II - DO PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO:
Da leitura dos dispositivos supratranscritos, a primeira conclusão que se tem é a de que o inciso I do artigo 213 da LRP cuida das situações em que a correção do erro, omissão ou equívoco não ofereça risco de prejuízos a terceiros, enquanto que as hipóteses tratadas no inciso II do artigo 213 da LRP versam sobre casos em que a correção poderá vir a acarretar prejuízos a terceiro.
A retificação extrajudicial deverá ser intentada com a apresentação de pedido simples, através de petição feita pelo próprio interessado ou de formulário que pode ser oferecido pelo próprio Oficial do Registro de Imóveis, ambos acompanhados da documentação demonstrativa da necessidade da retificação.
Nesse diapasão, depreende-se que o Oficial do Registro procederá à retificação ou averbação de registro 1) de ofício ou a requerimento dos interessados, consoante hipóteses elencadas nas alíneas “a” a “g” do inciso I do precitado art. 213, ou 2) a requerimento do interessado, quando houver inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, a alteração da área, sendo que este pedido deverá ser instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente, habilitado com prova de anotação de responsabilidade técnico no competente Conselho regional de Engenharia e Arquitetura (CREA), e pelos confrontantes, nos termos do inciso II deste dispositivo.
Na situação do inciso II do art. 213, caso algum confrontante não tenha aposto sua assinatura na planta em questão, ele será notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado. Essa notificação pode ser pessoal ou pelos Correios, com aviso de recebimento, ou, ainda, por meio do Oficial de Registro de Títulos e Documentos da Comarca da situação do imóvel ou de quem deva recebê-la, para se manifestar no prazo de 15 (quinze) dias, consoante prevê o § 2º do art. 213, com redação dada pela Lei n.º 10.931/2004.
No silêncio do confrontante, presume-se sua anuência com o pleito retificatório (§ 4º) e, em seguida, o Oficial averbará a retificação pretendida (§ 5º)[8].
Entretanto, o pedidoretificatório poderá ser indeferido mesmo que não haja impugnação, desde que não esteja instruído com a documentação exigida. O processo administrativo não comporta dilação probatória, de forma que, havendo dúvidas acerca da retificação o requerimento deve ser indeferido ou encaminhado ao Juiz Corregedor.
Por outro lado, caso haja impugnação fundamentada, o Oficial notificará o requerente e o profissional que assinou a planta e o memorial descritivo, para que, em 5 (cinco) dias, manifestem-se sobre a impugnação (§ 5º). Inexistindo solução amigável, o Oficial remeterá o processo ao Juiz Corregedor competente, que decidirá de plano ou após instrução sumária. Todavia, caso a controvérsia verse sobre o direito de propriedade de alguma das partes, o Juiz encaminhará o interessado às vias ordinárias, nos termos do § 6º do art. 213 da LRP.
Note-se que, da decisão do Oficial que indefira o pedido de retificação pelo Oficial do Registro, não cabe qualquer recurso administrativo, cabendo apenas ao interessado aforar o pedido judicial para retificação do Registro Imobiliário[9].
Por outro lado, a conclusão que se tem é a de que, não sendo formulada impugnação devidamente fundamentada, não há lide, mas um procedimento meramente administrativo, ainda que desenvolvido perante órgão judicial. Apenas se houver aludida impugnação, ter-se-á um litígio e, assim, necessidade de instauração de procedimento contencioso, de natureza judicial[10].
Como se vê, o procedimento disciplinado pela LRP após 2004 é, de regra, administrativo, feito perante o Oficial de Justiça, que é imbuído de poderes para tanto[11]. Previamente, somente havia a hipótese de retificação judicial do registro, mesmo que o procedimento fosse tratado como de jurisdição voluntária[12].
III - DO PROCEDIMENTO JUDICIAL DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO:
Como visto, com a promulgação da Lei n.º 10.931/2004, o Judiciário será provocado a se manifestar basicamente apenas sobre questões em que houver litígio entre os interessados, sem possibilidade de conciliação, ou quando se verificar possível lesão a patrimônio alheio[13].
Note-se, por oportuno, que a modificação legal advinda em 2004 foi bem recepcionada pelo meio doutrinário e pelo Judiciário, já que a retificação extrajudicial do registro visa justamente desburocatrizar o procedimento retificatório e se presta à melhor realização do serviço cartorário, além de auxiliar a minorar os efeitos na morosidade do Poder Judiciário.
Nesse prisma,é cediço enfatizar que, na atualidade, a regra é o procedimento extrajudicial, mais eficiente e ágil, que busca a pacificação social e ajuda a desobstruir o Judiciário.
Nada obstante, é bom ressaltar que esse aumento de poderes conferido ao Tabelião não o deixou incólume de eventuais responsabilizações e das cautelas que, já de per si, é obrigado a tomar em suas atribuições.
De fato, o Tabelião deverá atuar com cautela quando agir de ofício, adstrito às hipóteses em que a LRP lhe permite assim o fazer e, ainda assim, sob a ótica da cautela e atenção que lhe são imprescindíveis.
Nesse sentido, transcrevem-se excertos de interessante artigo disponibilizado na via eletrônica, de autoria de Daniela Fernanda Maciel Aparício[14], Tabeliã de Notas e Oficial Registradora, a saber:
“Não há dúvidas que a intenção do legislador foi o de simplificar o procedimento para a retificação dos registros imobiliários, entretanto, foram criados mecanismos para garantir a licitude do procedimento e evitar o mau uso deste serviço público.
Embora a lei tenha facilitado a retificação, não se descuidou da segurança jurídica que sempre deve estar presente em matéria de Registro Públicos. Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do memorial descritivo e dos demais documentos apresentados, responderão os requerentes e o profissional que elaborou o memorial pelos prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais. [23]
O Oficial do Registro tem o dever de zelar pelo cumprimento da lei e deverá denunciar à autoridade competente qualquer fraude nos documentos apresentados com o pedido de retificação, sob pena de responder pela omissão.
Os responsáveis pela fraude, como os requerentes e profissionais que elaboraram a planta e/ou o memorial descritivo, responderão civil e criminalmente pelos eventuais prejuízos, independentemente das sanções disciplinares que couberem ao caso.”
De outra parte, o procedimento judicial de retificação de registro imobiliário está brevemente previsto no art. 216 da LRF, que assim estatui:
“Art. 216 - O registro poderá também ser retificado ou anulado por sentença em processo contencioso, ou por efeito do julgado em ação de anulação ou de declaração de nulidade de ato jurídico, ou de julgado sobre fraude à execução. (Renumerado do art. 217 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).”
Por conseguinte, com as mudanças introduzidas pela Lei n.º 10.931/2004, na atualidade estão disponíveis os seguintes meios para promover as retificações: 1) por escritura pública lavrada entre as partes, levada depois a registro; 2) por ato do Oficial, de ofício; 3) por processo administrativo simplificado, tanto a requerimento do interessado como dos confrontantes ou de ofício, com ou sem decisão judicial; e 4) por processo judicial contencioso (ação ordinária)[15].
Optando pela jurisdição contenciosa, a ação deverá tramitar, de regra, perante a Justiça Comum[16][17], na Comarca onde se situa o imóvel objeto da pretensão de retificação deregistro.
Sobre o assunto, citem-se outros trechos do artigo precitado da Tabeliã de Notas e Oficial Registradora Daniela Fernanda Maciel Aparício[18], senão vejamos:
“(...) A terceira hipótese é o foro judicial, ou seja, quando existe a necessidade ou a opção pela intervenção do Poder Judiciário. O artigo 212 da Lei n. 6.015/1973 inverteu a antiga sistemática, como já mencionado anteriormente, e transformou em facultativo o foro judicial para retificação do registro imobiliário.
Se houver impugnação fundamentada, se não ocorrer transação entre os interessados ou se o pedido envolver direito de terceiros, a retificação deverá ser decidida pelo juiz ainda em sede correcional. Se a controvérsia versar sobre direito de propriedade das partes, a matéria deverá ser objeto de processo judicial. No mais, situações comezinhas de retificação de registro serão decididas pelo registrador, o qual, se tiver dúvidas, consultará o juiz corregedor. [45]
Além dos procedimentos em que o interessado requerer a retificação por via judicial por opção própria, haverá necessidade de intervenção judicial quando a controvérsia levantada por um dos interessados versar sobre direito de propriedade das partes, quando então a controvérsia somente se resolverá por processo judicial.
A retificação pela via judicial segue o rito ordinário, previsto nos artigos 282 e seguintes do CPC, e tem palco sempre que houver conflito de interesses no objeto da retificação, como, por exemplo, no caso de o interessado não conseguir anuência de qualquer das pessoas que a pôr o seu consentimento para a retificação pretendida. [...] Dessa forma, não sendo possível a retificação por via administrativa, a ação contenciosa ordinária poderá ser proposta: pelo proprietário com título não registrado contra titular aparente do direito real; pelo proprietário com título registrado contra beneficiário de direito real indevidamente registrado; pelo proprietário, nas hipóteses de registro injustificado de um direito pessoal; no caso de não-cancelamento de um direito real já extinto; na circunstância de ter havido alienação do imóvel por quem o recebeu indevidamente; pelo titular de um direito real sobre coisa alheia, se terceiro sem causa legítima o registrar em lugar do verdadeiro titular; se o direito real for cancelado sem fundamento jurídico; se fizer registro indevido de uma restrição ao direito real; se conferir prioridade indevida a um outro direito real; pelo titular de direitos distintos. [46][19].” (sem destaques no original)
Em continuidade, a Oficiala[20] ensina que, com a pretensão retificatória submetida ao crivo do Judiciário, seja diretamente ou em não sendo possível a retificação pelo procedimento administrativo direto no CRI, a ação judicial, contenciosa e ordinária, poderá ser proposta pelos seguintes interessados: 1) proprietário do imóvel com título não registrado contra titular aparente do direito real ou pelo proprietário com título registrado contra beneficiário de direito real indevidamente registrado; 2) proprietário, nas hipóteses de registro injustificado de um direito pessoal; no caso de não-cancelamento de um direito real já extinto; na circunstância de ter havido alienação do imóvel por quem o recebeu indevidamente; 3) pelo titular de um direito real sobre coisa alheia quanto: terceiro o registrar em lugar do verdadeiro titular; for feito registro de uma restrição indevida ao direito real; for conferido prioridade a um outro direito real de forma indevida; e/ou quanto o direito real for cancelado sem fundamento jurídico; e 4) titular de direitos distintos.
A corroborar os argumentos acima expostos, são, por ora, transcritos alguns julgados do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ/SP):
“1) 0083206-63.2010.8.26.0000 Agravo de Instrumento / Retificação de Área de Imóvel
Relator(a): Grava Brazil
Comarca: Adamantina
Órgão julgador: 9ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 27/07/2010
Data de registro: 20/08/2010
Outros números: 990.10.083206-9
Ementa: Retificação de área e registro - Decisão que afasta a preliminar e determina a realização de prova pericial - Inconformismo - Desacolhimento - Ação proposta pelo rito ordinário - Inadequação da inicial superada pela estabilização da lide - Necessidade de dirimir a gj controvérsia - Perícia que irá aferir a natureza do procedimento - Observância ao contraditório e ampla defesa, que possibilitam a solução da .contenda, em atenção aos princípios da g instrumentalidade das formas e da efetividade processual - Necessidade da agravante regularizar sua representação processual - Decisão mantida Recurso desprovido, com observação.
“2) Relator(a): José Luiz Gavião de Almeida
Comarca: Mogi-Mirim
Órgão julgador: 9ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 29/11/2011
Data de registro: 10/01/2012
Outros números: 994030717750
Ementa: Retificação de registro imobiliário - Impugnação por parte de um dos confrontantes - Questões a serem decididas nas vias ordinárias, em jurisdição contenciosa - Recurso improvido, vencido o Revisor que fará declaração de voto.
“3) 9103321-93.2003.8.26.0000 Apelação / Retificação de Área de Imóvel
Relator(a): Jesus Lofrano
Comarca: Bragança Paulista
Órgão julgador: 3ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 23/03/2010
Data de registro: 31/03/2010
Outros números: 0318356.4/2-00, 994.03.025598-0
Ementa: Registroimobiliário - Retificação de área - Existência de impugnação fundamentada - Remessa dos interessados às vias ordinárias - Conversão para o rito ordinário - Inadmissibilidade - Recurso improvido. A controvérsia deve ser solucionada em procedimento de jurisdição contenciosa, a fim de possibilitar às partes a produção de provas e ao juiz exame aprofundado das questões de fato, o que não pode ocorrer nos estreitos limites de cognição deste procedimento de jurisdição voluntária.
“4) 0101212-65.2003.8.26.0000 Apelação Com Revisão / Retificação de Área de Imóvel
Relator(a): Salles Rossi
Comarca: Ribeirão Preto
Órgão julgador: 8ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 20/05/2009
Data de registro: 05/06/2009
Outros números: 2863024000, 994.03.101212-0
Ementa: APELAÇÃO - AÇÃO DE RETIFICAÇÃO DE ÁREA - Julgamento de extinção do processo, sem análise de mérito - Ausência de condição da ação - Falta de interesse processual - Inadequação do meio eleito - Direcionamento da pretensão às vias ordinárias - Condenação em honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor atribuído à causa atualizado desde o ajuizamento da ação - Inconformismo recursal calcado na isenção da verba honorária - Inaplicabilidade decorrente da natureza do procedimento especial de jurisdição voluntária - Razões desprovidas de amparo legal - Princípio da causalidade - Aplicação subsidiária do procedimentoordinário à jurisdição voluntária - Caráter litigioso e necessidade de imposição de sucumbência - Efetivo exercício de atividade da advocacia pelo Procurador Municipal (Lei n° 8.906/94 - artigo 3o, § Io) que merece ser recompensado - Decisão mantida - Recurso desprovido
No mesmo sentido é arecente decisão do Egrégio Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF 3ª R), que também trata do deslocamento do feito ao d. Juízo Federal se houver impugnação da União ao pleito retificatório:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. PRETENSÃO RESISTIDA. UNIÃO FEDERAL. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. CONVERSÃO DE RITO. 1. Na ação de retificação de registro imobiliário, dirigida ao Juiz de Direito, nos moldes dos artigos 212 e 213 da Lei 6.015/73, quando impugnado o pedido, fundamentadamente, remeterá os interessados para as vias jurisdicionais, segundo normas de serviços da Corregedoria-Geral de Justiça do TJSP (artigo 124.1). 2. Diante da pretensão resistida da União verifica-se que a medida requer a conversão para o contencioso, nos termos do artigo 216 da Lei n.º 6.015/73. 3. Agravo de instrumento provido para determinar a competência da Justiça Federal para processamento da ação, pelo rito ordinário.” (sem destaques no original)(AI 00506967920044030000, JUIZ CONVOCADO WILSON ZAUHY, TRF3 - JUDICIÁRIO EM DIA - TURMA Y, e-DJF3 Judicial 1 DATA:20/06/2011 PÁGINA: 88 ..FONTE_REPUBLICACAO:.)
Do acima exposto, conclui-se que a regra pela nova sistemática da LRP advinda no ano de 2004 é o procedimento administrativo (extrajudicial) de retificação de registro imobiliário. Por sua vez, a via excepcional é a participação nesse procedimento do Juiz Corregedor e do Juiz em processo judicial, restrita somente para casos mais complexos ou, nesta última hipótese, quando assim diretamente pleiteada pelo interessado, pois nos demais o Oficial do Registro é competente para realizar a retificação de forma administrativa.
Desse modo, caso seja da vontade do interessado, este pode optar por utilizar oprocedimento judicial, sem necessidade de esgotar a via administrativa.Assim sendo, é o interessado quem decide se preferirá utilizar apenas oprocedimento administrativo, apenas o judicial, ou ambos na hipótese do indeferimentoou judicial ou do registrador.Ademais, a opção pode ser exercida pelo interessado a qualquer momento, sejano antes, no início, no curso ou após esgotar o procedimento extrajudicial, esgotando apossibilidade no momento em que for deferido o seu pedido de retificação.A retificação judicial somente será obrigatória quando ocorrer a impugnaçãofundamentada[21].
Outrossim, mister notar que “A retificação, administrativa ou contenciosa, julgada por sentença judicial tem efeito declaratório, e retroage à data da prenotação do título que originou o registro, sendo averbada à margem da transcrição ou da matrícula do imóvel, observando-se os artigos 246 e seguintes da LRP[22].“
Logo, de qualquer forma, havendo controvérsia fundamentada na pretensão retificatória incialmente deduzida perante o Cartório de Registro de Imóveis ou, desde o início, pleiteando a parte a tutela jurisdicional para tal requerimento, a lide deverá se adequar ao procedimento/rito ordinário, disciplinado pelo CPC, com as prerrogativas e exigências daí decorrentes e a plena observância dos princípios constitucionais do devido processo legal, notadamente o contraditório e a ampla defesa.