O que quer que possa fazer ou sonhe em fazer, comece-o. Existe algo de genialidade, de poder e de magia na coragem.
(Goethe)
RESUMO
O presente trabalho discorre sobre a incorporação imobiliária, por meio de uma comparação entre as garantias postas pelo Código de Defesa do Consumidor(Lei 8.078/90) e Lei dos Condomínios e incorporações( Lei 4.561/64) , aos adquirentes de unidades futuras ainda em construção. Para tanto, foi utilizada pesquisa do tipo bibliográfica. Inicialmente apresentaram-se os fundamentos históricos que demonstram o surgimento, a evolução e o conceito da incorporação imobiliária. Em seguida, dissertou-se sobre como identificar a equiparação das relações jurídicas estabelecidas nas incorporações imobiliárias as relações de consumo. Posteriormente, abordaram-se as estratégias dos sistemas de proteção, assentadas pelas duas normas que conferem um maior amparo aos adquirentes. Conclui-se que ambas as legislações possuem muitos preceitos em comum, que visam precipuamente à proteção do menos favorecido nestas relações, contudo a Lei nº 8.078/90, em sua especificidade, trouxe inovações significativas que contribuíram para o aprimoramento de tais garantias.
Palavras-chaves: Incorporação imobiliária. Código de Defesa do Consumidor. Adquirente de Unidade Futura.
SUMÁRIO: 1 INTRODUÇÃO. 2 EVOLUÇÃO HISTÓRICA DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. 2.1 Conceito. 3 PROTEÇÃO CONFERIDA AO ADQUIRENTE DE UNIDADE FUTURA PELA LEI Nº 4.591/64. 4 EXISTÊNCIA DE RELAÇÃO DE CONSUMO NOS CONTRATOS DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. 4.1 Definição. 4.1.1 O enquadramento do incorporador como fornecedor. 4.1.2 O consumidor. 4.1.2.1 A equiparação do adquirente de unidade autônoma como consumidor. 4.1.3 O objeto da relação jurídica incorporativa e a relação de consumo. 4.2 O contrato de incorporação imobiliária perante as normas de proteção ao consumidor. 5 AS GARANTIAS CONFERIDAS PELO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR AOS ADQUIRENTES DE UNIDADES FUTURAS. 6 CONCLUSÃO. REFERÊNCIAS.
1 INTRODUÇÃO
Os imóveis sempre foram objeto de grandes disputas e entraves. Durante toda a história da humanidade, a luta pela terra e a ganância de possuí-la, em grande quantidade, fez com que o ser humano cuidasse melhor daquilo que lhe é tão valioso, buscando, assim, aperfeiçoar sempre os meios jurídicos de proteção à propriedade privada.
Vale ressaltar que, embora desde Roma já se conhecesse a propriedade condominial, não se admitia a sofisticação que se tem hoje das grandes construções. Na verdade, só durante o século XX, com as grandes aglomerações urbanas, é que se viu a necessidade de regular o regime em edifícios de apartamentos e a figura do incorporador para garantir segurança jurídica ao direito de propriedade inerente às relações imobiliárias.
O mercado da construção civil vem atuando em escala crescente ao longo dos anos, começando pela entrada em vigor da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, que criou o Sistema Financeiro Imobiliário, através da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, chegando aos dias de hoje como um dos segmentos de maior relevância para a economia brasileira.
A aquisição de imóvel financiado tornou-se mais acessível por conta da implantação dos sistemas acima mencionados. O mercado imobiliário agigantou-se, atraindo cada vez mais pessoas que buscam a realização do sonho da casa própria. Entretanto, por trás das aparentes facilidades de adquirir um imóvel, há inúmeros fatores que devem ser observados no intuito de preservar o direito do adquirente e, ao mesmo tempo, evitar que este se deixe levar por propagandas tentadoras que, posteriormente ao negócio fechado, originem um grande prejuízo.
Nesta pesquisa, buscar-se-á tecer algumas considerações sobre a atual comercialização de unidades imobiliárias que ainda vão ser erguidas, vinculadas a frações ideais de terrenos, através de um comparativo das garantias postas pela Lei nº 4.591/64, Lei de Condomínio e Incorporações, e das elencadas pelo Código de Defesa do consumidor, Lei nº 8.078/90.
Desta forma, no decorrer deste trabalho monográfico, procura-se responder a determinados questionamentos, tais como:
- Como surgiu a compreensão da atividade de incorporação imobiliária e a crítica a sua normatização?
- Em que medida a Lei nº 4.591/64 protege o adquirente de uma unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária?
- Quanto à relação jurídica entre incorporador e adquirente de unidade futura, esta pode ser vista como de consumo?
- Quais as garantias que o Código de Defesa do Consumidor atribui aos adquirentes de imóvel ainda em construção?
O estudo do tema em epígrafe é de extrema importância para a sociedade na atual conjuntura do país, ao passo que sua divulgação pode vir a inibir práticas abusivas por parte das construtoras, uma vez que alerta os adquirentes de unidades futuras para a verificação do cumprimento de formalidades essenciais à boa concretização de negócio. O entendimento do tema possibilitará a visualização dos aspectos que envolvem os contratos de compra de imóvel ainda em construção, de modo a prevenir infortúnios com a aquisição.
Tem-se, então, como objetivo geral, analisar o exercício da atividade de incorporação imobiliária enfocando as medidas de proteção ao adquirente, que estão postas na Lei nº 4.591/64, e as do Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078/90. Os objetivos específicos são: verificar se existe relação de consumo entre o incorporador e o adquirente de unidade futura; conhecer os principais mecanismos de proteção ao adquirente expostos pela Lei 4.591/64, bem como alguns dos introduzidos pelo Código de Defesa do Consumidor; obter mais informações sobre o impacto que a Lei nº 8.078/90 exerceu sobre os contratos de incorporações imobiliárias.
Em relação aos aspectos metodológicos, no que tange à tipologia da pesquisa, esta é investigada através de pesquisa bibliográfica. No que concerne à utilização dos resultados, a pesquisa é pura, tendo em vista que o objeto do presente trabalho funda-se na expansão do conhecimento sobre o assunto pesquisado. Segundo a abordagem, a pesquisa é qualitativa, visto que tem por finalidade o aprofundamento e entendimento dos aspectos polêmicos inerentes ao tema. Quanto aos objetivos, a pesquisa é descritiva, pois descreve o instituto da incorporação imobiliária, dando principal enfoque às garantias a que têm direito os adquirentes de imóveis ainda em construção.
O primeiro capítulo conceitua a incorporação imobiliária, além de demonstrar o surgimento e a evolução histórica do instituto. O segundo expõe os mecanismos de proteção aos adquirentes de unidade imobiliárias. O terceiro caracteriza a relação jurídica estabelecida entre o incorporador e adquirente como de consumo e observa o principal atributo que a Lei nº 8.078/90 introduziu nos contratos de incorporação imobiliária. O quarto faz uma explanação acerca do alcance das regras do Código de Defesa do Consumidor nos contratos em comento.
O ponto principal deste trabalho é demonstrar a relevância da incorporação imobiliária na vida dos cidadãos, através de um comparativo das garantias postas pela Lei nº 4.591/64 e das elencadas pelo Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078/90, conforme adiante se explicitará.
2 EVOLUÇÃO HISTÓRICA DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
De acordo com Franco e Nisske (1984, p.75), Ghezzi (2007, p. 62) e Schmidt (2006, p.44), o desenvolvimento da atividade incorporativa teve como seu estopim a explosão demográfica e a conseqüente urbanização.
Com o advento da Revolução Industrial, houve um considerável aumento dos parques industriais, após o término da transição do feudalismo para o capitalismo, especialmente, em razão do grande número de pessoas em busca de emprego, que migraram para as grandes cidades, sem que tenha havido um prévio planejamento de como abrigar tal massa de operários, após a sua jornada de trabalho.
Desta forma, tendo em vista não haver possibilidade das cidades crescerem de forma infinita, percebeu-se a necessidade das pessoas compartilharem o mesmo solo, resguardando, porém, cada um a sua individualidade. Assim, gradativamente, foram-se substituindo as moradias individuais por grandes edifícios compostos de unidades autônomas organizadas em planos horizontais ou em andares. Daí se sugere a denominação de propriedade horizontal, utilizada por alguns autores como Schmidt e Ghezzi, ao se referirem à propriedade condominial.
Vale ressaltar que, segundo Schmidt (2006, p.22), a idéia da superposição de habitação em planos horizontais não era uma solução assaz moderna, pois em Roma já se adotava essa prática.
Por sua vez, Pardal e Fonseca (apud GHEZZI, 2007, p.56) relatam que, “mais de dois mil anos antes de Cristo, na Babilônia, já seriam realizadas vendas de frações de casas”.
Nesse mesmo sentido, comenta sobre o assunto Schmidt (2006, p. 22):
[...] a superposição habitacional era conhecida e praticada em Roma, não sob conceito de propriedade em “planos horizontais”, porque, segundo o Direito Romano, a propriedade do solo projetava-se para o alto e se aprofundava até o inferno – ‘ad coelum et ad inferos’ – mas sob o conceito de servidão. Assim, o proprietário de um terreno estreito poderia lançar sobre ele a construção de sua casa, expandindo-a lateralmente sobre uma casa vizinha alheia, regulando-se a relação jurídica entre o proprietário da casa inferior, que se chamava ‘crypta’, com o da superior, chamada ‘insula’, pelo instituto da servidão, não havendo propriedade individualizada como nós temos hoje, em planos horizontais.
Destarte, como efeito da citada aglomeração urbana de pessoas, em busca de moradia, é que foi surgindo a incorporação imobiliária, que Walet (apud FRANCO; GONDO 1984, p. 02) “ensina ser conseqüência do desequilíbrio de mercado de alojamento, em virtude de uma procura sempre superior à oferta, ou à impossibilidade de obter, a título de locação, moradia a preço razoável”. Ou seja, aquele que chegava à cidade em busca de melhorias de vida, geralmente já fugindo de uma situação adversa, não dispunha de recursos suficientes para custear aluguel, principalmente naquele momento, em que a especulação imobiliária se encontrava em alta por conta dos motivos já explanados.
A alternativa para fugir de tanta insegurança era tentar converter-se em proprietário, e a solução, para aquele momento, foi a co-propriedade, cujos candidatos a alojamento se juntavam a outros pretendentes que se encontravam em situação paralela para tornarem-se co-proprietários de um imóvel. Para pôr em prática tamanha empreitada, era necessário constituir uma pessoa habilitada, que apresentasse condições de responsabilizar-se pela construção e entrega da obra, bem como que tivesse condições de organizar legalmente o condomínio. (FRANCO; GONDO 1984, p. 04)
Assim, apareceu o incorporador, antes mesmo da incorporação imobiliária, já que, a princípio, as pessoas procuravam um profissional que tivesse condição de levar a obra a termo, não existindo ainda, neste caso, a incorporação imobiliária, uma vez que o fato de pessoas se reunirem para realizar a construção de um condomínio sob a orientação de um técnico, não configura propriamente incorporação imobiliária (GHEZZI, 2007, p. 59).
Afirma, assim, Ghezzi (2007, p. 60) que, só depois, com o passar do tempo e com o aumento da demanda, uma maior quantidade de profissionais passaram a exercer tal ofício, transformando-o em uma profissão, em uma atividade, onde já não era mais necessária a prévia procura de uma sociedade de possíveis co-proprietários.
Portanto, o incorporador passou a tomar a iniciativa de lançar os empreendimentos e pôr as frações ideais dos terrenos à venda, de maneira que pudesse angariar recursos para a execução e legalização de obra e, assim, com o incremento da indústria das edificações e com o aparecimento de um comércio para a compra de apartamentos residenciais, nasceu a atividade de incorporação imobiliária (PEREIRA, 2002, p. 231-232).
Inicialmente, tal atividade era desenvolvida apenas por construtoras, posteriormente, profissionais de múltiplas vertentes, sem comprometimento e devida habilitação técnica para o assunto, passaram a atuar no ramo, o que acabou ocasionando uma crise no mercado imobiliário, pois em função disso, houve uma certa desconfiança por parte do adquirente, e aquilo que deveria ser a solução de um problema, por conta do mau exercício da atividade, tornou-se uma desilusão para o adquirente (GHEZZI, 2007, p. 60).
Diversas legislações do mundo todo, como a da França, a da Argentina e a do Brasil, preocupam-se em regulamentar a prestação de serviço do incorporador, uma vez que o sucesso da execução da obra dependeria estreitamente de sua idoneidade e competência para execução do trabalho. Para Franco e Gondo (1984, p. 6):
Os inúmeros edifícios inacabados apresentam-se na paisagem urbana como uma demonstração viva da inépcia ou da incorreção de seus incorporadores. Fenômeno igual ocorreu no mundo inteiro despertando a atenção dos juristas e das autoridades e compelindo o legislador a lançar os ordenamentos jurídicos da incorporação imobiliária para a tutela dos interesses dos co-proprietários dos edifícios em construção, ou a serem construídos.
Acerca da evolução histórica dos contratos imobiliários, posiciona-se o doutrinador Pereira (apud BRITO, 2002, p. 129), senão observe-se:
Na verdade, a legislação imobiliária no Brasil vem, ao longo do tempo, adaptando-se às novas tendências, principalmente da teoria contratual. Caio Mário da Silva Pereira destaca que, na década de 60, o governo lançou o plano de restauração legislativa, cujas normas concernentes ao setor imobiliário representam ponderável parcela. De fato, se se fizer um breve apanhado das principais legislações relativas ao assunto, se verá a nítida preocupação do governo nessa área, diga-se, de alta densidade social. Com efeito, surgiu o Estatuto da Terra (Lei n. 4.504/64), a lei que tratava da locação de imóveis urbanos (Lei n. 4.494/64), o Plano Nacional de Habitação e a Lei n. 4.591/64, que trata dos condomínios e das incorporações.
Então, em 16 de dezembro de 1964, foi promulgada a Lei dos Condomínios e Incorporações – LCI, nº 4.591/64, que dispõe sobre condomínio em edificações e incorporações imobiliárias, sendo esta a primeira legislação brasileira a conceituar o que seria a incorporação imobiliária e o que seria incorporador, bem como, a primeira a tratar de forma clara acerca dos direitos e deveres do incorporador, na tentativa de aprimorar a relação jurídica existente entre comprador e vendedor de unidades futuras, principalmente, com o intuito de resguardar os direitos dos adquirentes, pois estes, quando fechavam negócio com grandes empresas, que atuam no ramo da construção civil, eram os que, na maioria das vezes, ocupavam o campo dos menos favorecidos (PEREIRA, 2002, p. 10).
Os autores Franco e Gondo (1984, p.78) refletem sobre o tema e, em resumo, apontam que, em meados da década de 80, a aplicação prática da citada lei ainda não dava os resultados desejados pelo formulador da norma. Com exceção da regularidade formal da incorporação, expressa na apresentação à Serventia Registral competente da documentação aludida no art. 32, nada existia no campo da incorporação imobiliária que, efetivamente protegesse os interesses dos condôminos nos casos de que a empresa promotora de obra venha a dissolver-se, por conta de mau emprego dos recursos destinados à construção. Embora tenham sido criados deveres para os incorporadores e previstas medidas repressivas, a exemplo do enquadramento do incorporador como contraventor com relação à economia popular, conduta punível na forma do art. 10 da Lei 1.251/51.
Na prática, não se vislumbrava o devido acatamento à legislação em comento. Logicamente, não se recomenda para o assunto um sistema extremamente rígido que seja capaz até mesmo de banir os anseios dos empresários que agem corretamente, mas a simples aplicação do que está estipulado já serviria, para coibir práticas abusivas sem contudo, estancar a economia popular com a diminuição das incorporações imobiliárias.
Nesse sentido, assevera Pereira (2002, p. 234), que a Lei nº 4.591/64 “veio moralizar uma atividade que se achava deformada pela cupidez e pela irresponsabilidade, e imprimiu seriedade e trouxe confiança ao mercado especializado, preparando campo ao advento da era imobiliária”.
Com o passar do tempo, foi-se percebendo a necessidade de aprimoramento da Lei nº 4.591/64, por conta de alguns casos de falência de empresas de grande porte, que afetaram diversas pessoas. Então, foi editada a Medida Provisória nº 2.221, de 2001, que veio a modificar a Lei nº 4.591/64, instituindo o Patrimônio de Afetação que tem como objetivo facilitar mecanismos de financiamento privado e dar maior garantia ao adquirente de unidades futuras, evitando que o construtor desvie os recursos da obra para custear despesas pessoais ou para dar continuidade à outra obra.
Atualmente, mesmo com inúmeras tentativas dos legisladores de aperfeiçoar as leis que tratam sobre incorporação imobiliária, o que se observa é que ainda não foram adotadas medidas capazes de banir do mercado os profissionais inescrupulosos. Mesmo com o cabimento de prisão, em face de comercialização de unidades futuras, sem o registro prévio da incorporação imobiliária, ainda ocorre, com freqüência, diversas ilegalidades.
De acordo com o que foi observado a respeito da incorporação imobiliária, no que concerne à falta de registro e à eventual insolvência do incorporador, uma boa alternativa para se ter um maior controle sobre os profissionais desse ramo seria a criação de uma política de fiscalização, com o fim de coibir o comportamento inadequado por parte dos construtores, especialmente por se tratar de um setor de extrema relevância econômica para a população.
2.1 Conceito
A figura jurídica da Incorporação Imobiliária foi conceituada e tipificada pela primeira vez ,em 1964, com a entrada em vigor da Lei nº 4.591, Lei dos Condomínios e Incorporações – LCI, que dispõe sobre o condomínio em edificações e incorporações imobiliárias, definindo tal estrutura em seu art. 28, parágrafo único, como “atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para a alienação total ou parcial, de edificações, ou em conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.”
A incorporação imobiliária não se encontra prevista no Código Civil de 2002, Lei 10.406/2002, tampouco estava posta no Código Civil de 1916, Lei nº 3.071/16. Porém, antes da vigência da Lei nº 4.591/64, já existia legislações que arriscaram uma normatização do assunto, como o Decreto nº 5.481/28. Entretanto, nenhuma delas havia conceituado precisamente o que viria a ser incorporação imobiliária. Somente com o advento da Lei nº 4.591/64, passou-se a ter conceito e previsões sobre a incorporação imobiliária.
Hoje, diversos doutrinadores conceituam das mais variadas formas aquilo que seria incorporação imobiliária. Segundo Brito (2002, p. 178), o contrato de incorporação imobiliária, de uma maneira geral:
[...] é o negócio jurídico por meio do qual o incorporador, na forma da legislação específica, compromete-se com o comprador ou promissário-comprador de fração ideal de terreno vinculada a futura unidade autônoma a construir uma edificação e transferir para o nome dos respectivos adquirentes a propriedade de uma ou mais unidades autônomas, com a finalidade de instruir, na edificação, regime da propriedade horizontal.
Bottega (2005, p. 25-26) também assevera sobre a atividade de incorporação imobiliária nos termos seguintes:
Realizado o registro da incorporação e de pelo menos um contrato de comercialização das futuras unidades autônomas, estará concretizada a atividade de incorporação, obrigando o incorporador a promover a atividade de produção e realização de construção de edificações ou conjunto de edificações com unidades autônomas sob o regime condominial, cuja finalidade é a alienação parcial ou total das unidades autônomas e frações ideais sobre o terreno aos futuros adquirentes, que são chamados ao empreendimento antes da edificação pronta para a participação econômica na construção pretendida.
Extrai-se dos posicionamentos acima, que parte da doutrina considera a incorporação como um negócio jurídico, pois a maioria dos preceitos sobre o assunto equipara o contrato de incorporação imobiliária a uma atividade incorporativa, que incide, desde o arquivamento da documentação no Registro de Imóveis competente à comercialização das futuras unidades autônomas, através de contrato de incorporação, idealizado sob a forma de um compromisso de compra e venda.
De maneira geral, a incorporação imobiliária é uma atividade que pode ser exercida por um construtor, por um investidor, por um comerciante, ou tão somente por um incorporador, figura também definida pela Lei nº 4.591/64, em seu art. 29, no intuito de comercializar frações idéias de terrenos nos quais ainda irão erguer-se unidades autônomas equivalentes às ditas frações. É a incorporação imobiliária que viabiliza a compra e venda de coisa futura imóvel, tal como previsto no artigo 483 do Código Civil, na medida em que é ela quem dá segurança jurídica ao adquirente de unidade futura após o depósito de vasta documentação, citada no art. 32 da Lei 4.592/64, na Serventia Registral competente.
A incorporação tem, como uma de suas fases, a elaboração de um projeto jurídico da obra, ao passo que se trata de uma atividade comercial que, antes de ser exercida, tem como mister o dever de levantar a documentação que ateste as possibilidades do seu agente, o incorporador, de estar dentro do mercado da construção civil, objetivando assim estipular os direitos e deveres de cada parte e, principalmente, proteger aquele que, nos primórdios da atividade, encontrava-se em situação desfavorável, conforme demonstraremos ao longo de nosso trabalho.
Vale ressaltar que, para o sistema legal brasileiro, a simples associação dos co-proprietários de um terreno para custear a execução da construção de um condomínio não configura atividade incorporativa nos termos da Lei nº 4.591/64, uma vez que faltará o elemento essencial, que é o intuito de alienar total ou parcialmente a edificação.
Somente haverá a atividade em comento se as unidades que serão construídas, ou que estejam em construção, estiverem à venda, pois a própria definição do art. 28 da Lei de Condomínios e Incorporações menciona que esta tem por finalidade promover e realizar construção para alienação.