminos. A assembleia extraordinária pode ser convocada por qualquer condômino, isoladamente, para autorização de despesas com obras consideradas necessárias, porém não urgentes (CC, art. 1.341, § 3º), se o síndico se omitir em convocá-la.
A convenção do condomínio ou o regimento interno definem quem preside a assembleia, o local, o horário preferencial, a ordem dos trabalhos, o modo de discussão das matérias, a votação. Não há exigência legal de a votação ser secreta ou por utilização de cédulas. Basta o levantamento da mão para expressar o voto favorável ou contrário, ou a manifestação individual, declinando-se o número de cada unidade.
Apenas podem participar das assembleias e votar os condôminos que estejam quites com suas obrigações com o condomínio. Os votos não são pessoais, mas proporcionais às frações ideais de cada condômino. A lei brasileira adota o critério da fração ideal e o princípio da inseparabilidade que rege as unidades imobiliárias em relação às frações ideais. “O cálculo das frações ideais precede, pois, ao lançamento da incorporação, e é exigência para que o incorporador possa negociar as unidades” (Pereira, 1999, p. 105). Admite a lei, no entanto, que a convenção do condomínio disponha de forma diferente (não o regimento interno, pois diz respeito ao exercício do direito). A convenção pode estabelecer que o voto seja pessoal, ou seja, cada condômino presente significa um voto, ou que a titularidade de cada unidade valha voto igual, ainda que as unidades tenham frações ideais diferentes, pois o condomínio pode ser composto de unidades com áreas distintas (por exemplo, o prédio pode ter apartamentos com tamanhos e dependências maiores e menores). Os condôminos podem ser representados por procurador, condômino ou estranho, salvo se a convenção não o admitir. Sustenta-se, doutrinariamente, que a minoria não se vincula quando a deliberação da maioria aprovar ato ilícito. A Lei nº 4.591, de 1964, admitia o voto do locatário, mas essa norma permissiva não foi reproduzida no Código Civil, que revogou a legislação anterior, prevalecendo o que dispuser a convenção; entendimento pela sua continuidade implica repristinação, o que nosso direito rejeita.
A distribuição dos poderes de voto, de modo diferente ao do modelo legal supletivo da proporção às frações ideais, pode se refletir na fixação da contribuição condominial. A assembleia pode deliberar que, independentemente dos tamanhos das unidades, a contribuição de cada condômino será igual. Essa deliberação é frequente em situações de condomínios de casas ou de condomínios com grandes áreas de lazer e jardins, pois a utilização e as despesas de manutenção destas são iguais, independentemente das áreas internas das unidades.
Os quóruns são de presença e de deliberação. Os quóruns de deliberação nas assembleias ordinárias e extraordinárias são variados, dependentes das matérias (sempre considerando a proporção às frações ideais, salvo disposição diferente na convenção do condomínio):
(1) Maioria dos presentes, isto é, metade mais um, em segunda convocação, salvo quando exigido quórum especial para determinada matéria. Não há quórum de presença. A segunda convocação já pode estar contida no ato de convocação, como é costume se fazer, fixando-se outro horário no mesmo dia, caso não se consiga alcançar o quórum, no primeiro horário, de pelo menos metade das frações ideais.
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(2) Maioria dos presentes, no horário da primeira convocação, salvo quando exigido quórum especial. O quórum de presença exigível deve corresponder pelo menos à metade das frações ideais.
(3) Metade mais um dos condôminos, proporcionalmente às frações ideais, para: a) autorização de obras úteis ao condomínio (não necessárias); b) reconstrução ou venda do imóvel, em caso de destruição da edificação, por fatos estranhos à deliberação dos condôminos.
(4) Quórum de dois terços dos votos dos condôminos para: a) deliberar sobre o percentual da multa a ser cobrada do condômino inadimplente, quando a convenção não a tiver previsto; b) realização de obras no condomínio, consideradas benfeitorias voluptuárias; c) realização de obras novas em partes comuns, acrescentadas à construção original, para facilitar ou aumentar a utilização pelos condôminos; d) alteração da convenção do condomínio. O STJ (REsp 1.230.916) admitiu que a convenção do condomínio possa estabelecer quórum mais elevado para essas deliberações.
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(5) Quórum de três quartos dos votos dos condôminos, excluído desse cálculo o condômino inadimplente, para: a) deliberar sobre o pagamento por este de multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição condominial; b) deliberar sobre a imposição de multa, correspondente ao décuplo do valor atribuído à convenção condominial, ao condômino antissocial. Há entendimento (TJSP, Acórdão 6549920) no sentido de a convenção poder adotar quórum menor, porque a norma do art. 1.377. do Código Civil não seria de ordem pública (como a que fixa o limite máximo da multa), mas sim de ordem privada.
(6) Unanimidade dos votos dos condôminos para: a) mudança da destinação ou finalidade do edifício ou da unidade (residencial, empresarial ou mista); b) construção de outro pavimento no edifício já construído, ou para construção de outro edifício no terreno comum, destinado a conter novas unidades imobiliárias; c) alteração das frações ideais. A unanimidade dificilmente se obtém em um grupo de pessoas, pois a divergência pode ocorrer. Por essa razão, apenas essas hipóteses excepcionais, que dizem respeito à essência do condomínio, a exigem. A falta de unanimidade, ainda que por razões inconfessadas ou por motivos desarrazoados de algum condômino, não pode ser suprida pelo Poder Judiciário, pois configura direito potestativo.
O art. 1.351. do Código Civil, quando prescreve a unanimidade, alude a “mudança de destinação do edifício”, que deve ser interpretado em harmonia com as expressões “o fim a que as unidades se destinam”, previstas no art. 1.332, III, como requisito para a instituição do condomínio edilício, pois este também existe quando as unidades autônomas são isoladas (condomínio de casas ou de quadra). Segundo Ebert Chamoun (1970, p. 18) a comissão elaboradora do anteprojeto do Código Civil optou pela exigência da unanimidade dos condôminos para a construção de nova unidade imobiliária, ainda mesmo quando realizada no terraço de cobertura particular; mas, obras de acréscimo pode o condômino aí empreender, subordinadas inclusive à condição de não erguer mais de um pavimento no edifício. A lei brasileira segue orientação distinta da faculdade contida no art. 1.127. do Código Civil italiano, de o condômino do último andar poder elevar outros andares, salvo se houver impedimento no título, ou a estrutura do edifício não permitir. A alteração da fração ideal, pela construção de novas unidades “necessita de aprovação unânime de todos os condôminos, que inexistindo impede a sua efetivação” (STF, RE 96.409).
Se a convenção de condomínio tiver previsto um conselho fiscal, cuja criação é facultada pelo art. 1.356. do Código Civil, ele deverá ser composto de três membros efetivos. Além dos membros efetivos, pode a convenção do condomínio incluir suplentes. Compete ao conselho fiscal dar parecer sobre as contas do síndico, como subsídio para deliberação da assembleia dos condôminos. A escolha dos membros do conselho fiscal é feita mediante eleição em assembleia dos condôminos. A apreciação das contas do síndico não se resume aos aspectos contábeis, mas também à regularidade e à necessidade das despesas, inclusive se dependiam ou não de prévia autorização da assembleia dos condôminos.
5. Gestão e responsabilidade do condomínio
A gestão ou administração do condomínio compete ao síndico, eleito em assembleia dos condôminos, que a esta deve prestação de contas. O síndico é o órgão executivo do condomínio. O síndico é eleito entre os condôminos, mas pode ser escolhido estranho, se nenhum desejar assumir a gestão ou não conseguir ser eleito. Para Caio Mário da Silva Pereira, a função de síndico pode ser dada a uma pessoa jurídica (1999, item 98). Nesse sentido permite a lei que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação. O prazo do mandato do síndico não pode ultrapassar de dois anos, de acordo com o que estabelecer a convenção do condomínio. A lei (CC, art. 1.347) permite que o prazo do mandato possa ser renovado, pela assembleia dos condôminos. Não há limite para as renovações, deixando-se a critério dos condôminos, que, eventualmente, prefiram manter o síndico enquanto lhes satisfizer.
Dependendo do número de unidades, a convenção do condomínio pode prever a figura de subsíndico ou de vários subsíndicos. Quando o condomínio é composto de vários edifícios de unidades imobiliárias, cada um pode contar com um subsíndico, cabendo ao síndico a tarefa de coordenação. Nas relações com terceiros apenas o síndico tem poderes de atuar em nome do condomínio, mas pode haver distribuição de poderes na convenção ou delegação deles feita pelo síndico.
O síndico ou subsíndico podem ser remunerados, de forma direta ou indireta, neste caso com dispensa de pagamento das contribuições condominiais ou outra modalidade, tudo de acordo com o que tiver previsto a convenção. Ambos respondem pelos prejuízos que causar ao condomínio, pelo desempenho inexato de suas atribuições.
Em condomínio de muitas unidades, a gestão é tarefa complexa, que demanda necessidade de terceirizar as atividades, com a contratação de empresas especializadas em administração de condomínio. São necessários serviços de cobranças, de serviços de advocacia e de contabilidade, de gestão de contratos com prestadores de serviços permanentes de manutenção, de gestão de pessoal empregado no condomínio, de controle de material, de contratação e acompanhamento de obras e serviços. Dependendo de aprovação da assembleia dos condôminos, pode o síndico transferir poderes de representação judicial ou extrajudicial do condomínio a outra pessoa física ou jurídica, salvo se a convenção não o permitir.
O síndico atua pelo condomínio edilício, em juízo ou fora dele. O Código Civil diz que compete a ele “representar, ativa e passivamente” o condomínio. Mas, o síndico é órgão do condomínio e órgão não representa e sim “presenta”. A entidade se exterioriza pela atuação do órgão, segundo o modelo dos órgãos da pessoa física: o cérebro ou a mão, por exemplo, integram-na. Diferentemente, a representação é externa à pessoa ou entidade; outra pessoa ou entidade atuem em nome da representada. Os poderes do síndico são os mais amplos possíveis para atuar pelo condomínio perante os condôminos e terceiros, suficientes à “defesa dos interesses comuns” (CC, art. 1.348, II). Cabe ao síndico receber citações do Poder Judiciário, nas ações que se fundem deliberação da assembleia, ou que envolvam responsabilidade do condomínio. O síndico que excede de seus poderes, ou age contra as deliberações da assembleia dos condôminos, é mero gestor de negócios em relação a esses atos (CC, art. 861), salvo se os condôminos os ratificarem.
O condomínio, por seu síndico e mediante representação judicial outorgada a advogado, pode ajuizar ações contra os titulares das unidades, principalmente para cobrança dos débitos destes com contribuições condominiais. O STJ (REsp 1.100.087), interpretando extensivamente e por analogia o art. 3º, IV, da Lei nº 8.009, de 1990, passou a admitir a penhora da unidade residencial, que se qualifica como bem de família, em execução movida pelo condomínio edilício para cobrança das despesas condominiais.
Além dos poderes gerais de administração e atuação, o síndico é investido de competências específicas, pela lei e pela convenção do condomínio. Essas competências têm o significado de atribuições, configurando mais deveres que faculdades. Compete-lhe cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações da assembleia; convocar as assembleias ordinárias e extraordinárias; informar os condôminos de fatos que lhes interessem e os que lhes possam acarretar encargos; conservar, guardar e manter as coisas comuns; cobrar dos condôminos as contribuições condominiais e multas; prestar contas à assembleia e realizar seguro das edificações.
As obras a serem feitas no condomínio classificam-se, como as benfeitorias, em necessárias, úteis e voluptuárias. As necessárias são as indispensáveis ao condomínio, que pode ficar comprometido em sua segurança ou ser depreciado se não forem feitas. Têm por finalidade a conservação, a manutenção, a segurança e a integridade das partes comuns. As obras e reparações necessárias impõem-se por si mesmas, não dependendo de autorização dos condôminos e podem ser realizadas pelo síndico, cujas despesas serão apreciadas pela assembleia ordinária subsequente, no conjunto da prestação de contas. A omissão do síndico, em virtude da urgência e do risco de prejuízo ao condomínio, faculta a qualquer condômino a realizá-las, se tiver condições financeiras para isso.
As obras necessárias, ainda que urgentes, que importarem valores elevados ou excessivos, após iniciadas, devem ser comunicadas aos condôminos, com a convocação de assembleia, para que esta decida se: são necessárias, são urgentes e se os valores podem ser suportados. O quórum para deliberação é simples (maioria dos presentes). Porém, se as obras não forem urgentes e acarretarem despesas excessivas somente poderão ser iniciadas após autorização da assembleia extraordinária, convocada para esse fim pelo síndico ou, se este não fizer, por qualquer condômino, também com quórum simples de deliberação. Não necessitarão de autorização da assembleia as despesas não excessivas com obras necessárias não urgentes. Consideram-se excessivas as despesas que ultrapassem os limites das receitas ordinárias do condomínio e impliquem rateio entre os condôminos de contribuições extraordinárias.
As obras e reparos úteis ampliam as possibilidades de uso, utilidade e conforto das partes comuns, no interesse dos condôminos. Não são necessárias, mas agregam valor econômico ao condomínio. São assim: a ampliação do salão de festas, a construção de piscina, a criação de salão de jogos, a abertura de outro acesso. Às vezes, de acordo com as circunstâncias, as obras úteis podem ser consideradas necessárias. Em locais de elevado risco, sistemas eletrônicos de segurança podem ser considerados necessários. As obras úteis para que possam ser iniciadas pela administração do condomínio dependem de aprovação em assembleia extraordinária, para a qual se exige o quórum especial de votação (e não de presença) da maioria dos condôminos, proporcionalmente às frações ideais.
As obras voluptuárias são as que têm finalidades estéticas. Não são necessárias nem úteis, mas agregam valor, pois é da natureza humana a apreciação da beleza e do que é agradável à contemplação. São assim: as esculturas nos ambientes de circulação do condomínio; os jardins (são úteis, no entanto, quando têm por finalidade a melhoria da temperatura dos ambientes comuns); a ornamentação em geral; a pintura de artista plástico conhecido. As obras voluptuárias, por não serem necessárias ou mesmo úteis, necessitam da aprovação de dois terços dos condôminos, proporcionalmente às frações ideais.
A responsabilidade civil do condomínio por danos ocorridos dentro ou fora de suas instalações são equivalentes à atribuída à pessoa jurídica. Por exemplo, há responsabilidade do condomínio pelos danos causados a terceiros por seus empregados ou pessoas a seu serviço, no exercício de suas atividades, notadamente quando ocorrer de condução ou manejo de equipamentos ou veículos a ele pertencentes. Já está assentado no STJ (EDiv no REsp 268.669) que “o condomínio só responde por furtos ocorridos nas suas áreas comuns se isso estiver expressamente previsto na respectiva convenção”.
Os titulares das unidades imobiliárias são responsáveis pelos danos causados pelos respectivos moradores, nas áreas comuns, ou em decorrência de objetos caídos delas. Assim, aplicando-se o art. 938. do Código Civil, é do titular da unidade e não do condomínio a responsabilidade pelo dano proveniente de coisas que dele caírem ou forem lançadas em local indevido. A responsabilidade é do condomínio se o dano provier da falta de reparos na fachada do prédio, porque esta é coisa comum.
Há dever para o condomínio edilício de realizar seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição parcial ou total. O fim da norma legal (CC, art. 1.346) é de possibilitar a reconstrução da edificação, com a indenização recebida, de acordo com a apólice do seguro. Independentemente desse seguro geral, de caráter obrigatório, pode cada condômino contrair idêntico seguro especificamente para sua unidade.
A responsabilidade por defeitos de execução da obra é do incorporador. De acordo com o STJ (REsp 884.367), ao incorporador, nos termos da Lei nº 4.591, de 1964, cabe a contratação da edificação do imóvel construído de unidades imobiliárias e “é exatamente por lhe caber essa tarefa que responde pela má ou defeituosa execução da obra, traduzida, na sua ruína ou ameaça de ruína, exigindo reparações de vulto ou reconstrução”. Quase sempre a empresa construtora é também a incorporadora.