A compra de um imóvel representa um dos principais objetivos para muitos brasileiros, seja como realização do sonho da casa própria ou como investimento seguro. No entanto, esse processo demanda atenção, pesquisa e cautela.
Muitos desconhecem os riscos envolvidos na compra de um imóvel sem uma prévia investigação de sua situação e do vendedor. É crucial estar ciente dos perigos potenciais.
Ao longo do tempo, as leis têm evoluído e buscado concentrar as informações necessárias para os compradores de imóveis antes do fechamento do negócio.
Além disso, prefeituras e cartórios têm se tornado mais rigorosos com a documentação, e compradores e vendedores têm se conscientizado cada vez mais para garantir segurança nas transações.
Infelizmente, há ainda muita informação básica desconhecida pela maioria, exigindo pesquisa e análise cuidadosa para uma compra segura.
Por isso, é fundamental ampliar o conhecimento antes de concluir a compra e assinar o contrato de compra e venda.
Neste texto, destacaremos 5 aspectos que podem resultar na invalidação de uma compra de imóvel, visando orientar sobre como evitá-los.
1. Legitimidade do vendedor para vender o imóvel
Apesar de parecer óbvio, é necessário assegurar que o vendedor tenha o direito legal de vender e transferir o imóvel, caso contrário, a venda será anulada. Para isso, é necessário verificar se o vendedor é o legítimo proprietário. Uma maneira simples de fazer isso é solicitando uma certidão atualizada de inteiro teor da matrícula do imóvel.
Além disso, é importante considerar outros fatores, como a capacidade civil do vendedor, seu estado civil e regime de bens, bem como possíveis impedimentos legais.
E, caso a venda seja efetuada por meio de uma procuração, a procuração deverá ser pública, feita em cartório.
2. Impedimentos averbados na matrícula do imóvel
Desde a Lei Federal 13.097, criada em 2015, o princípio da concentração na matrícula do imóvel estabelece que todos os atos capazes de impedir a transferência de propriedade devem estar averbados na matrícula do imóvel. Para verificar essas informações, deve-se solicitar a Certidão de Inteiro Teor da Matrícula de Imóvel ao Cartório de Registro de Imóveis competente.
Nessa certidão, é possível identificar averbações que informam sobre eventuais impedimentos, como ações judiciais contra o vendedor, regime de casamento, penhora ou indisponibilidade do imóvel.
Neste documento, serão apresentadas as averbações (identificadas com o prefixo AV-) que indicam possíveis impedimentos, tais como ações judiciais e execuções contra o vendedor, informações sobre o regime de bens do vendedor, status de penhora ou indisponibilidade do imóvel, entre outros aspectos relevantes.
Além disso, para aqueles que desejam efetuar a compra com contratos de financiamento imobiliário, é exigida a apresentação deste documento, o qual possui validade de 30 dias.
3. Dívidas fiscais e trabalhistas do vendedor
Não somente as dívidas do imóvel podem impedir a sua venda, mas as dívidas fiscais do vendedor também podem impactar a negociação. Se o vendedor estiver inscrito na dívida ativa do município, estado ou União, a venda do imóvel poderá ser considerada fraude à execução fiscal, o que pode anular a sua venda.
Da mesma forma, se o vendedor for sócio de empresas com dívidas trabalhistas, ainda que estas dívidas não estejam diretamente em seu nome, o patrimônio do vendedor pode ser responsabilizado por essas obrigações, incluindo, neste caso, um imóvel vendido para terceiros.
4. Fraudes cometidas anteriormente
Como se não fosse suficiente a quantidade de problemas citados acima, caso tenha ocorrido fraudes no imóvel, o vendedor também pode ter sido uma vítima, resultando depois na anulação da transação imobiliária.
É importante investigar se houveram transações fraudulentas envolvendo o imóvel, como, por exemplo, uma pessoa endividada efetua uma doação do imóvel para o filho, que não tem dívidas, e este filho venda o imóvel para uma terceira pessoa. Neste caso, a terceira pessoa é vítima, sem saber da doação ocorrida de forma ilegítima. O imóvel, neste cenário, pode ter até sido vendido para outra pessoa, que ao levantar os dados do imóvel não encontrou pendências. Mas anos depois a justiça pode anular a doação, por ter sido feita como uma fraude. E todas as negociações que seguiram a doação serão também anuladas, gerando problemas para os compradores seguintes.
5. Não respeitar o direito de preferência
É fundamental observar o direito de preferência, que garante ao inquilino ou coproprietários a prioridade na aquisição do imóvel nas mesmas condições oferecidas ao comprador. Isso é relevante quando há mais de um proprietário ou se o imóvel está alugado.
Em casos como esses, é necessário oferecer o imóvel aos demais interessados antes de concretizar a venda a terceiros.
Caso você deseje adquirir um imóvel que está alugado, o proprietário deverá oferecer o imóvel so inquilino, ofertando nas mesmas condições que o venderá para você. O inquilino terá um prazo legal de até 90 dias para responder.
Assim, é necessário solicitar ao vendedor uma prova de renúncia do direito de preferência do inquilino ou do outro proprietário.
Conclusão
Em resumo, antes de realizar a compra de um imóvel, é essencial conduzir uma pesquisa completa, avaliando todos os possíveis problemas e riscos envolvidos. Dessa forma, o comprador poderá garantir uma transação segura e evitar futuras complicações.
Referências
Código Civil (Lei Federal 10.406)
Lei Federal 13.097