Resumo: Breves considerações acerca da norma jurídica que concede redução da alíquota de IPTU (1% para 0,30%) para imóvel comercial destinado ao uso residencial, no Distrito Federal. Concluir-se-á que o adquirente de imóvel com tal benefício obriga-se a requerer novo pedido à administração tributária distrital ratificando a intenção de continuar com a destinação residencial do imóvel comercial. A opinião esposada é pessoal; não reflete o entendimento do Órgão Público onde o autor exerce atividades profissionais.
Palavras-chave: IPTU. Redução de alíquota. Imóvel comercial. Uso residencial.
Sumário: 1. Introdução. 2. Legislação do IPTU atinente ao tema abordado. 3. Natureza da norma que concede a redução de alíquota. 4. Conclusão. 5. Referências.
1. Introdução
Na legislação tributária do Distrito Federal existe previsão de redução de alíquota do IPTU incidente sobre imóvel comercial, cuja destinação foi transmudada para o uso residencial, situação fática derivada da vontade do proprietário. Caso clássico é o que ocorre com os empreendimentos imobiliários denominados de apart-hoteis, também conhecidos como flats, cuja destinação possui natureza mista, servido tanto para o serviço de hospedagem, quanto para o uso residencial de seu proprietário ou de terceiros.
Contudo, a norma tributária também beneficia outros empreendimentos originalmente autorizados pela Administração Pública como de natureza eminentemente comercial, mas que, ao longo do tempo, tal característica foi se distorcendo a tal ponto de consolidar uma situação de fato hoje corriqueiramente observada e aceita na Capital Federal: o uso de salas de escritórios localizadas em pavimentos superiores de lojas, (por exemplo, nas Asas Sul e Norte do Plano Piloto de Brasília), transformadas em aposentos residenciais.
No que tange a esta última hipótese, não é intenção do presente estudo trazer à baila a existência de eventual irregularidade ou infringência às normas legais do Código de Postura municipal, mas, tão-somente, delinear os aspectos jurídico-tributários que amparam tal prática, e suas consequências na legislação do IPTU que opera no Distrito Federal.
2. Legislação do IPTU inerente ao tema abordado
Existem três tipos de alíquotas do IPTU que gravam os imóveis localizados no Distrito Federal, valores que variam de 0,30% a 3%, a depender de uma série de circunstâncias fáticas e jurídicas elencadas no artigo 19 do Decreto-lei nº 82, de 26.12.1966,² nos seguintes termos:
I - 3% (três por cento) sobre o valor venal do terreno urbano não edificado;
II - 1% (um por cento) sobre o valor venal do imóvel, quanto aos terrenos edificados;
III - 3% (três por cento) quanto aos terrenos com edificações em construção, em demolição, condenados ou em ruínas, quando nesses se constatem dependências suscetíveis de utilização ou locação, calculado sobre valor venal do imóvel, computado apenas o valor dessas dependências e do terreno;
IV – 0,30% (trinta centésimos por cento) quanto:
a) aos imóveis edificados exclusivamente para fins residenciais;
b) aos imóveis edificados, com utilização exclusivamente residencial, conforme dispuser o regulamento;
V - 1% (um por cento) sobre o valor venal de imóvel residencial portador de alvará de construção, pelo prazo improrrogável de trinta e seis meses, contado da data de expedição do documento pelo órgão competente, desde que o proprietário do imóvel não seja titular de outro da mesma natureza, no Distrito Federal.
O dispositivo que interessa diretamente ao assunto ora debatido é o constante do inciso IV, alínea “b”, que prevê a alíquota de 0,30% para os imóveis edificados, com utilização exclusivamente residencial, na forma prevista em regulamento.
E o regulamento a que refere a regra susoreferida trata-se do Decreto 28.445, de 20.11.2007,³ que veicula o Regulamento do IPTU do Distrito Federal, cujo artigo 15 disciplina as condições para o usufruto da redução de alíquota em apreço, consoante os termos abaixo:
Art. 15. As alíquotas do imposto são (Decreto-Lei nº. 82, de 26 de dezembro de 1966, art. 19):
(...)
b) imóvel edificado, com utilização exclusivamente residencial, observado o disposto nos §§ 6º a 10 deste artigo. (Vide Portaria nº 168/2010)
(...)
§ 6º Para efeitos da alínea “b” do inciso III deste artigo, o contribuinte deverá apresentar requerimento nas agências de atendimento da receita, instruído com cópia da conta de energia elétrica ou declaração da CEB que indique a classe de consumo residencial, referente a um dos últimos 3 (três) meses da data do requerimento.
§ 7º Deixando o imóvel de ter utilização exclusivamente residencial, o contribuinte deverá comunicar o fato a Subsecretaria da Receita, no prazo de trinta dias da ocorrência.
§ 8º A falta de comunicação de mudança na utilização do imóvel no prazo previsto no parágrafo anterior implica presunção relativa de que a mudança ocorreu na data do primeiro lançamento em que o contribuinte foi beneficiado com a redução de alíquota, e acarretará a perda do benefício, retroativa à data da concessão, com a aplicação das penalidades previstas em lei.
§ 9º Na impossibilidade de cumprimento do disposto no § 6º, em se tratando de imóveis do tipo flat, quando integrante de condomínios para os quais inexista conta de energia elétrica individualizada, o contribuinte, a fim de atualizar o cadastro e usufruir da alíquota de 0,3%, poderá apresentar requerimento ou reclamação nas Agências de Atendimento da Receita instruído com declaração do condomínio regularmente constituído de que o imóvel em questão tem utilização exclusivamente residencial.
§ 10 Alternativamente à hipótese do parágrafo anterior, poderá o condomínio regularmente constituído apresentar junto às Agências de Atendimento da Receita declaração ou reclamação que apresente informação consolidada das unidades flats utilizadas para fins residenciais, identificando, no mínimo, o número da unidade.
3. A natureza da norma que concede a redução de alíquota
Hugo de Brito Machado, ao classificar as isenções tributárias, enfatizou que, quanto ao elemento com que se relacionam, elas podem ser objetivo-subjetivas, ou mistas, quando são “concedidas tanto em função do fato gerador objetivamente considerado como em função de aspectos pessoais de seu destinatário”.4
Não se quer aqui afirmar que são análogas as características dos institutos da isenção e da redução de alíquota. Sem embargo da denominação atribuída pela doutrina à redução de alíquota como isenção parcial, os conceitos dos dois institutos não se confundem, a teor de lição de Paulo de Barros Carvalho, consignada nos seguintes dizeres:
Não confundamos subtração do campo de abrangência do critério da hipótese ou da consequência com mera redução da base de cálculo ou da alíquota, sem anulá-las. A diminuição que se processa no critério quantitativo, mas que não conduz ao desaparecimento do objeto, não é isenção, traduzindo singela providência modificativa que reduz o quantum de tributo que deve ser pago. 5
Todavia, a natureza objetivo-subjetiva, ou mista, conforme classificação dada por Hugo de Brito Machado às isenções tributárias, é perfeitamente aplicável à redução de alíquota do IPTU incidente sobre imóveis comerciais, quando destinados ao uso residencial, consoante se demonstrará a seguir.
De fato, da conjugação dos dispositivos do Decreto-lei nº 82/1966 e do Decreto Distrital nº 28.445/2007 sobressai uma norma jurídica de caráter objetivo/subjetiva, consistente na diminuição do IPTU a pagar, mediante a redução de alíquota de 1% para 0,30%, incidente sobre imóvel comercial destinado ao uso residencial. O caráter objetivo, por evidente, relaciona-se ao imóvel com característica de apart-hotel e a outros localizados em pavimentos superiores de prédios comerciais do Distrito Federal, conforme já dito acima. O caráter subjetivo da norma refere-se à exclusiva vontade do proprietário de destinar o bem, primitivamente de índole comercial, em determinado lapso de tempo, ao uso residencial para si, ou para terceiros, inclusive, nesse último caso, mediante o entabulamento de avenças formalizadas ao amparo da legislação civil.
Desse modo, na medida em que o interessado obtém junto à Secretaria de Fazenda do Distrito Federal a redução de alíquota pretendida, o ato de reconhecimento prevalece para os lançamentos do IPTU de exercícios seguintes, a menos que o imóvel deixe de ter utilização exclusivamente residencial, devendo, o contribuinte, nessa hipótese, comunicar o fato à Administração Tributária no prazo de trinta dias da ocorrência, segundo estabelece o sobrecitado § 7º, do artigo 15, do Regulamento do IPTU.
Importa registrar que, conquanto o bem imóvel seja beneficiado pela redução de alíquota, na situação abordada, certo é que o reconhecimento do aludido benefício não possui o condão de transmudar a primitiva natureza jurídica de imóvel comercial para residencial, embora utilizado como tal. Vale dizer: o imóvel permanece comercial mesmo utilizado para fim residencial e beneficiado com alíquota residencial do IPTU.
Significa afirmar que, com o reconhecimento pela autoridade tributária distrital do status de “imóvel comercial com destinação residencial”, tal ato autoriza a redução da alíquota do IPTU de 1% para 0,30%, produzindo, a decisão, no transcurso do tempo, efeitos similares àqueles que emanam da cláusula rec sic stantibus, que deixam de subsistir se houver modificação nas condições iniciais que fundamentou o ato administrativo da redução.
Tal situação se verifica, por exemplo, quando ocorrer a transmissão da propriedade do imóvel, porquanto, à vista de tal fato, deixa de existir a condição inicial, subjetiva e personalíssima, oriunda da exclusiva vontade externada pelo proprietário alienante manifestada nos autos do processo administrativo de concessão do benefício. Nesse contexto, permite-se fixar a premissa de que, quando o titular de um imóvel comercial, beneficiado com a redução de alíquota pertinente a imóvel residencial, deixar de ser titular desse bem, exaure-se em todos os seus efeitos as condições iniciais que fundamentaram o ato administrativo do beneplácito fiscal.
Por tal razão, os lançamentos do IPTU dos exercícios subsequentes à formalização da transmissão do imóvel gravarão o imóvel com a alíquota específica para imóveis comerciais, qual seja, 1%. Todavia, frise-se, que a referida situação não ocasiona qualquer prejuízo ao novo proprietário do imóvel, posto que, se estiver imbuído da intenção de destinar o bem ao uso residencial, pode protocolizar pedido desse jaez junto à Secretaria de Fazenda do Distrito Federal, no prazo previsto para a revisão do tributo, qual seja, 30 (trinta) dias da publicação do Edital de lançamento, demonstrando os requisitos previstos na legislação tributária pertinente.
4. Conclusão
Permite-se afirmar-se nesse breve estudo que a norma que concede a redução de alíquota do IPTU de imóvel comercial utilizado como residência, localizado no Distrito Federal, de 1% para 0,30%, possui natureza mista e que seu caráter objetivo/subjetivo se esvai no momento da transmissão da propriedade. Nesse contexto, exaurem-se todos os efeitos que fundamentaram o ato administrativo de reconhecimento da redução, considerando que deixa de existir a condição subjetiva e personalíssima do alienante consistente em dar destinação residencial ao imóvel comercial. Daí, a obrigação de o novo proprietário, se assim o quiser, requerer ao Fisco a concessão do mesmo benefício, demonstrando o atendimento aos requisitos legais.
5. Referências
1 Auditor-Fiscal da Receita do Distrito Federal. Mestre em Direito pela Universidade Católica de Brasília. Professor Universitário.
2 DISTRITO FEDERAL. Decreto-lei nº 82, de 26.12.1966. Disponível em http://www.fazenda.df.gov.br//aplicacoes/legislacao/legislacao/TelaSaidaDocumento.cfm?txtNumero=82&txtAno=1966&txtTipo=90&txtParte=. Acesso em 5.11.2012.
3 DISTRITO FEDERAL. Decreto 28.445, de 20.11.2007. Disponível em http://www.fazenda.df.gov.br//aplicacoes/legislacao/legislacao/TelaSaidaDocumento.cfm?txtNumero=28445&txtAno=2007&txtTipo=6&txtParte=. Acesso em 5.11.2012.
4 MACHADO. Hugo de Brito. Curso de Direito Tributário. 19ª edição. São Paulo: Malheiros Editores, 2001. p. 192.
5 CARVALHO. Paulo de Barros. Curso de Direito Tributário. 22ª ed. São Paulo: Saraiva, 2010. p. 566.