A compra de um imóvel é um passo significativo na vida de muitas pessoas. No entanto, uma prática que ainda persiste é a não regularização ou atualização da matrícula do imóvel em um Cartório de Registro de Imóveis após a compra. Esse cenário é comum e pode ocorrer por diversos motivos, como a intenção de economizar no registro, falta de informações, desejo de evitar uma declaração de bens ou simplesmente a negligência em relação ao registro em cartório.
Neste artigo, abordaremos as consequências de não registrar um imóvel e como essa prática pode afetar os compradores.
O Contrato de Compra e Venda: Uma Ilusão de Propriedade
Muitas pessoas acreditam que, ao assinar um contrato de compra e venda de imóvel, o negócio está concretizado, garantindo a transferência da propriedade.
No entanto, essa visão está equivocada. A assinatura do contrato de compra e venda serve para que as partes envolvidas formalizem suas responsabilidades e obrigações, mas a propriedade real só se concretiza com a devida averbação da negociação em um Cartório de Registro de Imóveis.
O Contrato de Gaveta e o Risco de Perda do Imóvel
Um contrato de compra e venda não registrado é frequentemente denominado "contrato de gaveta".
Sem o registro, o comprador fica sujeito a uma série de riscos, incluindo a possível perda do imóvel. Existem várias situações em que isso pode ocorrer:
1. Falecimento do Vendedor
Um aspecto sensível e importante a considerar em transações imobiliárias é a possibilidade do falecimento do vendedor antes que o registro da venda seja concluído. Esse cenário desencadeia um conjunto de implicações legais e procedimentos que afetam tanto o comprador quanto a propriedade em questão.
Se o vendedor falecer antes que a transação seja registrada, o imóvel automaticamente se tornará parte de sua herança. Isso significa que o imóvel será dividido entre os herdeiros de acordo com as leis de sucessão em vigor na jurisdição em que a propriedade está localizada. Para o comprador, essa situação pode criar incertezas e riscos, já que a propriedade pode ser reivindicada pelos herdeiros, resultando na possibilidade de perda do imóvel adquirido.
2. Venda a Terceiros
Quando uma transação imobiliária não é devidamente registrada, ela deixa o imóvel suscetível a uma venda subsequente por parte do vendedor. Em outras palavras, se o comprador não registrar a compra no Cartório de Registro de Imóveis, o vendedor pode, teoricamente, vender o mesmo imóvel a outra pessoa. A propriedade será concedida ao primeiro comprador que registrar a transação. Portanto, se um segundo comprador registrar antes do primeiro, o primeiro comprador pode perder seus direitos sobre o imóvel.
Mas, se um comprador enfrentar a situação de perder seus direitos sobre o imóvel devido à venda não autorizada do vendedor, ele pode buscar reparação na justiça pelos prejuízos sofridos.
3. Penhora de Bens do Vendedor
Outro cenário potencialmente complexo a ser considerado em transações imobiliárias diz respeito à possibilidade de penhora de bens do vendedor. Esta situação pode gerar incertezas para o comprador e requer uma compreensão sólida das implicações legais envolvidas, bem como medidas para proteger seus interesses.
Se o vendedor estiver enfrentando dívidas significativas e essas dívidas se tornarem objeto de um processo de penhora de bens, o imóvel que você adquiriu ainda será considerado de propriedade do vendedor não registrado. Isso significa que, em teoria, o imóvel pode ser penhorado pelas autoridades para cobrir as dívidas pendentes do vendedor.
Registrando a Negociação
Registrar a negociação de um imóvel em um Cartório de Registro de Imóveis é um passo crucial para formalizar a transação e garantir a segurança jurídica dos envolvidos.
Este processo envolve uma série de etapas e encargos que devem ser cuidadosamente considerados. Abordaremos aqui como proceder para registrar a compra ou venda de um imóvel:
1. Escritura Pública
O primeiro passo é a elaboração da escritura pública de compra e venda. Esta é um documento legal que formaliza a transação e deve ser elaborado por um tabelião de notas. Na escritura, todas as partes envolvidas na negociação, ou seja, o comprador e o vendedor, devem estar presentes ou representados por procuração.
2. Pagamento de Impostos
Antes de prosseguir com o registro, é necessário quitar os impostos devidos. O principal deles é o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), que é calculado com base no valor venal do imóvel ou no preço de compra e venda, o que quer que seja maior. Certifique-se de verificar a alíquota em vigor em sua região e efetuar o pagamento.
3. Verificação de Débitos
Antes de registrar a negociação, é importante garantir que não existam débitos pendentes relacionados ao imóvel, como IPTU em atraso, condomínio não pago ou ônus como hipotecas ou penhoras. Todos esses detalhes devem estar regularizados para que a transação prossiga sem problemas.
4. Agendamento no Cartório de Registro de Imóveis
Com a escritura pública e os impostos pagos em mãos, é hora de agendar uma visita ao Cartório de Registro de Imóveis da jurisdição em que o imóvel está localizado. Lá, você apresentará os documentos necessários, incluindo a escritura e os comprovantes de pagamento de impostos.
5. Taxas de Registro
O Cartório de Registro de Imóveis cobra uma taxa para efetuar o registro da negociação. Essa taxa pode variar de acordo com a região e deve ser paga no momento da apresentação dos documentos.
6. Registro e Expedição da Matrícula Atualizada
Após a análise dos documentos e o pagamento das taxas, o Cartório de Registro de Imóveis fará o registro da transação. Após o registro, será emitida uma matrícula atualizada, que comprova que o imóvel está em nome do novo proprietário.
7. Atualização dos Órgãos Públicos
Após o registro, é importante atualizar os órgãos públicos, como a prefeitura e o cadastro imobiliário, com a nova titularidade do imóvel.
Registrar a negociação em um Cartório de Registro de Imóveis é um procedimento fundamental para assegurar a validade e a segurança da transação.
Embora envolva custos e um processo burocrático, ele garante que todas as partes estejam protegidas legalmente e que o imóvel tenha sua titularidade devidamente estabelecida.
Os Encargos do Registro
Como demonstrado anteriormente, o processo de registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis é um passo crucial para garantir a propriedade legítima e os direitos do comprador. No entanto, ao se embarcar nesse importante procedimento, é vital compreender os encargos financeiros associados, que podem variar de acordo com a localização geográfica e o valor do imóvel. Abordaremos aqui alguns dos principais encargos a serem considerados:
1. ITBI - Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis
O ITBI é um tributo que deve ser pago para que a transferência de propriedade do imóvel seja devidamente registrada.
Esse imposto é calculado com base no valor venal do imóvel ou no preço de compra e venda, o que quer que seja maior. É essencial verificar a alíquota vigente em sua região, pois ela pode variar significativamente.
2. Verificação do IPTU
Antes de prosseguir com o registro, é fundamental garantir que não haja débitos pendentes de IPTU relacionados ao imóvel em questão.
A não regularização desses débitos pode atrasar ou até mesmo impedir o processo de registro. Certifique-se de que todas as contas de IPTU estejam em dia para evitar surpresas desagradáveis.
3. Taxas de Registro
Além dos impostos mencionados acima, o Cartório de Registro de Imóveis cobra uma taxa pelo serviço de registro em si. Essa taxa pode variar de acordo com o estado e até mesmo entre municípios.
Portanto, é aconselhável pesquisar antecipadamente as taxas aplicáveis em sua localidade e incluí-las no planejamento financeiro da compra do imóvel.
Regularização de Imóveis sem Registro
Se você comprou um imóvel e ainda não o registrou, é possível regularizá-lo posteriormente.
Conclusão
Em todas as situações, fica claro que o registro de um imóvel é fundamental para garantir a propriedade sobre o bem adquirido.
Um contrato de compra e venda serve como segurança entre as partes envolvidas e ajuda a evitar conflitos que poderiam resultar em disputas judiciais e perdas de tempo.
Portanto, a regra de ouro ao adquirir um imóvel é sempre registrá-lo para proteger seus direitos e evitar possíveis complicações no futuro.
Referências Legais
Lei Federal nº 10.406 - Código Civil.