“Você não consegue escapar da responsabilidade de amanhã esquivando-se dela hoje”.
Abraham Lincoln
INTRODUÇÃO
Ao assumir o cargo de síndico muitas vezes motivado pelo momento e incentivado pelos condôminos, o recém-eleito desconhece sua real responsabilidade.
É notório que o síndico, é denominado mandatário e representante legal do condomínio. Por possui esse cargo, poderá ser acionado judicialmente quando não cumprir com os seus deveres, gerando responsabilidade civil e penal sobre seus atos.
Portanto, traremos a seguir o tema sobre a RESPONSABILIDADE CIVIL, previsto no Código Civil e em legislações especiais, a fim de se alertar acerca dos efeitos danosos ao próprio síndico por atos praticados durante sua gestão.
- Conceito de Responsabilidade Civil
Preambularmente é importante esclarecer que a reponsabilidade civil é considerada como um instituto basicamente enérgico e brando, que vive em transformações constantes, sempre com o intuito de atender melhor as necessidades sociais que encontramos em nosso cotidiano.
Conceito de responsabilidade civil está intimamente ligada à ideia de não prejudicar o direito de outro. Nas palavras de Rui Stoco:
“A noção da responsabilidade pode ser haurida da própria origem da palavra, que vem do latim respondere, responder a alguma coisa, ou seja, a necessidade que existe de responsabilizar alguém pelos seus atos danosos. Essa imposição estabelecida pelo meio social regrado, através dos integrantes da sociedade humana, de impor a todos o dever de responder por seus atos, traduz a própria noção de justiça existente no grupo social estratificado. Revela-se, pois, como algo inarredável da natureza humana” (STOCO, 2007, p.114).
Segundo Silvio Rodrigues “A responsabilidade civil é a obrigação que pode incumbir uma pessoa a reparar o prejuízo causado a outra, por fato próprio, ou por fato de pessoas ou coisas que dela dependam” (RODRIGUES, 2003, p. 6). Vejamos o que dispõe o Código Civil:
Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.
Sobre a reparação civil, do ato ilícito, cabe alisamos o seguinte artigo do mesmo instrumento legal:
Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
Portanto, a existência de dano é requisito essencial para a responsabilidade civil. Não seria possível se falar em indenização, nem em ressarcimento se não existisse o dano.
- O Síndico Mandatário e Representante legal do condomínio.
Como é evidente o síndico recém-eleito, foi a ele confiado um cargo de extrema importância, sendo responsável legal do condomínio. Sendo também o mandatário desde. Vejamos o conceito de mandato:
Mandato – Contrato pelo qual o mandante outorga a outro(mandatário) poderes, que este aceita expressa ou tacitamente, verbalmente ou por escrito, para praticar atos o atuar em seu nome.
Logo, o mandatário é a quem hajam sido conferidos poderes de representação, tendo o dever de agir não só por conta, mas em nome do mandante.
Sendo o síndico eleito por uma assembleia, e consequentemente sendo o representante legal do condomínio, ele tem o dever de agir em nome do presente grupo.
- Responsabilidade Civil do Síndico
No exercício do cargo, o síndico vai se deparar com muitos problemas, sendo que alguns poderão ocasionar riscos de acidente ou prejuízo, como na contratação de empresa para a pintura da fachada do prédio, controle ineficaz da conta bancaria, problemas estruturais etc.
Por ser o sindico mandatário e representante legal do condomínio, poderá ele ser acionado judicialmente quando não cumprir com os deveres que foram impostos pelo mandato.
Vejamos o que dispõe o código civil, sobre a responsabilidade do mandatário:
Art. 667. O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente.
Para melhor captação desta lógica, vamos seguir o próprio Código Civil e analisar alguns de seus artigos, que tratam deste assunto.
O Artigo 186 dispõe que “aquele que por ação ou omissão, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, comete ato ilícito”.
Ao cometer o ato ilícito, nasce o direito do lesado a exigir a responsabilidade do agente que cometeu o dano, amparado pelo Artigo 927, que dispõe que o agente fica obrigado a reparar o dano causado.
Já no parágrafo único do artigo 927 estabelece a responsabilidade objetiva acerca do compensação, ou seja, reforça que o condomínio, dependendo da situação, será o principal responsável pelo ressarcimento do prejuízo, independentemente da apuração de culpa, caso em que, o síndico será alcançado em um segundo momento. Vejamos:
Art 927 (..)
Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.
Ao ser contraído na responsabilidade, pelo prejuízo causado, poderá os bens do síndico responder pela compensação, conforme dispõe o artigo 942 do Código Civil.
Art. 942. Os bens do responsável pela ofensa ou violação do direito de outrem ficam sujeitos à reparação do dano causado; e, se a ofensa tiver mais de um autor, todos responderão solidariamente pela reparação.
CONCLUSÃO
As atividades de síndico não podem ser encaradas com alarme, mas deve-se ter consciência de sua intensidade. O síndico é um profissional que conduzir e lida com problemas de outros.
Portanto para evitar azares, ter tranquilidade e garantir o sucesso da gestão, o síndico deverá ter interesse em conhecer, ainda que de modo superficial, as diversas áreas com as quais vai lidar e contar com o auxilio de uma assessoria de boa qualidade.