O instituto do condomínio frente aos avanços do setor imobiliário
Resumo: o presente artigo aborda a conceituação do instituto do condomínio, diferenciando as suas modalidades e apresentando seus aspectos práticos e teóricos. Ressaltando a importância que o desenvolvimento econômico teve e continua tendo para a utilização em larga escala do condomínio. Entretanto, muitas confusões são feitas em relação aos tipos de condomínio existentes, o que se torna extremamente plausível sua diferenciação. Por fim, o papel dos notários e registradores se mostra fundamental para a instrumentalização legal e segura das respectivas transações.
Palavras Chave: Condomínio. Condomínio Edilício. Especulação Imobiliária.
Por força do artigo 6º da Constituição da República Federativa do Brasil de 1988 (CRFB/88) dentre outros dispositivos legais, o direito a moradia é assegurado a todos os brasileiros. Consagrada no Capítulo II da CRFB/88, tal direito se enquadra como um direito social, ou seja, garantido a toda à coletividade indistintamente.
Nesse contexto se insere o condomínio, instituto amplamente difundido nos dias atuais face ao crescente desenvolvimento dos centros urbanos. Inicialmente, há que se distinguirem as categorias de condomínio existentes em nosso ordenamento jurídico.
O Código Civil de 2002 (CC/02) em seu capítulo VI, trata do Condomínio Voluntário, que é aquele em que duas ou mais pessoas irão exercer a posse e propriedade sobre um determinado bem, podendo ser pro diviso ( as propriedades estão delimitadas junto a seus proprietários) ou pro indiviso (quando os proprietários não estão definidamente localizados). Já em seu Capítulo VII, aborda o Condomínio Edilício, caracterizado como um conjunto de pessoas que exercem posse e propriedade em determinado bem pro indiviso, com áreas privativas e comuns a todos.
Tal espécie de condomínio é designada como condomínio edilício pelo CC, condomínio em edificações pela Lei 4.591/1964, bem como outras denominações, como condomínio por andares ou condomínio horizontal. O artigo 1331 do CC preleciona:
“Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.”
Sua natureza jurídica não é facilmente definida, uma vez que, o condomínio edilício apresenta características de propriedade exclusiva, bem como, de propriedade comum. Assim, pode-se dizer que se enquadra como um tipo de propriedade, despersonalizado, mas com capacidade material e processual.
Conforme o artigo 1332 do CC, o condomínio edilício poderá ser instituído por ato entre vivos ou mediante testamento, do qual constará: a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns e o fim a que as unidades se destinam.
Todavia, para que possa valer perante terceiros deverá o mesmo ser registrado no Ofício de Registro de Imóveis da comarca do condomínio. Caso não se efetue o registro, o mesmo valerá somente inter partes. Já a sua extinção, ocorrerá mediante a ameaça de ruína do prédio, destruição total ou parcial do mesmo ou a consolidação da propriedade na mão de um só condômino.
Alguns institutos são amplamente comparados e por vezes confundidos com o condomínio edilício. Dentre eles, podemos citar o loteamento fechado ou aberto, chamado equivocadamente de condomínio. Nesses tipos de empreendimentos, as incorporadoras, latu sensu, demarcam certa região ou bairro e alienam as glebas a terceiros interessados.
A classificação quanto a serem abertos ou fechados diz respeito à possibilidade de terceiros acessarem aquela área, bem como às vias que fazem parte do empreendimento. Quando abertos, as vias serão públicas e poderá ser livremente utilizado por outras pessoas que não proprietárias daqueles imóveis. Em sendo fechado, o acesso será restrito aos proprietários ou às pessoas por eles autorizadas.
Diferentemente do condomínio, aqui será formado uma associação de moradores, a qual irá estabelecer as regras, direitos e deveres daquele ambiente. Insta salientar, que em posicionamento recente do Supremo Tribunal Federal, foi decidido no Recurso Extraordinário 432106 a não obrigatoriedade de pagamento de mensalidade em virtude do direito de não se associar:
ASSOCIAÇÃO DE MORADORES – MENSALIDADE – AUSÊNCIA DE ADESÃO. Por não se confundir a associação de moradores com o condomínio disciplinado pela Lei nº 4.591/64, descabe, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que a ela não tenha aderido. Considerações sobre o princípio da legalidade e da autonomia da manifestação de vontade – artigo 5º, incisos II e XX, da Constituição Federal.
Conforme se depreende do julgado, o condomínio edilício é totalmente diferente dos loteamentos aberto ou fechados. Não só em sua constituição, mas também na sua forma de representação, a qual se dá mediante uma associação de moradores.
Em suma, ao se falar sobre condomínios faz-se necessário diferenciar qual o tipo e forma será analisado. Não há como negar sua imensa importância em nossa sociedade atual, seja em virtude da diminuição dos espaços urbanos, ou em decorrência da pujante especulação imobiliária.
Com o aumento da população e consequente diminuição desses espaços, o condomínio se mostra uma importante solução para resolver os problemas de habitação. Em uma área menor poderá se abrigar uma maior quantidade de pessoas, obviamente acompanhados de uma infraestrutura e sustentabilidade ambiental e econômica.
Nesse viés, é extremamente importante o papel dos notários e registradores ao garantir o cumprimento das formalidades legais atinentes aos atos de instituição e respectiva alienação desses tipos de imóveis. Afinal, o direito Constitucional à moradia deve ser respeitado e garantido da forma mais segura e eficaz a todas as pessoas.