6.CONCLUSÃO
Após a análise da evolução histórica dos fundos de investimento, conclui-se que já no início da década de setenta os fundos de investimentos requeriam um instituto novo: o condomínio mobiliário.
O condomínio mobiliário coincide com o condomínio comum na pluralidade de sujeitos da propriedade, ou condôminos, e na unidade da coisa, objeto da propriedade. Ela permanece unida na consecução do seu fim patrimonial. Este tipo de condomínio é voluntário, sendo que cada co-proprietário tem a propriedade de sua quota, não da totalidade do objeto.
A evolução do condomínio tradicional, estático e próprio de bens corpóreos, fez-se necessária, para estender o condomínio aos investimentos. O condomínio mobiliário não alcança a personalidade jurídica e é diferente da sociedade pela ausência de disposições associativas entre os condôminos.
Os fundos de investimentos existentes atualmente no Brasil, considerados em todas especificidades que os caracterizam, não se encontram elencados de modo a não suscitar dúvidas quanto à sua jurisdição (se proveniente do Banco Central do Brasil ou da Comissão de Valores Mobiliários). Como existem poucas regras sobre a política de investimento e suas alterações, existem algumas distorções como o fato de que a presença de somente um condômino permite que a Assembléia Geral possa ser instalada. Entretanto, com relação ao fato do fundo de investimento imobiliário, especificamente, ser um fundo fechado subleva-o a uma categoria na qual a alteração da política de investimento deve ser aprovada pelo voto dos quotistas que detenham a maioria absoluta das quotas emitidas.
Melhores regras também devem ser adotadas quando o patrimônio do administrador do fundo de investimento e o de seu diretor não forem suficientes para reparar os prejuízos causados ao fundo. Nestes casos, a responsabilidade há de ser objetiva, solidária e ilimitada do acionista controlador da instituição financeira administradora do fundo de investimento.
Existem questões de fundo que necessitam de melhor elucidação quanto às colocações feitas nos artigos 23 a 28 da Instrução CVM n.º 205/94 sobre fundos de investimentos imobiliário. Como já foi dito anteriormente, o condomínio mobiliário difere-se da sociedade pela ausência das disposições associativas. A redação dos artigos supra-citados segue a redação da Lei n.º 6.404/76, baseando a Instrução CVM na disciplina societária e este fato denota que embora o fundo constitua patrimônio separado, a ele já se impõem algumas das regras próprias das sociedades anônimas.
Finalmente, admite-se que, após a devida regulamentação dos elementos citados anteriormente, os quais podem provocar incertezas quanto aos fatores de risco para os investidores, o fundo de investimento imobiliário apresenta-se como uma das soluções para trazer para o mercado imobiliário uma enorme gama de investidores que não têm recursos suficientes para, individualmente, aplicar em imóveis. Além disso, a versatilidade dos fundos em conseguirem captar recursos para constituir imóveis em terrenos privados ou até mesmo públicos, denota a crescente peculiaridade de sistematização híbrida nas instituições públicas com as instituições privadas.
NOTAS
1.Cf. ALONSO, Félix Ruiz. Os fundos de investimentos. São Paulo : ACREFI, 1970. p.1: "a liquidez será alcançada se o grupo de investidores se mantiver aberto, isto é, se permitirem a entrada constante de novos interessados. Desta forma se estabelece um fluxo que permite à aqueles que desejarem vender a sua participação, liquidá-la com facilidade, já que haverá outros interessados em adquiri-la."
2.Ibidem, p.3.
3.Cf. PONTES DE MIRANDA, Francisco C. Tratado de direito privado. Rio de Janeiro : Borsoi, 1971. p.308. Tomo II. "As referências a fundos em conta de participação e a fundos em condomínio mostra que se supõem fundos de investimento, em que os donos não concluíram sociedade entre si e apenas entravam em relação jurídica com a sociedade de investimento, como participantes de conta, ou, como proprietários de fundo, outorgaram poderes à sociedade de investimento, para as operações necessárias e úteis, sem que lhes altere a posição jurídica de impropriedade. A referência, entende-se, não afasta a possível fiduciariedade, em que os fiduciantes outorguem a transmissão fiduciária, em comum, ou cada um de per si, a despeito de ser uno o fundo fiduciário."
4.Cf. DELGADO, José Augusto. Reflexões sobre o mercado de valores mobiliários e fundos de investimentos. Revista de Direito Bancário e do Mercado de Capitais. São Paulo : Revista dos Tribunais, ano 1, p.33, set.-dez. 1998.
5.Cf. Lei n.º 6.385/76, art. 2º.: "as ações, partes beneficiárias e debêntures, os cupões desses títulos e os bônus de subscrição; os certificados de depósitos de valores mobiliários, outros títulos criados ou emitidos pelas sociedades anônimas, a critério do Conselho Monetário Nacional."
6.Cf. PERRICONE, Sheila. Fundos de investimento: a política de investimento e a responsabilidade dos administradores. Revista de Direito Bancário do Mercado de Capitais e da Arbitragem. São Paulo : Revista dos Tribunais, ano 4, n.11, p.100, jan. – mar. 2001.
7.Cf. SZTAJN, Rachel. Quotas de fundos imobiliários – novo valor mobiliário. Revista de Direito Mercantil, Industrial, Econômico e Financeiro. São Paulo : Revista dos Tribunais, ano 33, n.93, p.105. jan. – mar. 1994.
8.Cf. WALD, Arnold. Da natureza jurídica do fundo imobiliário. Revista Forense. Rio de Janeiro : Forense, ano 86, n.309, p.11, jan.-mar. 1990.
9.Cf. PONTES DE MIRANDA, Francisco C. Tratado de direito privado. Rio de Janeiro : Borsoi, 1971. p.288-289. Tomo 51. "A empresa de investimento pode ser a capital variável, com a concepção do trust, portanto – com a propriedade fiduciária (trust property) entregue ao trustee, fiduciário, que opera em benefício dos que lhe confiaram a atividade. O trustee pode incluir-se no número de beneficiários. Não se cria pessoa jurídica, razão por que as sociedades de simples gestão que se fazem trustee não se tornam proprietários dos bens confiados. No direito brasileiro, a propriedade do que se entrega para investimento pode ser transferida a outra pessoa, com simples cláusula de resilição, ou com a fiduciaridade, ou sem transferência da propriedade, com outorga de poderes de gestão. Nada obsta a que pessoa física opere, sujeita às regras jurídicas que regem as sociedades> (comerciais) de investimento; ou apenas como outorgado de poderes, sem a atividade operacional específica."
BIBLIOGRAFIA
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ALONSO, Félix Ruiz. Os fundos de investimentos. São Paulo : ACREFI, 1970.
BELLEZA FILHO, Sérgio. Fundos de investimento imobiliário. São Paulo : Disponível em: <http://www.fundoimobiliario.com.br> Acesso em 9 ago. 2001.
DELGADO, José Augusto. Reflexões sobre o mercado de valores mobiliários e fundos de investimentos. Revista de Direito Bancário e do Mercado de Capitais. São Paulo : Revista dos Tribunais, ano 1, n.3, p.24-40. set.-dez. 1998.
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PERRICONE, Sheila. Fundos de investimento: a política de investimento e a responsabilidade dos administradores. Revista de Direito Bancário, do Mercado de Capitais e da Arbitragem. São Paulo : Revista dos Tribunais, ano 4, n.11, p.80-100. jan. – mar. 2001.
PONTES DE MIRANDA, Francisco C. Tratado de direito privado. Rio de Janeiro : Borsoi, 1971. Tomos 2 e 51.
REQUIÃO, Rubens. Curso de direito comercial. 19.ed. atual. São Paulo : Saraiva, 1993. V. 1 e 2.
SZTAJN, Rachel. Quotas de fundos imobiliários – novo valor mobiliário. Revista de Direito Mercantil, Industrial, Econômico e Financeiro. São Paulo : Revista dos Tribunais, ano 33, n.93, p.104-108. jan. – mar. 1994.
WALD, Arnold. Da natureza jurídica do fundo imobiliário. Revista Forense. Rio de Janeiro: Forense, ano 86, n.309, p.9-14. jan. – mar. 1990.