Resumo: O presente artigo visa analisar o instituto da retificação de registro imobiliário, disciplinado na Lei n.º 6.015, de 31 de dezembro de 1973, a Lei dos Registros Públicos, notadamente após a alteração legislativa advinda no ano de 2004, que conferiu maiores poderes ao Oficial e proporcionou maior agilidade e eficiência no procedimento na via administrativa. Nada obstante, a inovação em comento não excluiu esse regime da apreciação do Poder Judiciário, seja pela atuação do Juiz Corregedor no curso do procedimento extrajudicial, seja diretamente, em casos específicos ou caso assim pretenda o interessado, diretamente, hipótese em que sua pretensão será objeto de ação ordinária, sujeita à jurisdição contenciosa.
Palavras-chave: retificação, registro, imobiliário, procedimentos, 2004.
I - DAS OBERVAÇÕES INICIAIS SOBRE O PROCEDIMENTO DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO:
O registro público desempenha várias funções, sendo de grande relevância para alguns assuntos, como assentamentos civis, de nascimento, casamento ou óbito, e para registro de bens imóveis.
Nesse prisma, ensina o civilista Sílvio de Salvo Venosa[1], “o direito positivo regula o registro civil das pessoas naturais e das pessoas jurídicas, registro de títulos e documentos, além do registro de imóveis. O Código Civil de 1916 fortaleceu o sistema do registro público ao introduzir a transcrição como forma de aquisição da propriedade imobiliária, estabelecendo sua presunção relativa. Atualmente, a matéria registrária é regulada pela Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, com várias alterações. O Código Civil apenas traça lineamentos gerais do registro imobiliário. A escrituração e ordenação dos assentos são ordenadas pela lei específica.”
Particularmente acerca do registro imobiliário, Sílvio de Salvo Venosa[2] destaca que é norteado por alguns princípios próprios, que são a publicidade[3], a conservação[4] e a responsabilidade dos oficiais de registro[5]. Outro princípio fundamental do direito imobiliário é a continuidade, com respaldo no artigo 236 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, a Lei dos Registros Públicos (LRP), que tem a seguinte redação: “Nenhum registro poderá ser feito sem que o imóvel a que se referir esteja matriculado.”
Ainda quanto ao registro de imóveis, note-se que a matrícula é o núcleo deste registro e cada imóvel deve ter matrícula própria, com a averbação posterior de alterações que ocorram na titularidade ou divisas desses bens, a fim de conversar a continuidade da cadeia condominial e proporcionar maior certeza e segurança jurídica a toda sociedade, em virtude de sua oponibilidade erga omnes. O registro deve ser feito no cartório correspondente ao local onde está localizado o imóvel.
Aliás, é imperioso ressaltar que o registro é tão importante que serve como título translativo da propriedade, consoante a disciplina trazida pelo Código Civil de 2002, que, no mesmo caminho do estatuto anterior, prevêque: “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel” (artigo 1.245, parágrafo 1º).
O jurista Sílvio de Salvo Venosa[6] observa a importância desse princípio, ao esclarecer que “O registro imobiliário estabelece presunção relativa de titularidade do direito real (artigo 859 do código de 1916). O artigo 1.247 do corrente código estabelece, por sua vez, que "se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule". Todo registro público, imobiliário ou não, deve espelhar a realidade. Por essa razão sempre existirá a possibilidade de retificação. No mesmo sentido o artigo 860 do velho código: "Se o teor do registro de imóveis não exprimir a verdade, poderá o prejudicado reclamar que se retifique." O processo de retificação do registro imobiliário é disciplinado nos artigos 212 e 213 da Lei dos Registros Públicos. Na redação original da lei, a retificação processava- se exclusivamente perante o juízo corregedor do cartório imobiliário.”
Pois bem. Feita essa breve introdução sobre atividade de Cartórios no recente direito pátrio, opresente estudo visa analisar o instituto da retificação de registro imobiliário, disciplinado na Lei n.º 6.015/1973, notadamente após a alteração legislativa advinda no ano de 2004.
Com efeito, a lei em questão, qual seja, a Lei n.º 10.931, de 02 de agosto de 2004, dispôs sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, alterou o Decreto-Lei n.º 911, de 1º de outubro de 1969, as Leis nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, nº 4.728, de 14 de julho de 1965, e nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, entre outras providências.
Entre os dispositivos modificados na LRP, inserem-se os artigos 212 e 231, os quais visaram conferir mais rapidez e praticidade ao instituto de registro imobiliário.
Nesse diapasão, em sucinta análise, aludido artigo 212, em sua última redação, passou a permitir que, na hipótese de o registro ou a averbação serem omissos, imprecisos ou não exprimirem a verdade, o requerimento de retificação e o respectivo procedimentopodem ser efetuados perante o Oficial do Registro de Imóveis competente. Ademais, situações simples de retificação de registro serão decididas pelo registrador, o qual, se tiver dúvidas, consultará o Juiz Corregedor. Todavia, caso haja impugnação fundamentada, ou não ocorra transação entre os interessados, ou o pedido em tela envolva direito de terceiros, a retificação deverá ser decidida pelo juiz ainda em sede correcional, o Juiz Corregedor. Se a controvérsia versar sobre direito de propriedade das partes, a matéria será objeto de processo judicial. Ou, desde o início, se assim quiser o interessado, poderá acionar diretamente o Poder Judiciário.
Vejamos melhor essas situações.
Nesses termos, a nova disposição da Lei n.º 6.015/73 prevê os seguintes meios para retificação de registro imobiliário: 1) voluntariamentepelas partes; 2) administrativamente, que pode se dar por iniciativa do próprio Oficial do Registro, de ofício, ou, a requerimento do interessado, com ou sem notificação de terceiros, e com ou sem decisão judicial, ou, ainda, a requerimento dos confrontantes; 3) judicialmente, em processo contencioso (ação ordinária) conforme previsto no art. 216 da LRP, não alterado pela Lei n.º 10.931, de 02 de agosto de 2004, que ocorre mediante pedido de qualquer interessado[7].
Note-se que a alteração promovida em 2004 na LRP foi de grande importância para o meio jurídico e a própria sociedade, haja vista que concedeu maiores poderes ao Oficial do Registro de Imóveis, com o intuito de simplificar e agilizaro procedimento de retificação do registro e desonerar o Poder Judiciário de questões como essas, as quais podem perfeitamente ser solucionadas na via administrativa pelos Cartórios extrajudiciais, de modo a otimizar o procedimento e obter redução de custos dos serviços públicos. Há hipóteses, inclusive, em que o Oficial poderá atuar de ofício, de modo a retirar tanto quanto possível a intervenção do Juiz nesse processo.
A respeito, Sílvio de Salvo Venosa defende que “Muito se ganhará em tempo e desburocratização com essa nova orientação, que deve ser estendida a todas modalidades de registros públicos. É essencial que toda a matéria que não seja tipicamente judicial seja subtraída da pletora de feitos que assola o Judiciário, na busca de sua reforma. Essa nova possibilidade de retificação de registro imobiliário afina-se com esse desiderato, sendo apenas o começo. Muito ainda há de ser feito nesse sentido, mormente naquilo que se entende como jurisdição voluntária, sobre a qual o saudoso Frederico Marques dizia que não era nem jurisdição, nem voluntária.”
Sob esse novo cenário, a regra hodierna é a de que o procedimento de retificação, agora administrativo e simplificado, seja promovido pelo Oficial do Registro,exofficio ou sob provocação de qualquer interessadoou confrontante, por simples requerimento. Por outro lado, o que era principal virou exceção, isto é, o Juiz Corregedor ou a via judicial somente serão utilizados diante de casos específicos e excepcionais.
Cabe, neste momento, tecer alguns comentários acerca de ambos procedimentos de retificação de registro imobiliário, quais sejam, o judicial e o extrajudicial.
Para tanto, de início mister se fazer transcrever os precitados dispositivos da LRP que tratam do procedimento de retificação, na seara administrativa, verbis:
“Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.(Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 213 - A requerimento do interessado, poderá ser retificado o erro constante do registro, desde que tal retificação não acarrete prejuízo a terceiro. (Renumerado do art. 214 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).
Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação: (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título; (Incluída pela Lei nº 10.931, de 2004)
b) indicação ou atualização de confrontação; (Incluída pela Lei nº 10.931, de 2004)
c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial; (Incluída pela Lei nº 10.931, de 2004)
d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais; (Incluída pela Lei nº 10.931, de 2004)
e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro; (Incluída pela Lei nº 10.931, de 2004)
f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação; (Incluída pela Lei nº 10.931, de 2004)
g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas; (Incluída pela Lei nº 10.931, de 2004)
II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 1º A retificação será feita mediante despacho judicial, salvo no caso de erro evidente, o qual o oficial, desde logo, corrigirá, com a devida cautela.
§ 1º Uma vez atendidos os requisitos de que trata o caput do art. 225, o oficial averbará a retificação. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 2º Se da retificação resultar alteração da descrição das divisas ou da área do imóvel, serão citados, para manifestarem sobre o requerimento, em dez dias, todos os confrontantes e o alienante ou seus sucessores.§ 2° Se da retificação resultar alteração da descrição das divisas ou da área do imóvel, serão citados, para se manifestarem sobre o requerimento, em dez dias, todos os confrontantes e o alienante ou seus citados, para se manifestarem sobre o requerimento, em dez dias, todos os confrontantes e o alienante ou seus sucessores. Não havendo oposição, e sendo o requerimento instruído com planta e memorial descritivo na propriedade que justifique o pedido de retificação, o Juiz dispensará a realização de vistoria judicial. (Redação dada pela Lei nº 8.180, de 1991)§ 2º Se da retificação resultar alteração da descrição das divisas ou da área do imóvel, serão citados, para se manifestar sobre o requerimento em dez dias, todos os confrontantes e o alienante ou seus sucessores, dispensada a citação destes últimos se a data da transcrição ou da matrícula remontar a mais de vinte anos. (Redação dada pela Lei nº 9.039, de 1995)
§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 3º O Ministério Público será ouvido no pedido de retificação.
§ 3º A notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo requerente; não sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da diligência, promovendo-se a notificação do confrontante mediante edital, com o mesmo prazo fixado no § 2º, publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 4º Se o pedido de retificação for impugnado fundamentadamente, o juiz remeterá o interessado para as vias ordinárias.
§ 4º Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar impugnação no prazo da notificação. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 5º Da sentença do juiz, deferindo ou não o requerimento, cabe recurso de apelação com ambos os efeitos.
§ 5º Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a retificação requerida; se houver impugnação fundamentada por parte de algum confrontante, o oficial intimará o requerente e o profissional que houver assinado a planta e o memorial a fim de que, no prazo de cinco dias, se manifestem sobre a impugnação. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 6º Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 7º Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo poderão ser apurados os remanescentes de áreas parcialmente alienadas, caso em que serão considerados como confrontantes tão-somente os confinantes das áreas remanescentes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 8º As áreas públicas poderão ser demarcadas ou ter seus registros retificados pelo mesmo procedimento previsto neste artigo, desde que constem do registro ou sejam logradouros devidamente averbados. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 9º Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de área, com o recolhimento do devido imposto de transmissão e desde que preservadas, se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento e, quando urbano, a legislação urbanística. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 10. Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas, também, seus eventuais ocupantes; o condomínio geral, de que tratam os arts. 1.314 e seguintes do Código Civil, será representado por qualquer dos condôminos e o condomínio edilício, de que tratam os arts. 1.331 e seguintes do Código Civil, será representado, conforme o caso, pelo síndico ou pela Comissão de Representantes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 11. Independe de retificação: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
I - a regularização fundiária de interesse social realizada em Zonas Especiais de Interesse Social, nos termos da Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001, promovida por Município ou pelo Distrito Federal, quando os lotes já estiverem cadastrados individualmente ou com lançamento fiscal há mais de vinte anos; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
I - a regularização fundiária de interesse social realizada em Zonas Especiais de Interesse Social, nos termos da Lei no 10.257, de 10 de julho de 2001, promovida por Município ou pelo Distrito Federal, quando os lotes já estiverem cadastrados individualmente ou com lançamento fiscal há mais de dez anos; (Redação dada pela Medida Provisória nº 514, de 2010)
I - a regularização fundiária de interesse social realizada em Zonas Especiais de Interesse Social, promovida por Município ou pelo Distrito Federal, quando os lotes já estiverem cadastrados individualmente ou com lançamento fiscal há mais de 10 (dez) anos; (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)
II - a adequação da descrição de imóvel rural às exigências dos arts. 176, §§ 3º e 4º, e 225, § 3º, desta Lei. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
III - a adequação da descrição de imóvel urbano decorrente de transformação de coordenadas geodésicas entre os sistemas de georreferenciamento oficiais; (Incluído pela Medida Provisória nº 514, de 2010)
IV - a averbação do auto de demarcação urbanística e o registro do parcelamento decorrente de projeto de regularização fundiária de interesse social de que trata a Lei nº 11.977, de 2009; e (Incluído pela Medida Provisória nº 514, de 2010)
V - o registro do parcelamento de glebas para fins urbanos anterior a 19 de dezembro de 1979, que esteja implantado e integrado à cidade, nos termos do artigo 71 da Lei nº 11.977, de 2009. (Incluído pela Medida Provisória nº 514, de 2010)
III - a adequação da descrição de imóvel urbano decorrente de transformação de coordenadas geodésicas entre os sistemas de georreferenciamento oficiais; (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
IV - a averbação do auto de demarcação urbanística e o registro do parcelamento decorrente de projeto de regularização fundiária de interesse social de que trata a Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009; e (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
V - o registro do parcelamento de glebas para fins urbanos anterior a 19 de dezembro de 1979, que esteja implantado e integrado à cidade, nos termos do art. 71 da Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
§ 12. Poderá o oficial realizar diligências no imóvel para a constatação de sua situação em face dos confrontantes e localização na quadra. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 13. Não havendo dúvida quanto à identificação do imóvel, o título anterior à retificação poderá ser levado a registro desde que requerido pelo adquirente, promovendo-se o registro em conformidade com a nova descrição.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 14. Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do memorial descritivo, responderão os requerentes e o profissional que o elaborou pelos prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 15. Não são devidos custas ou emolumentos notariais ou de registro decorrentes de regularização fundiária de interesse social a cargo da administração pública. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 16. Na retificação de que trata o inciso II do caput, serão considerados confrontantes somente os confinantes de divisas que forem alcançadas pela inserção ou alteração de medidas perimetrais. (Incluído pela Medida Provisória nº 514, de 2010)
§ 16. Na retificação de que trata o inciso II do caput, serão considerados confrontantes somente os confinantes de divisas que forem alcançadas pela inserção ou alteração de medidas perimetrais. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)” (sem destaques no original)