RESUMO
A sociedade confia no registro imobiliário prestado de acordo com o princípio da eficiência, por este representar um depositário fiel da situação jurídica dos imóveis. E, por conseguinte, o instituto da reserva de prioridade, ainda sem previsão legal, vem reafirmar tal função, garantindo maior segurança jurídica nas relações imobiliárias.
Palavras-chaves: Reserva de prioridade; Segurança jurídica; Registro de imóveis
INTRODUÇÃO
Este trabalho tem o objetivo de difundir, tornar público o instituto da reserva de prioridade para que os estudiosos do direito imobiliário, conhecendo-o melhor, criem consciência da sua importância para a segurança jurídica dos negócios imobiliários e, posteriormente, passem a adotar jurisprudencialmente e doutrinariamente tal instituto. Por não ter previsão legal, a reserva de prioridade é muito pouco aplicada, somente sendo adotada, no Brasil, nas normas da Corregedoria do Estado do Rio Grande do Sul. E, como é do conhecimento de todos, esse Estado é precursor nas questões de direito, abrindo caminhos no ordenamento jurídico nacional.
Portanto para maior garantia da paz social na prevenção de litígios a reserva de prioridade pode ser um eficaz instrumento para assegurar tal objetivo.
1 O PRINCIPIO DA SEGURANÇA JURÍDICA, NORTEADOR DO ESTADO DEMOCRÁTICO DE DIREITO, E A PROPRIEDADE
"No atual estágio dos conhecimentos científicos sobre o direito, é predominante o entendimento de que não há sociedade sem direito: ubi societas ibi jus." [01] Ou seja, a função primordial do direito é coordenar as relações dinâmicas que se manifestam na sociedade, de modo a organizar a cooperação entre pessoas e prevenir e, em ultimo caso, compor os conflitos que se verificarem entre os seus membros.Essa é a idéia de segurança jurídica, garantir à sociedade o controle social e a definição do que é licito ou ilícito.
Francisco Amaral nos ensina que: [02]
[...] segurança jurídica significa paz, a ordem e a estabilidade e consiste na certeza de realização do direito. Os sistemas jurídicos devem permitir que cada pessoa possa prever o resultado de seu comportamento, o que ressalta a importância do aspecto formal das normas jurídicas, a sua forma de expressão. O direito tem, por isso, como um de seus valores fundamentais, para muitos o primeiro na sua escala, a segurança, que consiste, precisamente, na certeza da ordem jurídica e na confiança de sua realização, isto é, no conhecimento dos direito e deveres estabelecidos e na certeza de seu exercício e cumprimento, e ainda na previsibilidade dos efeitos do comportamento pessoal.
O Princípio da Segurança Jurídica se encontra intensamente relacionado ao Estado Democrático de Direito, podendo ser considerado inerente e essencial ao mesmo, sendo um de seus princípios basilares que lhe dão sustentação.
Consequentemente urge ressaltar que o Princípio da Segurança Jurídica possui conexão direta com os direitos fundamentais e ligação com determinados princípios que dão funcionalidade ao ordenamento jurídico brasileiro, tais como, a irretroatividade da lei, o devido processo legal, o direito adquirido, a coisa julgada, o ato jurídico perfeito, declaração de direitos e garantias individuais, vedação de tribunais de exceção, independência do Poder Judiciário entre outros. Importante ressaltar o princípio constitucional da eficiência que garante aos cidadãos, usuários do serviço registral, maior qualidade na prestação cartorária e, por conseguinte, maior segurança jurídica nas relações imobiliárias.
Destarte, podemos concluir que o princípio da segurança jurídica possui dependência com direitos e garantias fundamentais da nossa Carta Magna, sendo estas os institutos que lhe darão maior efetividade.
A propriedade, instituto basilar do Direito Imobiliário Registral vem garantida como um direito fundamental no artigo 5º, caput, e incisos XXII, XXIII, XXIV, XXV e XXVI, da CF/88, inerente a todo brasileiro e aos estrangeiros residentes no Brasil.
A propriedade, direito real tipificado no Código Civil, art. 1225, I, pode ser definida como sendo a situação jurídica consistente em uma relação dinâmica entre uma pessoa, o dono, e a coletividade, em virtude da qual são assegurados àquele os direitos exclusivos de usar, fruir, dispor e reivindicar um bem, respeitados os direitos da coletividade. E, em se tratando de direito registral imobiliário, tem-se a propriedade imóvel como seu principal objeto, sendo que esta somente poderá ser adquirida com o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Como regra geral, o direito de propriedade assegurado constitucionalmente, deverá atender à sua função social, nos exatos termos dos artigos 182, § 2º e 186, da CF/88. Esse direito não é absoluto, visto que a propriedade poderá ser desapropriada por necessidade ou utilidade pública e, desde que esteja cumprindo a sua função social, será paga justa e prévia indenização em dinheiro (art.5º, XXIV, da CF/88). Por outro lado, caso a propriedade não esteja atendendo a sua função social, poderá haver a chamada desapropriação-sanção pelo Município com pagamento em títulos da dívida pública (art. 182,§ 4º, III, da CF/88) ou com títulos da dívida agrária, pela União federal, para fins de reforma agrária (art. 184, da CF/88), não abrangendo, nesta ultima hipótese de desapropriação para fins de reforma agrária, a pequena e média propriedade rural, assim definida em lei, e não tendo o seu proprietário outra, e a propriedade produtiva (art. 185, I e II, da CF/88).
No tocante à propriedade urbana, a desapropriação-sanção é a ultima medida, já que, primeiro, procede-se ao parcelamento ou edificação compulsórios e, em seguida, à imposição de IPTU progressivo no tempo, para, só então, passar-se à desapropriação-sanção.
Após tecermos algumas considerações gerais sobre a propriedade, podemos dizer que o direito registral imobiliário veio garantir a eficácia do exercício do direito de propriedade.
2 O REGISTRO DE IMÓVEIS E DEMAIS PRINCÍPIOS QUE O REGEM
No capítulo acima, falamos do princípio da segurança jurídica, que é genérico, base de todo o estado democrático de direito, e conseqüentemente, pilar do direito registral imobiliário.
Porém ao falarmos em registro imobiliário, não podemos deixar de citar os princípios específicos que o regem.
Mas antes de falarmos dos princípios, é mister conceituarmos a expressão "registro de imóveis", que segundo Maria Helena Diniz: [03]
O registro de imóveis seria o fiel repositório de informações, contendo todos os dados alusivos à propriedade imobiliária, por acompanhar a vida dos direitos reais sobre bens de raiz. Sua função seria a de especificar o imóvel e os demais direitos reais que sobre ele recaírem.
Também a mesma autora, para fins de esclarecimento, diz necessário não confundir a expressão "registro de imóveis" com "registro imobiliário", conceituando este como sendo: [04]
[...] o poder legal de agentes do ofício público, para efetuar todas as operações relativas a bens imóveis e a direitos a eles condizentes, promovendo atos de escrituração, assegurando aos requerentes a aquisição e exercício do direito de propriedade e a instituição de ônus reais de fruição, garantia ou de aquisição, por fornecer meios probatórios fidedignos da situação do imóvel, sob o ponto de vista da respectiva titularidade e dos ônus reais que o gravam, e por revestir-se de publicidade, que lhe é inerente, tornando os dados registrados conhecidos de terceiros.
Em suma, podemos dizer que o registro de imóveis é o instrumento do registro imobiliário.
No presente artigo vamos trabalhar dentro da expressão primeiramente conceituada, por ser mais restrita e a parte "palpável" do registro imobiliário.
Voltando aos princípios, vamos nos concentrar em quatro: publicidade, inscrição, prioridade e concentração, dos quais são primordiais para entendermos o instituto da reserva de prioridade que será examinado posteriormente.
Para falarmos em segurança jurídica no tráfico imobiliário é essencial citarmos o princípio da publicidade, que fundamenta todo o sistema registral.
Segundo Angel Cristóbal Montes: [05]
Com efeito, atualmente, a publicidade das transferências imobiliárias justifica-se (na legislação e na doutrina) pela necessidade de fomentar e ativar o crédito territorial e o ritmo e velocidade das mudanças imobiliárias mediante a segurança jurídica da transações.
Nicolau Balbino Filho (1999, pág 09) diz que " a publicidade é a alma dos registros públicos. É a oportunidade que o legislador quer dar ao povo de conhecer tudo que lhe interessa a respeito de determinados atos. Deixa a par de todo o movimento de pessoas e bens."
Dar publicidade no sentido técnico jurídico significa tornar cognoscível a todos, determinada situação jurídica para tutelas dos direitos; é o revés da clandestinidade.
A publicação é essencial instrumento para prevenir fraudes e assegurar a boa-fé de terceiros, evitando as transmissões fraudulentas e garantindo ao proprietário do imóvel, as vantagens econômicas derivadas da certeza do domínio.
Não se pode perder de vista que, tornando pública a situação jurídica dos imóveis, os órgãos registrais fornecem àquelas situações dominiais aparentes segurança de que os dados que constam nestes órgãos coincidem com a realidade.
O Sistema Brasileiro atribui à publicidade registral efeito erga omnes, justamente pelo fato da presunção de que todos têm conhecimento da relação jurídica uma vez que esta relação jurídica ingressa no Registro Imobiliário.
O terceiro adquirente procura na instituição registral a eliminação dos riscos, no que diz respeito à verdadeira situação jurídica das propriedades territoriais.
O Instituto da Reserva de Prioridade visa exatamente resguardar o adquirente de boa-fé, tornando a publicidade registral mais eficiente na divulgação da situação jurídica do bem. E, consequentemente, o Registro de Imóveis passa a cumprir a sua principal função, qual seja, um repositório, por excelência, mais eficiente para publicidade dos atos atinentes aos imóveis e aos direitos.
Atualmente, o princípio da prioridade decorre da ordem de prenotação do título, e não propriamente do registro. A prenotação consistirá no prévio assentamento do título, que garantirá a prioridade e esta a preferência do direito real sobre o imóvel. O oficial imobiliário, ao receber o titulo, o prenotará, e terá o prazo de 30 dias para registrá-lo. Havendo alguma irregularidade no título o registrador o devolverá à parte, para que esta possa satisfazer as exigências. Não havendo irregularidades, o oficial registrará o titulo preferencialmente a qualquer outro envolvendo o mesmo imóvel que tenha sido prenotado posteriormente.
A diferença deste princípio, regido pelos artigos 182 a 186 da Lei 6015/76, para a prioridade no instituto da "reserva de prioridade" é o momento em que é feita, sendo que neste a prioridade garante, antes da lavratura de uma escritura de transferência ou garantia de direitos reais, a inalterabilidade da situação do imóvel, pelo prazo de 30 dias, para posterior feitura do negocio jurídico que ensejará no registro. Já aquele, resguarda a prioridade posterior à feitura do negócio jurídico, já no momento do registro translativo ou modificativo do direito real.
Já o princípio da concentração determina que todos os atos que digam respeito ao imóvel, ou a direitos reais sobre imóveis, devem constar da matrícula no registro de imóveis. Este é o repositório mas eficiente para a publicidade de atos que digam respeito aos imóveis ou aos direitos, e todos esses atos devem ser lançados nas matrículas dos imóveis.
Segundo o registrador gaúcho João Pedro Lamana Paiva: [06]
[...] nenhum fato jurígeno ou ato jurídico que diga rspeito à situação jurídica do imóvel ou às mutações subjetivas, pode ficar indiferente à inscrição na matrícula. Além dos atos translativos de propriedade, das instituições de direitos reais, a ela devem acorrer os atos judiciais, os atos que restringem a propriedade, os atos constitutivos (penhoras, arrestos, seqüestros, embargos), mesmo de caráter acautelatório, as declarações de indisponibilidade, as ações pessoais reipersecutórias e as reais, os decretos de utilidade pública, as imissões nas expropriações, os decretos de quebra, os tombamentos, comodatos, as servidões administrativas, os protestos contra a alienação de bem, os arrendamentos, as parcerias, enfim, todos os atos e fatos que possam implicar na alteração jurídica da coisa, mesmo em caráter secundário, mas que possa ser oponível, sem a necessidade de se buscar alhures informações outras, o que conspiraria contra a dinâmica da vida.
Se o registro imobiliário constitui-se no único mecanismo confiável para noticiar-se à comunidade o que lhe pode ser oponível, mister que o mesmo seja completo, ágil, seguro e universal.
E nada mais coerente que, de acordo com este princípio, se alguém vai ao Cartório de Registro de Imóveis pedir uma certidão para, por exemplo, efetuar a compra de um imóvel, fique consignado na matricula do mesmo esta solicitação, resguardando assim o direito de terceiros de boa-fé caso tenham também algum interesse no imóvel, para que já saibam previamente que o interesse não é somente seu.
Por fim, o princípio da inscrição que, segundo Afrânio de Carvalho: [07]
[...] constituição, transmissão e extinção de direitos reais sobre imóveis só se operam por atos inter vivos mediante sua inscrição no registro. Ainda que uma transmissão ou oneração de imóveis haja sido estipulada negocialmente entre particulares, na verdade só se consumará para produzir o deslocamento da propriedade ou de direito real do transferente ao adquirente pela inscrição. A mutação jurídico-real nasce com a inscrição e, por meio desta, se exterioriza a terceiros.
A Lei 6015, de 31 de dezembro de 1973, prevê:
Art. 172 – No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, inter vivos ou mortis causa, quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade.
Prevê também o Código Civil, de 2002:
Art. 1.227 – Os direitos reais sobre imóveis, constituídos ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1245 a 1247), salvo os casos expressos neste código.
Em uma compra e venda de imóveis, feita entre particulares, ainda que a mesma seja feita por escritura pública, esta só produz eficácia, como direito real, depois de registrada.
Poderíamos dizer que o princípio da inscrição, que é representado pelo registro, é que desempenha o papel jurídico da tradição. É a tradição ficta. Esse princípio ocupa o lugar da antiga tradição feita pelos romanos, no caso de imóveis, e representa a união de dois elementos: o título e o registro.
O Princípio da Inscrição possui dois tipos de enfoques, tendo em vista os efeitos que a publicidade do ato de inscrição alcança no instrumento público.
O primeiro, chama-se constitutivo, pois se relaciona, em geral, com o surgimento do direito real, mas em determinados casos poderá fazer surgir também uma obrigação (encargo na doação), uma oneração (nas cauções) ou até uma condição para o exercício de um direito (uma condição resolutiva expressa, uma preferência, retrovenda, etc).
O segundo, denominado de declarativo, consiste em publicar ato jurídico precedente ou ameaça que pesa ou possa vir pesar sobre direito existente. A inscrição declarativa declara a anterior existência de um fato ou ato jurídico que tenha pertinência com o imóvel. É exemplo o registro de um pacto antenupcial, uma penhora, a sentença de usucapião, etc.
A reserva de prioridade ressalta a função desta segunda modalidade de publicidade obtida pelo ato de inscrição/registro, ou seja, a publicidade meramente declarativa, a qual tem a finalidade de prevenir litígios.
Diante do exposto, percebe-se que a função do registrador como assegurador da paz social fica comprometida em face da não existência da reserva de prioridade.
3 O INSTITUTO DA RESERVA DE PRIORIDADE PARA APRIMORAR A SEGURANÇA JURÍDICA NAS RELAÇÕES IMOBILIÁRIAS
Como visto no capítulo em epígrafe, o registro público, em especial o destinado ao assentamento de bens imóveis é de grande importância pela sua estreita vinculação com a aquisição da propriedade imobiliária, pela confiança na sua exatidão, garantida pela fé publica e principalmente pela sua necessidade ou obrigatoriedade de resguardar a estabilidade do domínio, possibilitando a segurança jurídica e a verificação estatal do direito de propriedade.
Sendo que a função primordial do sistema registral é dar segurança jurídica ao tráfego imobiliário, resguardando o adquirente de boa fé dos riscos em relação á verdadeira situação jurídica do imóvel, surgiu o instituto de "reserva de prioridade".
Atualmente, a prioridade do titulo é assegurada ao adquirente ou credor após a sua celebração ou lavratura e após o ingresso no registro de imóveis, com a protocolização, nos termos dos artigos 182 a 186 da lei de registros Públicos:
Art.182 Todos os títulos tomarão no protocolo, o número de ordem que lhes competir em razão da seqüência rigorosa de sua apresentação.
Art. 183 Reprodur-se-á, em cada título, número de ordem respectivo e a data de sua prenotação.
Art. 184 O protocolo será encerrado diariamente.
Art. 185 A escrituração do Protocolo incumbirá tanto ao oficial titular como ao seu substituto legal, podendo ser feita, ainda, por escrevente auxiliar expressamente designado pelo oficial titular ou seu substituto legal mediante autorização do juiz competente, ainda que os primeiros não estejam nem afastados nem impedidos.
Art. 186 O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente.
Já a reserva de prioridade, não prevista na legislação nacional, é um instituto que visa resguardar o adquirente de boa-fé, admitindo a possibilidade de o mesmo, antes da lavratura de escritura de compra e venda, hipoteca, promessa de compra e venda e outros, reservar a prioridade de seu direito até a apresentação do título no Registro Imobiliário.
A única previsão pátria deste instituto está na Consolidação Normativa Notaria e Registral do Estado do Rio Grande do Sul, nos seguintes termos:
CAPÍTULO III
DAS CERTIDÕES E DAS INFORMAÇÕES
[...]
SEÇÃO II
DA CERTIDÃO ACAUTELATÓRIA
Art. 325 – É dever dos que exercem a função notarial (Tabeliães de Notas, Oficiais Municipais e Oficiais Distritais) e dos Escrivães Judiciais, na lavratura de escrituras ou atos, ou no prosseguimento dos feitos, em documentos de transmissão, constituição, modificação ou cessão de direitos reais sobre imóveis, a exigência da exibição da certidão atualizada do Registro Imobiliário, aludida no art. 1º, IV, do Decreto nº 93.240, de 09-09-86.
Parágrafo único – Ao magistrado cumpre igual cautela ao dar curso aos processos de sua competência, em especial naqueles atos que envolverem alienação judicial.
Art. 326 – Considera-se atualizada a certidão cuja data de expedição não seja superior a 30 (trinta) dias da data em que formalizado o negócio imobiliário.
Art. 327 – Para os fins da cautela almejada, as partes interessadas e/ou o Tabelião solicitarão ao Oficial do Registro de Imóveis, por escrito, certidão da situação jurídica do imóvel, assinalando sua finalidade, se para alienação ou oneração. A solicitação indicará as partes contratantes e a natureza do negócio.
§ 1º – O requerimento da certidão será protocolada no Registro de Imóveis. Após extraída, sua expedição será averbada na matrícula ou à margem da transcrição do imóvel.
§ 2º – O prazo de validade, que é de 30 (trinta) dias a contar da expedição, constará da averbação.
§ 3º – Na eventualidade de ser expedida nova certidão, nela deve constar a averbação da respectiva matrícula ou transcrição.
§ 4º – Os efeitos da averbação cessarão automaticamente decorridos 30 (trinta) dias ou antes, por cancelamento, a pedido das partes requerentes.
Art. 328 – A expedição da certidão acautelatória, acerca da situação jurídica do imóvel no Registro de Imóveis decorre, sempre, do interesse das partes, dependendo, pois, de requerimento expresso nesse sentido.
Parágrafo único – O pedido poderá ser reiterado apenas uma vez e por igual prazo.
Art. 329 – Em caso de pedidos simultâneos, será respeitada a ordem de prioridade, conforme art. 186 da Lei nº 6.015, de 31-12-73.
Parágrafo único – O Oficial do Registro Imobiliário deverá comunicar ao interessado a existência de pedido de cautela negocial anterior.
Art. 330 – A existência de um ou mais pedidos de certidão para o fim declarado não impede o registro de outros atos, cuja validade e eficácia será solvida na via própria.
Art. 331 – Os emolumentos a serem cobrados pelas averbações praticadas será equivalente a uma averbação sem valor declarado.
Como se pode extrair das normas acima, a parte interessada, ou o tabelião, solicitará ao oficial do registro de imóveis, por escrito, certidão da situação jurídica do imóvel, assinalando sua finalidade, se para alienação ou oneração. A solicitação indicará as partes interessadas e a natureza do negócio. A expedição da certidão com a devida finalidade será averbada na matrícula e terá prazo de validade de 30 dias.
Importante frisar, que o rol do art. 167, II, da Lei 6015/76 não é taxativo, portanto não obstando a averbação do instituto de reserva de prioridade no Cartório de Registro de imóveis. O art. 246, caput, do diploma legal alhures mencionado, nos dá embasamento para concluirmos que o rol do 167, II, da Lei de Registro Públicos é exemplificativo:
"Art. 246 Além dos casos expressamente indicados no item II do art. 167, serão averbadas na matrícula as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro."
Walter Ceneviva, também afirma que [08]:
"A ocorrência que, por qualquer modo, altere o registro deve ser averbada ao pé daquele, dele sendo distinguida na forma do art. 232, esteja ou não incluída nas hipóteses do art. 167."
Brilhante acórdão proferido pelo TJ/RS, apelação cível em suscitação de dúvida, nos sintetiza a reserva de prioridade: (RIO GRANDE DO SUL, TJ.Ap. nº70010789048, Luiz Roberto Imperatore de Assis Brasil, 2005.)
A sentença vergastada não merece reparos. O Magistrado proferiu a sentença com acerto e ponderação elucidando a questão.Aliás, neste momento, rogo a vênia aos colegas para repisar a fundamentação do decisum, agregando-a como razão de decidir (fls. 35/6):
"Procede a dúvida. Com efeito, acautelatória visa a dar conhecimento a terceiros de que se está fazendo futura negociação (alienação ou oneração do imóvel). Tanto que os efeitos da averbação tem durabilidade de 30 dias, conforme previsto no art. 298, §4º, da Consolidação Notarial e Registral. Após esse prazo, cessa a eficácia da averbação.
Assim, se o negócio já foi celebrado entre as partes (como no caso em análise), não há razão para se expedir certidão acautelatória. Pois não se estará acautelando a futura negociação, eis que negociação já houve.
Em suma, a certidão acautelatória não se presta para acautelar eventual alienação à revelia da suscitada, mas sim a garantir futura alienação ou oneração a ser efetivada no prazo de 30 dias sob pena de perder sua eficácia. Nessa senda, procede a pretensão da suscitante pois a suscitada pretende dar à certidão acautelatória escopo distinto àquele advindo de sua criação pela Corregedoria Geral."
O Procurador de Justiça em seu parecer opinou pela manutenção, na íntegra da sentença (fls. 47/8).
Acrescento que o objetivo da certidão preventiva acautelatória é dar caráter de publicidade a existência de uma futura negociação entre as partes. Sendo assim, em já havendo a celebração do negócio pelas partes (fls. 03/14), perde sentido o pedido para expedição da certidão em questão, não havendo razão para reformar-se a sentença.
Walter Ceneviva, em sua obra LEI DOS REGISTROS PÚBLICOS COMENTADA, 4ª edição, pág. 536, nº 653, ensina que para as averbações são impostas duas condições especiais: "a) requerimento escrito, com firma reconhecida do interessado na averbação, que tenha legitimidade para a pretender; (grifos nossos); b) prova documental (única admitida) fornecida pela autoridade competente, assim entendida aquela que disponha de poder funcional para expedir".
A senhora Márcia Elisa Comassetto dos Santos, titular do Ofício de Registros Públicos da Comarca de Capão da Canoa, em manifestação (fl. 22), com propriedade esclareceu:
"Em 06 de agosto de 2004, sob número 77.303, foi protocolado nesta serventia, um requerimento solicitando o fornecimento de uma certidão acautelatória relativa ao imóvel objeto da matrícula número 23.157, requerida por Reflorestadora Santa Tereza Ltda. Pelo exame do documento apresentado, resultou o mesmo pedido impugnado, e em face da inconformidade do apresentante, apresentou requerimento para suscitação de dúvida, conforme anexo ao presente.
Os motivos que determinaram a impugnação ao fornecimento da referida certidão e sua averbação na matrícula do imóvel são os seguintes:
a) O pedido de certidão acautelatória foi requerido por um terceiro, no caso, a Reflorestadora Santa Tereza Ltda., sem a concordância dos proprietários do imóvel, Sr. Marcos Daniel Broker e sua esposa Sílvia Broker, conforme certidão atualizada da matrícula em anexo.
b) O requerimento de certidão foi pleiteado após a negociação, e não antes de efetivá-la.
c) O pedido foi efetivado pela Reflorestadora Santa Tereza Ltda., que já é segunda adquirente do imóvel, tendo sido mencionados na petição dois instrumentos particulares que não figuram no registro, e também não contém a assinatura do proprietário do imóvel, ferindo os princípios da continuidade registral e disponibilidade.
A certidão acautelatória, não prevista na Lei 6015 de Registros Públicos, aqui no Estado do Rio Grande do Sul foi introduzida pela Corregedoria Geral de Justiça do RS, em 1995, quando então Corregedor o ilustre Desembargador e conhecedor dos Registros Públicos, Dr. Décio Antônio Erpen.
Baseou-se no princípio da reserva da prioridade, existente em outros países, como na Argentina, por exemplo, em que antes da negociação, as partes solicitam dita certidão, para dar conhecimento a terceiros de que estão fazendo futura negociação – tem caráter de preventino, acautelatório, portanto. Está previsto atualmente nos artigos 295 a 302, da Consolidação Normativa Notarial e Registral.
Diz o artigo 298, da Consolidação, que para fins da cautela almejada, as partes interessadas e/ou o tabelião, solicitarão por escrito ao registrador, informando a finalidade, se desejam para alienação ou oneração.
Como o fornecimento desta certidão, prevê que seja averbado na matrícula do imóvel, com efeitos dita averbação por 30 dias, o entendimento desta oficial é de que, conforme artigo 246, parágrafo 1º, da Lei 6015, deva ser pleiteado pelo interessado." Os grifos são do texto original.
3.1 O registro provisório de aquisição no ordenamento jurídico português
O ordenamento jurídico português admite, desde há muito tempo, a inscrição provisória de aquisição e de constituição de hipoteca a favor de pessoa certa, antes de titulado o contrato.
Do ponto de vista registral esta inscrição representa uma "reserva de lugar", uma salvaguarda de prioridade condicionada à futura realização do contrato produtor de efeitos reais.
De fato, já a Lei hypothecaria de 04/07/1863, no Capítulo II, art. 53, reconhecia a possibilidade de requerer registro provisório a quem quisesse constituir hipoteca sobre os seus prédios ou direitos prediais.
Posteriormente, o Código de Seabra, através do artigo 967, veio alargar a possibilidade de reserva de prioridade em sentido próprio ao admitir, para além do registro provisório de todas as hipotecas voluntárias e das hipotecas legais, o registro provisório das transmissões por efeito de contrato.
Por seu turno, o Código de Registro Predial de 1959 (Dec-Lei 42.565) veio admitir, de forma expressa, o registro provisório de aquisição de outros direitos para além da hipoteca e da propriedade.
Até 1984, o registro provisório de aquisição era lavrado em face de declaração escrita pelo proprietário ou pelo titular dos respectivos direitos e assinada pelo mesmo, perante o notário, com reconhecimento da letra e da assinatura. Portanto, até essa data, o registro em apreço era lavrado apenas com base em declaração autônoma emitida, especificamente com esse objetivo, pelo titular do direito.
Foi o Código de Registro Predial de 1984 (Dec-Lei 224/84) que introduziu a possibilidade deste registro ser feito com base em contrato promessa.
Atualmente, o registro provisório de aquisição encontra-se regulado no art.47 do Código de Registro Predial, nos seguintes termos:
I O registro provisório de aquisição de um direito ou de constituição de hipoteca voluntária, antes de titulado o negócio, é feito com base em declaração do proprietário ou titular do direito.
II A assinatura do declarante deve ser reconhecida presencialmente, salvo se for feita na presença do funcionário da conservatória competente para o registro.
III O registro provisório de aquisição pode também ser feito com base em contrato-promessa de alienação.
Traduzindo-se, o registro provisório de aquisição, do ponto de vista registral, numa reserva de prioridade própria, pretende assegurar ao futuro adquirente de que a situação registral permanecerá inalterada entre o momento em que é feito o registro provisório e o momento em que, efetivamente, obtém o direito a que tal registro confere publicidade. Assim sendo, pretende proteger o futuro adquirente contra a inscrição de fatos jurídicos que possam ocorrer entre o momento em que o registro definitivo é feito a seu favor.
O registro provisório de aquisição significa uma "reserva de lugar", tem um fim cautelar e de pré-proteção tabular. E, segundo a melhor doutrina portuguesa, apesar de a transferência do direito de propriedade se operar com o contrato futuro, e não com a declaração registral ou com o contrato-promessa, aquele que passa a ser titular do registro provisório de aquisição pode opor a terceiro o direito que adquirir por efeito do futuro contrato a partir do registro provisório.
4 CONSIDERAÇÕES FINAIS
Se procedermos uma análise cuidadosa dos princípios registrários, chegaremos à conclusão que todos, sem exceção, trazem ao álbum imobiliário a segurança imprescindível que o Direito espera e necessita para estabilidade das relações jurídicas, segurança essa que até justifica o emprego de formalismo moderado.
Assim sendo, ao observar qualquer princípio registrário específico, deve o oficial registrador ou outro profissional do direito sempre zelar pela segurança jurídica, que pode ser considerada o alicerce do registro de imóveis, pois sem ela os atos por ele praticados não serão revestidos da certeza e presunção de veracidade necessária.
Diante do exposto, podemos perceber que o instituto da reserva de prioridade coaduna diretamente com o princípio da segurança jurídica, alicerce do registro de imóveis, trazendo ao mundo registral imobiliário maior fidelidade à situação jurídica dos imóveis. E mais, o instituto contribui diretamente para a função base do Direito, qual seja, a prevenção de litígios em prol da paz social.
Portanto, devemos difundir melhor o instituto para que possa vir a ser normatizado, quanto antes, tornando-se mais um instrumento disponível ao direito registral imobiliário para assegurar melhor eficácia aos negócios jurídicos.
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MONTES, Angel Critóbal Direito Imobiliário Registral. Porto Alegre. safE/IRIB. 2005
PAIVA, João Pedro Lamana. A reserva de prioridade e o registro de imóveis. Boletim do IRIB em Revista. Julho-Agosto-Setembro de 2007 – nº332
PORTUGAL. Código de Registro Predial, aprovado pelo Decreto-lei 224/84, de 06 de julho de 1984
RIO GRANDE DO SUL. Tribunal de Justiça. Mantida sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pala Oficial Registradora, por ausência de pressuposto para emissão da certidão acautelatória. Ap.70010789048, Rel.Des. Luiz Roberto Imperatore de Assis Brasil, 2005.
Notas
- CINTRA, Antônio Carlos de Araújo, GRINOVER, Ada Pelegrini e DINAMARCO, Cândido Rangel. Teoria geral do processo. 22ª edição. Editores Malheiros. 2006, pg. 25
- AMARAL, Francisco. Direito Civil: Introdução. 5ª edição. Rio de Janeiro. Editora Renovar. 2003, pg 18
- DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registros de Imóveis. 7ª Edição.São Paulo. Editora Saraiva. 2007, pg12
- DINIZ, Op. Cit, pg12
- MONTES, Angel Critóbal Direito Imobiliário Registral. Porto Alegre. safE/IRIB. 2005, pg 29
- PAIVA, João Pedro Lamana. A reserva de prioridade e o registro de imóveis. Boletim do IRIB em Revista. Julho-Agosto-Setembro de 2007 – nº332, pg 32 a 35
- CARVALHO, Afrânio de. Registro de imóveis. 4ª edição. Rio de Janeiro. Editora Forense. 1997, pg 137
- CENEVIVA, Walter. Lei dos registros públicos comentada. 18ª edição. São paulo. Editora Saraiva. 2008. pg. 374.