Como se sabe, existem duas modalidades de contratos agrários – os de parceria e os de arrendamento. Hoje vamos falar sobre o contrato de arrendamento rural e a importância de sua avença ser efetivada em dinheiro.
O artigo 3º do Decreto nº 59.566/1966 define o contrato agrário de arrendamento rural como sendo:“O contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante certa retribuição ou aluguel, observados os limites percentuais da lei”. E define a forma do pagamento desta contraprestação, através do artigo 18 do mesmo Códex: “O preço do arrendamento só pode ser ajustado em quantia fixa de dinheiro, mas o seu pagamento pode ser ajustado que se faça em dinheiro ou em quantidade de frutos cujo preço corrente no mercado local, nunca inferior ao preço mínimo oficial, equivalha ao do aluguel, à época da liquidação”. Ou seja, uma vez avençado o contrato de arrendamento agrário em dinheiro, nada obsta que o pagamento seja feito em quantidades de produtos. A obrigatoriedade diz respeito ao contrato e não ao pagamento.
Como exemplo podemos citar um contrato de arrendamento de uma terra de 184 hectares, ajustado na quantia certa de R$ 29.000,00 por ano, equivalente à 6,5 bolsas de soja de 60kg cada, por hectare, perfazendo o total de 1.196 bolsas de soja, por ano, sendo que o valor de arrendamento sofrerá um ajuste anual de acordo com a variação do preço da soja no mercado.
Percebe-se que, no caso mencionado, o valor avençado do contrato é fixado em dinheiro, ou seja, R$ 29.000,00 por ano, porém tanto a correção do preço quanto os pagamentos podem se dar em bolsas de soja variando de acordo com seu preço de mercado. Comumente se observa que os contratos de arrendamento rural são avençados, pela maioria dos produtores rurais, em quantidade de produtos. Esta prática, por mais costumeira que seja em alguns Estados brasileiros, podem trazer problemas para o próprio produtor rural. Um deles se dá quanto o arrendante quer retomar a gleba, objeto do contrato de arrendamento rural ou quando há o inadimplemento contratual por parte do arrendatário, ambos ensejando, portanto, a ação de despejo.
Para que haja o despejo rural, obrigatoriamente tem que ocorrer pelo menos uma das nove possibilidades a seguir elencadas (artigo 32 do Decreto 59.566/66):
I - Término do prazo contratual ou de sua renovação;
II - Se o arrendatário subarrendar, ceder ou emprestar o imóvel rural, no todo ou em parte, sem o prévio e expresso consentimento do arrendador;
III - Se o arrendatário não pagar o aluguel ou renda no prazo convencionado;
IV - Dano causado à gleba arrendada ou às colheitas, provado o dolo ou culpa do arrendatário;
V - se o arrendatário mudar a destinação do imóvel rural;
VI - Abandono total ou parcial do cultivo;
VII - Inobservância das normas obrigatórias fixadas no art. 13 deste Regulamento;
VIII - Nos casos de pedido de retomada, permitidos e previstos em lei e neste regulamento, comprovada em Juízo a sinceridade do pedido;
IX - se o arrendatário infringir obrigado legal, ou cometer infração grave de obrigação contratual. Nos casos de retomada ou término do prazo contratual, o arrendante tem obrigatoriamente que NOTIFICAR o arrendatário no prazo de 06 (seis) meses antes do vencimento do contrato para que este exerça o seu direito de preferência. Trata-se aqui da notificação premonitória, essencial para que validamente possa o arrendador exercer a ação de despejo (artigo 22 e §§ do Decreto 59.566/66).
Sem regular notificação premonitória, não há a viabilidade de se efetuar a ação de despejo rural, como bem acentuou o Colendo Superior Tribunal de Justiça no julgado abaixo elencado:
Arrendamento rural. Notificação premonitória com indicação do preço em produto: validade.
Art. 18 do Decreto n° 59.566⁄66. Precedentes da Corte. 1. Precedentes das Turmas que compõem a Seção de Direito Privado indicam que não tem validade a cláusula que fixa o preço do arrendamento rural em produto ou seu equivalente, a teor do art. 18 do Decreto n° 59.566⁄66. 2. A notificação premonitória que indica valor da proposta recebida de terceiro em desacordo com o art. 18 do Decreto n° 59.566⁄66 não tem validade, gerando dificuldade ao arrendatário para oferecer contraproposta, tornando inviável a ação de despejo. Recurso especial conhecido e provido. (STJ, REsp. nº 334.394 – RS, Rel. Min. Menezes Direito, julgado em 16/05/2002, publicado em 05/08/2002.)
Ou seja, caso o contrato de arrendamento rural seja avençado em quantidade de produtos, bem como a notificação premonitória ser confeccionada na mesma forma, tal notificação será eivada de vício, maculando, assim, o direito do arrendante de ajuizar possível ação de despejo rural.
Resumindo, podemos afirmar que o produtor rural que deseje arrendar a sua propriedade, tem que observar e se atentar para que no contrato de arrendamento avence os pagamentos a serem efetivados pelo arrendatário em quantia certa em dinheiro, mesmo que os pagamentos se deem em produtos. Desta forma, caso queira retomar a área ou caso haja atraso ou inadimplemento nos pagamentos pelo arrendatário, terá resguardado para si a competente ação de despejo. Apesar de alguns julgados apenas tornar nula a cláusula que fixa o preço do contrato de arrendamento em produtos, não tornando nulo o contrato em si, muito se economiza tempo processual quando observamos os ditames da lei, tornando-se efetivamente substancial a defesa em juízo do produtor rural que avença seus contratos de arrendamento em dinheiro e não em produtos.