O proprietário do imóvel disponível para locação deve ter muita cautela ao oferecê-lo em locação, diretamente ou por intermédio de sua imobiliária, principalmente no que diz respeito à modalidade de garantia a ser prestada pelo inquilino.
A lei inquilinária admite três modalidades de garantia: fiança, caução e seguro fiança. A caução em dinheiro é limitada a três vezes o valor do aluguel e o recurso deve ser depositado em caderneta de poupança.
Ocorrendo o não pagamento do aluguel, a ação de despejo será ajuizada, normalmente após dois ou três meses de atraso, e a solução final da retomada, com o despejo, tem levado em torno de seis meses, na melhor das hipóteses.
Considerando que a garantia contratual é limitada, assim como é limitada também a garantia prestada pela administradora, o prejuízo do proprietário chega a ser de certeza absoluta, relativamente à diferença entre o valor depositado e a efetiva desocupação do imóvel.
Basta fazer algumas considerações para chegar-se a esta conclusão. O prejuízo maior certamente será suportado pelo proprietário que não terá meios de obter o ressarcimento de seu prejuízo na maioria das vezes, por falta de bens penhoráveis do inquilino. A administradora se ressarcirá do valor garantido, após o levantamento da caução, o que também é natural. Diante deste quadro, e até que seja alterado o limite da caução, o locador deve ficar atento ao seu contrato de locação, analisando a garantia e ponderando com seu administrador as vantagens ou desvantagens desta ou daquela opção.
É bem verdade que a ocorrência do sinistro não implica necessariamente na existência do prejuízo. Mas a estatística tem demonstrado que na grande maioria das vezes, o inquilino que oferece caução em dinheiro, quando demandado por falta de pagamento, não possui outros meios de saldar o compromisso. O risco é grande.
Por outro lado, como dito acima, a caução quando ofertada deve ser depositada em caderneta de poupança em nome do locador e locatário, e somente poderá ser resgatada com anuência de ambos, ou através de autorização judicial. A utilização por quem quer que seja da caução ofertada pelo inquilino caracteriza crime de apropriação indébita, sujeito o infrator a pena de prisão.
Assim, temos que a caução do valor de três aluguéis é uma péssima alternativa. Porém, havendo opção por esta modalidade de garantia, certos requisitos deverão ser obedecidos sob pena de caracterizar a prática de ilegalidade e de apropriação indébito de quem mantêm o valor sob seu poder.
Consoante determina o item 3 da Resolução n.º 09 de 13.8.79 (que regulamenta o depósito, nas entidades do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, de valores oferecidos em garantia de contrato de locação), o depósito em garanti de locação "será aberto em conta conjunta, não solidária, em nome do locador e do locatário"
O levantamento dessa importância, também regulamentado pela Resolução acima referida, somente poderá se efetivar nas hipóteses a seguir enumeradas: a) pelo locatário, com anuência por escrito do locador; b) pelo locador, com anuência por escrito do locatário; c) pelo locatário, contra apresentação da quitação, pelo locador, das obrigações do primeiro contrato de locação que deu origem ao depósito, e d) pelo locatário ou pelo locador devidamente autorizado por sentença judicial transitada em julgado.
É preciso salientar que a atual lei do inquilinato não previu expressamente que conseqüências haveriam diante da ausência do depósito na forma por ela estabelecida. A lei anterior – Lei 6.649/79 – era expressa no § 2º de seu artigo 32, ao determinar que a ausência do depósito sujeitava o locador ou representante ao pagamento de uma multa equivalente às vantagens decorrentes do depósito, que o locatário poderia cobrar por via de execução.
Pessoalmente entendo que, a manutenção do dinheiro em poder da administradora ou mesmo do locador sem que haja a abertura da Caderneta de Poupança, caracteriza apropriação indébito sujeitando o infrator a processo crime, além das perdas e danos.
O levantamento da caução, portanto, somente poderá ocorrer quando presente um dos requisitos antes mencionado, lembrando o que já foi mencionado aqui em ocasião pretérita. Caução não é pagamento. É garantia, e como tal somente poderá vir a ser utilizada, na ausência de acordo de ambas as partes em liberá-la, após autorização judicial. É preciso ter paciência.