RESUMO
Monografia que, ao examinar os efeitos da prorrogação do contrato de locação sobre a fiança, apresenta e analisa as divergências doutrinárias e jurisprudenciais sobre o tema. Examina as características gerais do contrato de fiança estabelecidas pelo Código Civil e as especiais estabelecidas pela Lei de Locações (Lei 8.245/91). Analisa o alcance da Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça compatibilizando-a com o artigo 39 da Lei de Locação, no que tange à prorrogação do contrato de locação e seus efeitos sobre a fiança.
Palavras-chave: Fiança. Locação. Prorrogação. Súmula 214 do STJ. artigo 39 da Lei 8.245/91.
ABSTRACT
The Monograph, awhile examining the effect of the extension of the lease contract on the guaranty, presents and analyzes the doctrinal and case law divergences on the subject. It examines the general characteristics of the guarantee agreement established by the Civil Code and the special ones established by the Law of Lease (Law 8.245/91). It analyzes the reach of Stare Decisis 214 of the Superior Court of Justice making it compatible with article 39 of the Law of Lease, in which it refers to the extension of the lease contract and its effect on the guaranty, demonstrating the doctrinal and case law divergence on the subject and its extension and consequences.
Keywords: Guaranty. Lease. Extension. Stare Decisis 214 of the STJ. article 39 of Law 8.245/91.
SUMÁRIO: 1. Considerações Gerais 2. O termo da fiança na lei de locações 3. A prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado 4. A Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça 4.1 Precedentes 4.2 Aplicação nos contratos de locação prorrogados 5. A divergência doutrinária 6. A divergência jurisprudencial 7. As mais recentes decisões do Supremo Tribunal de Justiça 7. Conclusão 8. Referências
1. Considerações Gerais
É nos contratos de locação de imóveis urbanos que o pacto acessório da fiança é mais utilizado. E é a Lei 8.245, de 18 de Outubro de 1991, que regula referidas locações, excetuando as locações relacionadas no parágrafo único do artigo 1.º, que assim dispõe:
Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. em "apart-hotéis", hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
Anota-se que por expressa disposição do Código Civil de 2002, referida lei de locações continua em vigor, já que esta é a redação do artigo 2036: "A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida".
Sem dúvida, a fiança é um dispositivo civil disciplinado pelo Código Civil, que rege a formação desse contrato, sua natureza jurídica, efeitos, sub-rogação e extinção.
No entanto, nada impede que lei especial lhe dê contornos diferentes do estatuto cível, desde que não o contrarie. E é o que a Lei 8.245/91 faz nos artigos 37 a 42.
Logo, no sistema da lei de locação, a fiança adquire regras especiais e aspectos particulares, sem, contudo, perder os aspectos gerais estabelecidos no Código Civil.
Dentre as modalidades de garantia do contrato de locação, estabelecidos no artigo 37 da lei inquilinária, a fiança se destaca, pelo seu maior uso. Isso porque que de um lado, a fiança não traz ônus algum ao locatário, que no mais das vezes só precisa da boa vontade de um parente ou amigo; e ao locador traz a segurança desejada ante a manifesta solvabilidade do garantidor.
Por outro lado, a disseminação do seguro fiança esbarra nas rígidas exigências das seguradoras, que exigem o cumprimento de rigorosos pressupostos. Tanto que, muitas são as seguradoras que não aceitam segurados se os mesmos tiverem tido cheques devolvidos, ainda que de baixo valor e apenas uma vez.
Enquanto para a aceitação de um contrato de locação com a garantia fidejussória, exige-se apenas a demonstração da existência de bens livres e desembaraçados de propriedade do garantidor.
Já a caução em dinheiro, limitada pelo disposto no parágrafo segundo do artigo 37, a três meses de aluguel, tem se mostrado insuficiente para garantir os débitos oriundos do contrato de locação, em razão do tempo médio de duração de uma ação de despejo, especialmente no Estado de São Paulo.
Tanto que pesquisa do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação, e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (SECOVI/SP) 1 demonstra que, nos meses novembro e dezembro de 2007, e janeiro de 2008, a maioria dos contratos de locação celebrados no estado tinham como garantia a fiança, sendo que no ultimo mês essa correspondia a 49% das locações celebradas, seguido do depósito-caução, cuja utilização foi de 34,5% dentro das modalidades garantidoras e do seguro-fiança que foi utilizado em cerca de 16,5% dos contratos locatícios.
Por tudo isso, a fiança nos contratos de locação regidos pela Lei de Locações tem suscitado muito estudo dos juristas e muitas são lides propostas no Poder Judiciário com o tema em questão.
Dentre as polêmicas relacionadas à matéria, destaca-se, a fiança na prorrogação do contrato de locação, objeto desse artigo, que se dá em razão do dissenso doutrinário e jurisprudencial com relação a analise do disposto nos artigos 46, parágrafo primeiro; 47; 50; 56, parágrafo único e 77 da Lei de Locação; bem como do artigo 547 do Código Civil, em confronto com o artigo 39 da Lei 8.245/91, o artigo 819 do Código Civil e a Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça.
2. O termo da fiança da lei de locações
A regra especial e particular da lei de locações quanto à fiança, aplicável às demais garantias, é a do artigo 39, que assim dispõe: "Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel".
Norma de clareza inegável estabelece que o termo da fiança, nos contratos de locação regidos pela Lei 8.245/91, é a devolução do imóvel, salvo expressa disposição contratual em contrário.
Assim, para que a fiança tenha eficácia e duração até a entrega das chaves basta que do contrato não conste nenhuma cláusula em contrário.
Portanto, o disposto no artigo 39 da Lei 8.245/91 só não prevalecerá se as partes estabelecerem prazo certo para a garantia ou estipularem termo final diverso da desocupação do imóvel, o que pode ser feito com base nas normas gerais da fiança estabelecidas pelo Código Civil.
É facultado às partes estabelecer que a fiança tenha prazo certo, igual ou não ao do contrato, e neste caso, vencido o prazo estabelecido extinta está a garantia. Neste caso, aplica-se o disposto no artigo 40, V da Lei de Locações, que garante ao locador o direito de exigir um novo fiador.
No entanto, se as partes estipularem fiança até a entrega das chaves ou sem prazo certo, aplicar-se-á o disposto no artigo 39 e ela se estenderá até a desocupação do imóvel.
Apesar da Lei de Locações anterior (Lei n.º 6.649/79, artigos 31 a 43) não possuir disposição semelhante, era comum os contratos conterem cláusula estabelecendo que a fiança durava até a real e efetiva devolução do imóvel locado.
No vigente sistema legal, no silêncio do contrato, qualquer das garantias se estenderá até a desocupação do imóvel. Por isso, se fiador não deseja se responsabilizar pelo contrato até esse evento pode e deve fazer constar do instrumento um termo diverso desse.
Referido artigo motivou-se no fato de a Lei de Locações não estabelecer a extinção do contrato de locação no término do prazo inicialmente contratado, mas determinar a prorrogação deste, mantida todas as cláusulas e condições contratadas, por prazo indeterminado (artigos 46, parágrafo primeiro; 47; 50; 56, parágrafo único e 77).
Funda-se ainda no princípio que estabelece que o acessório segue o destino do principal, prorrogando o contrato de locação, prorroga-se a fiança, pacto acessório. E segue o entendimento de Pontes de Miranda firmado na vigência da lei inquilinária anterior.
3. A prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado
Prorrogação, na clássica lição de Pontes de Miranda2:
É a extensão convencional, no tempo, da relação jurídica [...] a que ele se refere. [...] A sua particularidade consiste em não se deixar que haja descontinuidade na existência de determinada relação [...]; e trazê-la, tal como é, ou era, para o futuro.
A prorrogação pode resultar de acordo entre as partes ou da lei, e ocorrerá no contrato de locação quando findo o prazo contratado, o locatário permanecer no imóvel, sem oposição do locador. Tanto que, o Código Civil, em seu artigo 547, assim dispõe:
Se, findo o prazo, o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação pelo mesmo aluguel, sem prazo determinado.
E essa prorrogação legal aplicar-se-á aos contratos de locação regidos pelo Código Civil, que são os elencados no parágrafo único do artigo 1.º da Lei 8.245/91.
Já aos contratos de locação dos imóveis urbanos aplica-se a prorrogação prevista nos artigos 46, parágrafo primeiro; 47; 50; 56, parágrafo único e 77, todos da Lei do Inquilinato.
O artigo 46, parágrafo primeiro aplica-se as locações residenciais, estabelecendo que:
Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
O disposto no artigo 47 garante a prorrogação legal e automática da locação aos contratos residenciais, escritos ou verbais, com prazo inferior a trinta meses.
Aos contratos de locação para temporada a legislação inquilinária também garante a prorrogação legal no artigo 50.
Já aos contratos não residenciais aplica-se o disposto no parágrafo único do artigo 56 que estabelece que:
Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.
Aos contratos de locação residenciais celebrados antes da vigência da Lei 8.245/91, o legislador também garantiu a prorrogação legal por prazo indeterminado, no artigo 77.
Note que o texto de todos esses artigos é uníssono em estabelecer a prorrogação do contrato de locação, quando findo o prazo inicialmente contratado, o locatário permanecer no imóvel sem a oposição do locador. Estabelecem ainda que referida prorrogação dar-se-á por prazo indeterminado, sem prejuízo das demais condições ajustadas no pacto inicial.
Como prorrogação não é renovação, nem novo contrato, mas continuidade do ajuste anterior, todas as cláusulas e condições são mantidas, alterando-se apenas o prazo do contrato que passa a ser indeterminado.
Esses dispositivos foram inspirados no Código Civil alemão a quem se deve a ideia de Verlängerung que leciona a prorrogação do contrato de locação tal qual inicialmente ajustado até a devolução do imóvel.3
Como essa prorrogação abrange todas as convenções ajustadas no contrato de locação, pressupõe a continuidade da garantia ajustada, passando ela a ter prazo indeterminado.
Logicamente, essa prorrogação só se dá se a garantia foi prestada sem prazo determinado ou até a entrega das chaves. Se as partes ajustaram prazo certo para a garantia, vencendo o prazo, extinta será a garantia.
Mas esse entendimento nunca foi pacífico, e já na vigência do Código Civil anterior (Lei 3.071/16) e da antiga Lei de Locações (Lei n.º 6.649/79) havia dissenso jurisprudencial e doutrinário quanto à prorrogação do pacto acessório da fiança quando o contrato de locação era prorrogado por força de lei.
De um lado, Clovis Bevilaqua4 e Carvalho Santos entendiam que as garantias extinguiam-se ao término do prazo do contrato, devendo ser renovadas.
Já Pontes de Miranda prelecionava que as garantias dadas no contrato de locação persistiriam, salvo disposição contratual em contrário. E foi sua lição a seguida pela maioria da doutrina e jurisprudência, permanecendo majoritária inclusive na vigência da atual Lei de Locações.
Isso porque a Lei 8.245/91, com o artigo 39, ao estabelecer que as garantias do contrato de locação se estendem até a entrega das chaves, adotou a posição de Pontes de Miranda.
No entanto, esse dissenso voltou à tona quando o Superior Tribunal de Justiça passou a aplicar a Súmula 214 aos contratos de locação prorrogados, entendendo que a responsabilidade do fiador não se estende aos encargos locatícios acrescidos ao pacto original, se ele não anuir expressamente à prorrogação.
4. A Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça
A Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça foi editada em 23 de Setembro de 1998 pela 3.ª Seção desta Corte, e tem o seguinte enunciado: "O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu".
Sua referência legislativa é o artigo 1.483 do Código Civil de 1916 (artigo 819 do Código Civil de 2002) que dispõe que: "A fiança dar-se-á por escrito, e não admite interpretação extensiva".
Foi publicada no Diário da Justiça em 02.10.1998, na página 250, além da Jurisprudência do Tribunal de Justiça, volume 2, página 409 e Revista do Superior Tribunal de Justiça, volume 125, página 75 e Revista dos Tribunais, volume 758, página 1505. Tem como precedentes os seguintes recursos: REsp 34981/SP, REsp 50437/SP, REsp 61947/SP, REsp 62728/RJ, REsp 64019/SP, REsp 64273/SP, REsp 64273/SP, REsp 74859/SP, REsp 90552/SP e REsp 151071/MG6.
4.1 Precedentes
O REsp 34981/SP, julgado em 13/12/1994, pela Sexta Turma do Superior Tribunal de Justiça, relatado pelo Ministro Pedro Acioli, versa sobre acordo celebrado entre locatário e fiador, sem a participação do fiador, em que se ajusta majoração de aluguel. Aplicando o disposto no artigo 1483 (atual 819) do Código Civil, exclui-se a responsabilidade do fiador quanto ao reajuste extracontratual, conforme ementa a seguir:
CIVIL. LOCAÇÃO. FIANÇA. I. O artigo 1483 do Código Civil dispõe expressamente, que a fiança deve se dar por escrito e não admite interpretação extensiva. Assim sendo, se houve o ajustamento do valor da locação maior do que estipulado no contrato, com a transigência da locatária, os fiadores não estarão obrigados a responder pelo débito cobrado, não havendo que se falar em "assentimento tácito". II - Recurso provido, a fim de que sejam excluídos do débito os valores cobrados em decorrência do reajuste extracontratual, sem prejuízo de liquidez, certeza e exigibilidade do titulo exeqüendo.
Já o REsp 50437/SP, relatado pelo Ministro William Patterson, julgado em 19/03/1996, pela mesma Sexta Turma, excluiu a responsabilidade do fiador pelo ajuste do locativo resultante de ação revisional, da qual ele não participou. Neste sentido, vê-se a ementa:
LOCAÇÃO. FIANÇA. Ação revisional de aluguéis de que não participou o fiador. – A teor do art. 1.483, CC, que não admite interpretação extensiva ao contrato de fiança, não pode ser o fiador responsabilizado por diferenças de aluguéis ajustados em ação revisional de que não foi cientificado. - Precedentes do STJ. - Recurso provido.
O REsp 61947/SP, julgado pela Quinta Turma em 02.04.1996, relatado pelo Ministro Edson Vidigal, excluiu a responsabilidade no ajuste celebrado entre locador e locatário, sem sua anuência, cuja ementa é:
CIVIL. LOCAÇÃO. FIANÇA. 1. Sendo a fiança (contrato) que não admite interpretação extensiva, o fiador não pode ser responsabilizado por obrigações resultantes de pacto adicional ajustado entre locador e locatário sem a sua anuência. 2. Recurso não conhecido.
Da lavra do Ministro Cid Flaquer Scartezzini é a ementa do REsp 62728/RJ, julgado pela Quinta Turma em 12.03.1996, a seguir transcrita, que também aplica o artigo 1483 do Código Civil (artigo 819 do Novo Código) para afastar a responsabilidade do fiador quanto à majoração do aluguel estabelecida em ação revisional da qual ele não participou:
LOCAÇÃO - FIANÇA - AÇÃO REVISIONAL - Não responde o fiador pelos acréscimos verificados no aluguel, se não fora citado como litisconsorte na revisional, considerando que a fiança e contrato benéfico que não admite interpretação extensiva. - Recurso provido.
Entendendo ser novação o ajuste celebrado entre locador e locatário, sem a participação do fiador, estabelecendo majoração e alteração da periodicidade de reajuste dos alugueres, o Ministro Anselmo Santiago, da Sexta Turma, excluiu a responsabilidade do fiador, conforme ementa a seguir, no REsp 64019/SP, julgado em 01.07.1997:
CIVIL - LOCAÇÃO COMERCIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE EXONERAÇÃO DE FIANÇA - OBRIGAÇÃO COM PRAZO INDETERMINADO - RECURSO ESPECIAL - NOVAÇÃO SEM ANUENIO DOS FIADORES - VIOLAÇÃO AOS ARTS. 85, 1.006, E 1.500 DO CÓDIGO CIVIL E DISSIDIO JURISPRUDENCIAL. 1. Os arts. 85, 907 e 1.500 do Código Civil não podem ser examinados, uma vez que o primeiro não foi prequestionado, o segundo não se aplica ao caso e o terceiro não teve a sua violação demonstrada. 2. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado de forma analítica, conforme exigido. Deveriam ter sido os pontos de divergência entre o acórdão recorrido e o acórdão paradigma. 3. Os fiadores não podem ser responsabilizados por obrigações novas, com as quais não tenham anuído, expressamente. Os ajustes firmados exclusivamente entre os contratantes não obrigam os fiadores. 4. A majoração do locativo não prevista em cláusula específica e a mudança da periodicidade dos reajustes, configuram novação, eis que alteram o conteúdo do contrato de locação, afastado, diretamente, o contrato acessório de fiança. 5. Não se pode falar em obrigação perpetua do fiador, contra a sua vontade, ainda que o contrato tenha sido firmado por prazo indeterminado. A novação sem o consentimento do fiador, o exonera da obrigação assumida. 6. Recurso conhecido e provido.
O REsp 64273/SP relatado pelo Ministro Adhemar Maciel, julgado pela Sexta Turma, em 28.08.1995, afasta a responsabilidade do fiador pelo reajuste de aluguel entabulado em acordo firmado entre locador e locatário, sem sua participação, conforme ementa a seguir:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO. EMBARGOS A EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. FIADORES. PACTO ADICIONAL. APLICAÇÃO DO ART. 1.483 DO CC. PRECEDENTE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I - "Sendo a fiança contrato benéfico, que não admite interpretação extensiva, não pode ser o fiador responsabilizado por majorações de alugueres, avençadas entre locador e locatário, em pacto adicional a que não anuiu. O fiador só responde pelas majorações previstas no contrato a que se vinculou." (Resp nr. 10.987/RS). II - Recurso especial conhecido e provido.
No mesmo sentido é a decisão relatada pelo Ministro Felix Fischer, em julgamento realizado pela Quinta Turma em 15.04.1997 (REsp 74859/SP), cuja ementa segue:
LOCAÇÃO. FIADOR. ACORDO PARA REAJUSTE DE ALUGUEL. - Não tendo o fiador participado de acordo para majoração do encargo locatício, não pode ser responsabilizado pelos acréscimos verificados no aluguel. - Recurso provido.
O REsp 90552/SP, relatado pelo Ministro Fernando Gonçalves, em julgamento realizado em 02.06.1997 pela Sexta Turma, afastou a responsabilidade dos fiadores em razão da moratória concedida ao locatário, através de acordo entabulado entre eles, sem a participação deles, conforme ementa a seguir:
LOCAÇÃO PREDIAL URBANA. MORATÓRIA. FIANÇA. EXONERAÇÃO. LIMITES. 1- Nos termos do art. 1.483 do Código Civil, a fiança deve ser interpretada de maneira restritiva, razão pela qual os recorrentes, sem sua anuência, não respondem por obrigações resultantes de pacto adicional firmado entre locador e locatário, mormente em casos tais, onde se concedeu moratória. Precedentes do STJ. 2- Recurso conhecido e provido.
Por fim, o Ministro Vicente Leal, no julgamento do REsp 151071/MG, realizado pela Sexta Turma em 25.11.1997, exonerou o fiador em razão de acordo celebrado em ação de despejo, entre locador e locatário, sem sua participação, conforme ementa:
CIVIL. LOCAÇÃO. FIANÇA. INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA. ALTERAÇÃO CONTRATUAL. ACORDO CELEBRADO NOS AUTOS DE AÇÃO DE DESPEJO. EXAME DA PRORROGAÇÃO DA DÌVIDA. VEDAÇÃO. SUM. 7, DO STJ. - A jurisprudência assentada nesta Corte construiu o pensamento de que, devendo ser o contrato de fiança interpretado restritivamente, não se pode admitir a responsabilização do fiador por encargos locatícios acrescidos ao pactuado originalmente sem a sua anuência. – O debate sobre a legitimidade passiva "ad causam" de fiador de contrato de locação, em que se questiona a prorrogação do pagamento de dívida mediante acordo celebrado em ação de despejo, não pode ser objeto de exame em sede de recurso especial, por importar em exame de provas, o que é vedado, nos termos da Sum. 7/STJ. - Recurso especial não conhecido.
Todos esses precedentes evidenciam que a posição do Superior Tribunal de Justiça, consubstanciada na Súmula 214, é que os fiadores não respondem pelas obrigações contratuais advindas de pactuação adicional ao contrato da qual não participaram, já que a fiança não comporta interpretação extensiva.
E, nova pactuação é o acordo firmado entre locador e locatário, sem anuência expressa dos fiadores, quer seja judicialmente, em ação revisional ou de despejo, quer extrajudicialmente, por meio de alteração contratual por meio de aditivo ou adendo.
Com a edição dessa Súmula, o Superior Tribunal de Justiça tornou inócua qualquer discussão sobre a caracterização de novação, causa extintiva da fiança. Pois seu posicionamento ficou claro no sentido de seja ela objetiva ou subjetiva, extinguirá as obrigações do garante.
Logo, qualquer adendo ou termo aditivo, realizado sem a participação dos fiadores, extinguirá as obrigações deles a partir de então.
Mas, nenhum desses precedentes, nem o enunciado sumular referiu-se à prorrogação legal do contrato de locação.
Por isso, Humberto Theodoro Júnior7 assim anotou:
A Súmula n.214 do STJ [...] diz respeito às inovações convencionais introduzidas no contrato de locação por ajuste entre locatário e locador, sem a anuência do fiador.
Com efeito, o enunciado sumular invoca justificativas em nove precedentes da Quinta e sexta Turmas do STJ, todos relacionados com aditivos inovadores do teor do contrato locatício e não simples prorrogações legais ou autorizadas por cláusula do próprio negócio afiançado.
[...]
A Súmula n.214, portanto, espelha orientação jurisprudencial firmada para situações de pactos de natureza novativa, realizados no âmbito do relacionamento entre locador e locatário, sem a presença ou consentimento do fiador. [...] [e] foi inspirado na regra do art. 1006 do antigo Código Civil (art. 366 do novo Código Civil), que instituiu a exoneração do fiador pela novação feita sem seu consenso com o devedor principal.
No entanto, a partir de 2002 tem a Suprema Corte aplicado a Súmula 214 aos contratos de locação prorrogados, entendendo que a prorrogação legal do contrato de locação é uma espécie de aditamento, sob o qual não deve ser responsabilizado o fiador sob pena de dar à fiança interpretação extensiva.
4.2 Aplicação nos contratos de locação prorrogados
Sete anos após a edição da Lei 8.245/91, começaram a surgir decisões no Superior Tribunal de Justiça entendendo que:
A jurisprudência da Corte vem-se firmando no sentido de não se admitir interpretação extensiva ao contrato de fiança, daí não poder ser responsabilizado o fiador por prorrogação de prazo de contrato de locação, a que não deu anuência, mesmo que exista cláusula de duração da responsabilidade até a entrega das chaves.8
Referidas decisões são unânimes no entendimento de que a prorrogação legal do contrato de locação constitui-se espécie de aditamento ao contrato original, razão pela qual para permanecer obrigado deve o fiador anuir expressamente com a prorrogação, conforme posição consubstanciada na Súmula 214.
Entendem ainda que a cláusula que estabelece que a fiança se entende até a entrega das chaves é abusiva em razão da norma do artigo 819 do Código Civil estabelecer que a fiança não deve ser interpretada extensivamente, e deve ser declarada nula. Assim, o fiador só está obrigado com os encargos estabelecidos no contrato original.
Nenhuma das decisões que foram analisadas considerou a disposição do artigo 39 da Lei 8.245/91 que estende a duração da fiança até a efetiva devolução do imóvel, salvo cláusula contratual diversa.
Vejamos algumas ementas neste sentido:
DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO PREDIAL URBANA. CONTRATO POR PRAZO DETERMINADO. RENOVAÇÃO TÁCITA SEM PRAZO CERTO. FIADOR. ANUÊNCIA. FALTA. RESPONSABILIDADE. ISENÇÃO. SÚMULA 214-STJ. 1 - Prorrogado tacitamente o contrato de locação, originalmente de prazo determinado, sem a anuência expressa do fiador, não tem ele mais responsabilidade para com a avença, em observância ao art. 1483 do Código Civil, que traz ínsita regra de interpretação restritiva da fiança. 2 - Nesse caso, não prevalece a cláusula contratual obrigando o fiador a responder pelo contrato até a entrega das chaves. 3 - Aplicação da 214 - STJ. 4 - Recurso conhecido e provido.9
PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. EXTINÇÃO JUDICIAL DO CONTRATO LOCATIVO. CONTINUIDADE DA OBRIGAÇÃO FIDEJUSSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. RESPONSABILIDADE, NA HIPÓTESE, RESTRITA AO PERÍODO DE EXISTÊNCIA DO CONTRATO PRINCIPAL. APLICAÇÃO. INTERPRETAÇÃO NÃO EXTENSIVA DA FIANÇA. ART. 1.483 DO CÓDIGO CIVIL. CLÁUSULA QUE OBRIGUE O FIADOR ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. IRRELEVÂNCIA. SÚMULA 214 DA CORTE. INCIDÊNCIA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARCIALMENTE PELA ALÍNEA "A", E NESTA PARTE PROVIDO. 1 - A declaração judicial de extinção do contrato locativo põe termo, também, à fiança nele prestada, não podendo ser o fiador, indeterminadamente, responsabilizado por débitos gerados posteriormente àquele momento. 2 - Na espécie, é de rigor considerar-se encerrada a fiança em 27/07/95, data em que o provimento judicial declarou extinto o contrato locativo, descabendo exigir-se dos fiadores os valores devidos até 31/01/96. Esta a exegese inscrita na Súmula 214/STJ. 3 - A impossibilidade de conferir interpretação extensiva à fiança locativa, consoante pacífico entendimento desta Eg. Corte, torna, na hipótese, irrelevante, para o efeito de se aferir o lapso temporal da obrigação afiançada, cláusula contratual que preveja a obrigação do fiador até a entrega das chaves. 4 - Recurso especial parcialmente conhecido pela alínea "a", e nesta parte provido.10
CIVIL. LOCAÇÃO. FIANÇA. INTERPRETAÇÃO NÃO EXTENSIVA. RESPONSABILIDADE. RESTRITA AO PERÍODO ORIGINALMENTE CONTRATADO. CONTINUIDADE DA GARANTIA SEM ANUÊNCIA DO FIADOR. IMPOSSIBILIDADE. CLÁUSULA QUE OBRIGUE O FIADOR ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. IRRELEVÂNCIA. SÚMULA 214/STJ. I - A obrigação decorrente da fiança locatícia deve se restringir ao prazo originalmente contratado, descabendo se exigir do garantidor o adimplemento de débitos que pertinem ao período de prorrogação da locação, à qual não anuiu, consoante a regra dos artigos 1.003 e 1.006 do Estatuto Civil. Precedentes. II - A impossibilidade de conferir interpretação extensiva à fiança locativa, consoante pacífico entendimento desta Eg. Corte, torna, na hipótese, irrelevante, para o efeito de se aferir o lapso temporal da obrigação afiançada, cláusula contratual que preveja a obrigação do fiador até a entrega das chaves, bem como aquela que pretenda afastar a disposição prevista no art. 1500 do Código Civil. III - Consoante dispõe a Súmula 214 desta Corte: "O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu." IV – Embargos de divergência acolhidos.11
Todas essas decisões, e muitas outras mais no mesmo sentido, editadas pelo Superior Tribunal de Justiça causam acalorados debates, pois esta Corte, em razão de sua competência recursal, tem a última palavra na interpretação das leis infraconstitucionais.