SUMÁRIO. 1 Silvio De Salvo Venosa. 2 Jurisprudência Voto Nº 8162. 3 Comentários. 4 Paulo Nader. 5 Jurisprudência Nº 1.256.305. 6 Conclusão
1 SILVIO DE SALVO VENOSA
Silvio de Salvo Venosa nos expõe que a obrigação propter rem estará sempre vinculado a um direito real, como acessório, e sua natureza podendo ser mista, pois o devedor pode variar entre o titular da propriedade e o que toma posse.Citando como exemplo a repartindo das despesas entre os respectivos interessados.
Ele fala também que o devedor está vinculado à divida, não por sua vontade, mas em razão de ser proprietário ou possuidor da coisa, em decorrência disso o abandono da coisa pelo devedor o libera da divida, porque nesse caso não haverá mais vinculo algum com a coisa. Porém, ele é cauteloso ao afirmar que não são todos os casos que admitem o abandono liberatório. Nos casos de condomínio, por exemplo, mesmo que haja o abandono do proprietário não o libera da divida.
Nos casos de sucessor a titulo singular o sucedido assume automaticamente as obrigações, ainda que não tenha conhecimento sobre elas. Cabendo posteriormente entrar com ação regressiva contra o antigo proprietário. Portanto a obrigação acompanha a coisa não importando quem seja o proprietário.
2 JURISPRUDENCIA VOTO Nº 8162
Trata-se de um agravo contra a decisão do juiz na ação de cobrança de despesas condominiais que indeferiu o pedido de substituição do pólo passivo, formulado pelo agravante, sob o fundamento que é inviável fazer a substituição, uma vez que ele não participou da fase de formação de titulo judicial.
Portanto, entendem-se o Egrégio Superior Tribunal de Justiça com respaldo no art.42 parágrafos. 3ª do CPC, que de acordo com o principio da efetividade e da máxima utilidade da execução, possibilita a sucessão processual, mormente porque o débito consiste em obrigação “propter rem” ônus que se transfere junto com a propriedade. E por estar provada a transferência a terceiro, mesmo sem o seu formal registro, o mesmo tem que pagar as dívidas em atrasos, pois é uma obrigação propter rem, responsabilizando-se por todo e qualquer pagamento referente a propriedade.
Portanto, deu provimento ao agravo.
3 COMENTÁRIOS
De acordo com a doutrina citada acima, o relator deu uma decisão correta, porque a partir do momento em que a propriedade passou a ser de um terceiro as dívidas lhe são inerentes, como um acessório, sendo assim não há motivos para não fazer a substituição do proprietário nos autos, pois ele não faz mais parte da coisa, extingue-se aí a obrigação.
Outrossim, no quesito que a jurisprudência fala que a propriedade pode ser alienada para satisfazer o débito, não importando quem seja o seu atual proprietário, a doutrina concorda, pois é uma obrigação “propter rem”. Porém cabe posteriormente ação regressiva contra o injustiçado.
4 PAULO NADER
De acordo com a doutrina de Paulo Nader, propter rem é definido como “uma modalidade singular de obrigação”, que:
'Além dos direitos reais e pessoais, há as obrigações in rem, também denominadas propter rem, Pressupõem sempre um direito real do qual nascem e do qual não se separam. Esta é a principal característica destas obrigações: o liame permanente com o direito real desde a origem. Seu titular é sempre o do direito real, vale dizer que a alienação, cessão ou qualquer outra modalidade de transmissão do direito real implicam também a sua mudança de titularidade, que se opera automaticamente. Quem se vincula a uma obrigação propter rem não o faz espontaneamente ou por ato de vontade, mas em decorrência de sua condição de titular da propriedade ou de uma relação possessória”. NADER, Paulo, Curso de direito civil, vol. 2, Rio de Janeiro: Forense, 2003, p. 14.
A diferenciação entre direitos reais e obrigacionais por várias ocasiões possui finalidade mais para fins teóricos do que para aplicação pratica jurídica. Estas modalidades constantemente se relacionam, eliminando assim a idéia de que são inteiramente distintas e que são impedidas de se comunicar e servir de subsidio para o profissional ou acadêmico.
Analisando a etimologia da expressão propter rem percebe-se o conteúdo dessa obrigação: propter, como preposição significa “em razão de”, “em vista de”. Trata-se, pois, de uma obrigação relacionada com a coisa (rem), uma obrigação que surge em vista dessa.
A obrigação propter rem contraria a espécie regular de obrigações. Nas obrigações civis, os sucessores a título particular não substituem o sucedido em seu passivo. Já nas obrigações propter rem, o sucessor a título singular assume automaticamente as obrigações do sucedido, ainda que não saiba de sua existência. É o caso do adquirente de imóvel que deve arcar com todas as taxas condominiais em mora.
Considerando a doutrina de Nader, é possível perceber situações onde o proprietário se torna sujeito de obrigações somente por ser detentor do titulo de posse.
Um exemplo de obrigação propter rem é a necessidade de arcar com as despesas condominiais de imóveis, conforme dispositivo constante do artigo art. 1315 do Código Civil, e tal verificação na vida real pode ser constatada na jurisprudência anterior.
Em sentido contrario a doutrina de Nader, a jurisprudência gerada pelo Superior Tribunal de Justiça no acórdão Nº 1.256.305, relata a interpretação diferenciada da petição inicial como pode ser percebido logo adiante.
5 JURISPRUDENCIA Nº 1.256.305:
Superior Tribunal de Justiça
AgRg no RECURSO ESPECIAL Nº 1.256.305 - SP (2011/0067211-7)
RELATOR : MINISTRO ARNALDO ESTEVES LIMA
AGRAVANTE : COMPANHIA DE SANEAMENTO BÁSICO DO ESTADO DE SÃO PAULO - SABESP
ADVOGADO : OSMAR MENDES PAIXÃO CÔRTES E OUTRO(S)
AGRAVADO : ROQUE DE LORENZO SOCIEDADE DE COMÉRCIO LTDA
ADVOGADO : POMPEO GALLINELLA E OUTRO(S)
EMENTA
ADMINISTRATIVO. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO
ESPECIAL. FORNECIMENTO DE ÁGUA. INADIMPLEMENTO. OBRIGAÇÃO PESSOAL. PRECEDENTES DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO.
1. A conclusão adotada pela instância de origem não se coaduna com o entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o débito, tanto de água como de energia elétrica, é de natureza pessoal, não se caracterizando como obrigação de natureza propter rem.
2. A agravante não trouxe argumentos capazes de infirmar os
fundamentos da decisão impugnada, que deve ser mantida por seus
próprios fundamentos.
3. Agravo regimental não provido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da PRIMEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, negar provimento ao agravo regimental, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Napoleão Nunes Maia Filho, Benedito Gonçalves e Teori Albino Zavascki votaram com o Sr. Ministro Relator.
Licenciado o Sr. Ministro Francisco Falcão.
Brasília/DF, 13 de setembro de 2011
MINISTRO ARNALDO ESTEVES LIMA
Relator
6 CONCLUSAO
Considerando as duas doutrinas citadas, podemos perceber que os relatores procuram observar a essência das doutrinas disponíveis para a tomada de decisão no âmbito da justiça, porem é considerado de uma forma mais ampla o contexto geral da petição e todo o seu desenrolar.
É importante frisar que os efeitos da obrigação real podem permanecer, ainda que desaparecida a coisa.