Os novos paradigmas contratuais e o regime de patrimônio de afetação

5 CONSIDERAÇÕES FINAIS

Como pôde ser analisado, existem três aspectos importantes a favor de uma revisão da lei do patrimônio de afetação ou inclusão da obrigatoriedade de sua aplicação nos contratos de compra e venda de imóveis no regime de incorporação, são eles: a hiposuficiência dos consumidores diante dos incorporadores que, em sua maioria, só utilizam o regime de patrimônio de afetação quando obrigados pelos agentes financeiros; a função social do contrato e o princípio da boa-fé objetiva.

O primeiro argumento reforça a condição hiposuficiente do consumidor frente aos incorporadores que, seja por dificuldades administrativas ou contábeis, não aderem ao regime de patrimônio de afetação, ou por interesses particulares impõe aos clientes o aporte de suas economias no montante dos recursos das incorporadoras, ficando vulnerável a competência e probidade dos incorporadores, que em períodos de explosão do mercado se concentra em grandes empresas que podem cometer erros de ordem administrativa ou culposa.

O segundo argumento abarca a transformação paradigmática na qual a função social do contrato influencia na vontade entre as partes de maneira que se mitigue conseqüências prejudiciais na coletividade tais como ocorreram no caso da Encol, em que todo um setor econômico foi impactado e 46.000 famílias tiveram o sonho da casa própria virar pesadelos.

Outrossim, relacionado às mudanças recentes dos paradigmas contratuais, o princípio da boa-fé se transforma em argumento significativo para que, independentemente da obrigatoriedade estabelecida por lei, os incorporadores deveriam adotar o regime de patrimônio de afetação por representar condição mínima de probidade e boa-fé nas relações que decorrem do contrato de compra e venda entre os incorporadores e os compradores de unidades autônomas de incorporações imobiliárias

Para os incorporadores, exigir-se que administrem recursos de diferentes empreendimentos com diferentes condôminos é razoável, para não dizer prudente, pois a separação destas contabilidades é o caminho para se evitar alguns dos problemas, como os já ocorridos e vivenciados no caso da Encol.

Ora, os condôminos, nem mesmo todo um setor econômico, podem ficar condicionados as decisões de pequenos grupos detentores de grande parte do market-share de um determinado setor por mera liberalidade desses em relação à adoção das proteções jurídicas existentes. Logo, a situação que foi constatada no setor imobiliário no Brasil se encontra em completa divergência com os novos princípios balizadores das relações jurídicas contratuais, podendo vir a causar sérios danos aos consumidores.

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Conclui-se este artigo, reforçando não só como indicado, mas como necessário ao desenvolvimento sustentável do mercado imobiliário a obrigatoriedade da adoção do regime do patrimônio de afetação nos contratos de compra e venda de unidades autônomas na incorporação imobiliária, a fim de se zelar por transparência e segurança jurídica das partes envolvidas. Principalmente, ao se considerar a presente crise, que apenas reforça a necessidade de se valorizar a segurança nas relações contratuais que envolvam imóveis, pois "bolhas" se forma e quando estouram seus efeitos são nefastos e, às vezes, duradouros.

REFERÊNCIAS

CAMBLER, Everaldo augusto. Condomínio Edilício, Incorporação Imobiliária e Loteamento. Revista Autônoma de Direito Privado. Curitiba, n.2, p. 279-285, jan/mar. 2007.

CARVALHO, Denise. A explosão imobiliária: As razões que fazem o mercado de imóveis viver um momento exuberante -- e as dificuldades que podem atrapalhar o crescimento. Disponível em: http://portalexame.abril.com.br/degustacao/secure/degustacao.do?COD_SITE=35&COD_RECURSO=211&URL_RETORNO=http://portalexame.abril.com.br/revista/exame/edicoes/0867/negocios/m0081904.html. Acesso em 10 de nov. de 2007.

IZAQUIRRE, Mônica. Segregação contábil atinge 20% dos empreendimentos em 2006. Disponível em: http://clipping.planejamento.gov.br/Noticias.asp?NOTCod=331605. Aceso em 10 de nov. de 2007.

PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil: Contratos. 12. ed. v.3. Rio de Janeiro: Forense, 2005. 604 p.

SALGADO, Eduardo. As Provas do Crime. Revista Veja. n. 1791, 26/02/03. Disponível em: http://veja.abril.com.br/260203/p_076.html. Acesso em 10 de nov. de 2007.

TEIZEN JÚNIOR, Augusto Geraldo. A função social no código civil. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2004. 192 p.

TUTIKIAN, Cláudia Fonseca. Incorporação Imobiliária, Patrimônio de Afetação e Garantia dos Imóveis. Revista IOB de Direito Civil e Processual Civil, Porto Alegre, v.9, n.49, p. 112-130, set/out, 2007

VENOSA, Sílvio de. Direito Civil: Contratos em Espécie. 6. ed. v.3 São Paulo: Atlas, 2006, 672 p.

Notas

1. CARVALHO, Denise. A explosão imobiliária: As razões que fazem o mercado de imóveis viver um momento exuberante -- e as dificuldades que podem atrapalhar o crescimento. Disponível em: http://portalexame.abril.com.br/degustacao/secure/degustacao.do?COD_SITE=35&COD_RECURSO=211&URL_RETORNO=http://portalexame.abril.com.br/revista/exame/edicoes/0867/negocios/m0081904.html. Acesso em 10 de nov. de 2007.
2. CARVALHO, Denise. A explosão imobiliária: As razões que fazem o mercado de imóveis viver um momento exuberante -- e as dificuldades que podem atrapalhar o crescimento. Disponível em: http://portalexame.abril.com.br/degustacao/secure/degustacao.do?COD_SITE=35&COD_RECURSO=211&URL_RETORNO=http://portalexame.abril.com.br/revista/exame/edicoes/0867/negocios/m0081904.html. Acesso em 10 de nov. de 2007.
3. SALGADO, Eduardo. As Provas do Crime. Revista Veja. n. 1791, 26/02/03. Disponível em http://veja.abril.com.br/260203/p_076.html. Acesso em 10 de nov. de 2007.
4. TUTIKIAN, Cláudia Fonseca. Incorporação Imobiliária, Patrimônio de Afetação e Garantia dos Imóveis. Revista IOB de Direito Civil e Processual Civil, Porto Alegre, v.9, n.49, p. 112-130, set/out, 2007.
5. Neste sentido, é mister ressaltar a Súmula nº 308 do STJ: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel".
6. Ibidem, p. 116.
7. VENOSA, Sílvio de. Direito Civil: Contratos em Espécie. 6. ed. v. 3. São Paulo: Atlas AS, 2006. 672 p.
8. Ibidem, p. 492.
9. CAMBLER, Everaldo augusto. Condomínio Edilício, Incorporação Imobiliária e Loteamento. Revista Autônoma de Direito Privado. Curitiba, n.2, p. 279-285, jan/mar. 2007.
10. CAMBLER, Everaldo augusto. Condomínio Edilício, Incorporação Imobiliária e Loteamento. Revista Autônoma de Direito Privado. Curitiba, n.2, p. 279-285, jan/mar. 2007, p.278.
11. Ibidem, p. 279.
12. Ver a Lei nº 4.591/64.
13. VENOSA, Sílvio de. Direito Civil: Contratos em Espécie. 6. ed. v. 3. São Paulo: Atlas AS, 2006. 672 p.
14. Ver Lei nº 10.931/04.
15. IZAQUIRRE, Mônica. Segregação contábil atinge 20% dos empreendimentos em 2006. Disponível em http://clipping.planejamento.gov.br/Noticias.asp?NOTCod=331605. Aceso em: 10 de nov. 2007.
16. IZAQUIRRE, Mônica. Segregação contábil atinge 20% dos empreendimentos em 2006. Disponível em http://clipping.planejamento.gov.br/Noticias.asp?NOTCod=331605. Aceso em: 10 de nov. 2007.
17. Ibidem.
18. PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil: Contratos. 12 ed. v.3. Rio de Janeiro: Forense, 2005. 604 p.
19. TEIZEN JÚNIOR, Augusto Geraldo. A função social no código civil. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2004. 192 p.
20. PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil: Contratos. 12 ed. v.3. Rio de Janeiro: Forense, 2005, p. 13.
21. TEIZEN JÚNIOR, Augusto Geraldo. A função social no código civil. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2004. p. 16.
22. PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil: Contratos. 12 ed. v.3. Rio de Janeiro: Forense, 2005, p. 21.
23. TEIZEN JÚNIOR, Augusto Geraldo. Op. cit., p. 179.