TODO MUNDO SABE que construir no terreno de terceiros não é a melhor solução - principalmente para quem pretende se casar - e, lidando com muita frequencia com o assunto, podemos dizer que quase sempre isso pode trazer problemas no futuro. De toda forma, também sabemos que quase sempre não se trata de opção mas única alternativa diante da impossibilidade de outras escolhas. Fato é que a Lei trata a questão no artigo 1.253 do Código Civil que assevera:
"Art. 1.253. Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo PROPRIETÁRIO e à sua custa, até que se prove o contrário".
Da leitura desse dispositivo já podemos extrair um importante conselho: GUARDE todas as notas e demais comprovações (fotos inclusive) de que você efetivamente foi o responsável por custear a edificação/construção. O dispositivo é claro e estampa um princípio vigente no direito que é o "princípio da gravitação jurídica", segundo o qual o "acessório segue o principal". Uma possibilidade de excepcionar essa regra está no "Direito de Superfície" que também é tratado no Código Civil no artigo 1.369 e seguintes, sendo inclusive novidade dos últimos anos o festejado "Direito de Laje" que por sua vez tem assento legal no artigo 1.510-A e seguintes do CCB. Diz o Código Civil, com relação a esses institutos, respectivamente:
"Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis" .
"Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo" .
Também é fato que na imensa maioria dos casos, dada a informalidade que envolve esse tipo de situação, ninguém efetivamente busca assessoria jurídica antes de "levantar um puxadinho" ou efetuar a construção no terreno de terceiros. Isso é o cenário mais comum. Nesse contexto, afastadas então as hipóteses de direito de superfície e direito de laje, temos que valerá mesmo o regramento do citado artigo 1.253 que seguindo os demais artigos aponta no artigo 1.255 o que na grande maioria dos casos será a solução:
"Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.
Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo".
Uma situação corriqueira que exemplifica bem a aplicação desses dispositivos é a do casal que, visando futuro casamento, decide construir no terreno da mãe ou pai de um deles. Se eventualmente o relacionamento não evoluir para um casamento mas sobrevier o rompimento pelo término, estando levantadas construções no terreno alheio, terá quem custeou as construções direito à indenização se demonstrada a boa-fé, como aponta a parte final do citado artigo 1.255. Será também relevante identificar se já havia entre o casal uma UNIÃO ESTÁVEL inclusive já que essa pode adotar regime de bens, como aduz o artigo 1.725 do CC, influenciando dessa forma na destinação/partilha de eventual indenização. Não sendo o caso de união estável mas sim namoro entendemos que a comprovação recomendada acima, quanto aos gastos despendidos com a edificação, será suficiente para comprovar e requerer a referida indenização, observadas as demais regras aplicáveis ao caso concreto.
POR FIM, ilustra bem a questão analisada a decisão do TJSP que manteve decisão do juízo de piso que por sua vez assegurou a vedação ao enriquecimento ilícito preconizada pela norma:
"TJSP. 0027194-10.2005.8.26.0451. J. em: 09/04/2013. INDENIZAÇÃO. CONSTRUÇÃO EDIFICADA DE BOA-FÉ EM TERRENO ALHEIO. AUTOR QUE CONSTRUIU IMÓVEL NO TERRENO DE PROPRIEDADE DO PAI DA RÉ COM A LEGÍTIMA PERSPECTIVA DE QUE O RELACIONAMENTO AMOROSO SE CONSOLIDARIA. ROMPIMENTO DO NAMORO. PLEITO OBJETIVANDO RESSARCIMENTO DOS VALORES DESPENDIDOS NA CONSTRUÇÃO. DIREITO DE RESSARCIMENTO SOB PENA DE ENRIQUECIMENTO ILÍCITO DOS RÉUS. RECURSO DOS RÉUS PRETENDENDO A REDUÇÃO DO VALOR A SER RESSARCIDO E ALTERAÇÃO DO TERMO INICIAL PARA INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA. INTELIGÊNCIA DO ART. 219 DO CPC. RECURSO ADESIVO. PEDIDO PARA ATRIBUIÇÃO DE 1/3 DA PROPRIEDADE DO TERRENO AO AUTOR. NÃO CONHECIMENTO. INOVAÇÃO EM SEDE RECURSAL. DESCABIMENTO. RECURSO ADESIVO DO AUTOR NÃO CONHECIDO E DESPROVIDO O RECURSO DOS REQUERIDOS".