No seu Livro Complementar, sobre as disposições finais e transitórias, o Código Civil de 2002 apresenta importante disposição que merece interpretação adequada por sua função social e econômica, pois verte sobre os milhões de prédios submetidos à locação de prédio urbano.
Eis a disposição legal que ora se comenta: Art. 2.036. A locação do prédio urbano, que esteja sujeita a lei especial, por esta continua a ser regida.
Desde logo, é necessário delimitar a inteligência do trecho a locação de prédio urbano que esteja sujeita a lei especial, como está no transcrito artigo.
A Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, sob a ementa dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, declara no seu art. 1º, caput, que a locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta Lei.
Entenda-se que locação de prédio urbano seja expressão idêntica à locação de imóvel urbano, mesmo porque imóvel é expressão que pode ser tomada como sinônima de prédio. (1)
Logo a seguir, o parágrafo único do art. 1º da Lei nº 8.245/91 enuncia:
Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais
a) as locações:
1 – de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
2 – de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
3 – de espaços destinados à publicidade;
4 – em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar.
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
Quanto à locação de prédios públicos urbanos, observa-se que a Constituição de 1988 conferiu às entidades federativas (União, Estados-membros, Municípios e Distrito Federal – embora este não tenha sido mencionado no referido parágrafo único) o poder de dispor sobre o regime jurídico de seus bens inclusive imóveis, o que se pode verificar pela ausência de previsão de legislação privativa ou complementar da União nos arts. 22 e 24 da Carta Magna.
Mas a Constituição brasileira − instituindo o nosso peculiar Pacto Federativo, que compreende três esferas governamentais, União, Estados e Municípios − limita a autonomia legislativa das entidades federativas, pois declara, por exemplo, que os bens públicos não podem ser usucapidos (art. 183, § 3º, art. 191, parágrafo único) e que as contratações realizadas pelo Poder Público devem obedecer ao procedimento licitatório (art. 37, XXI).
No aspecto de previsão das entidades federativas, a disposição do art. 98 do Código Civil de 2002 se mostra muito mais superior – mesmo porque correspondeu à lenta evolução da compreensão do papel do Poder Público –, ao que estava no art. 65 do Código Civil de 1916, porque agora se declara que são públicos os bens do domínio nacional pertencentes às pessoas jurídicas de direito público interno; todos os outros são particulares, seja qual for a pessoa a que pertencerem.
Note-se que no âmbito normativo decorrente do disposto no art. 98 do Código Civil estão a União (2), os Estados-membros, os Municípios e o Distrito Federal (3), inclusive as suas autarquias e fundações, que também são pessoas jurídicas de direito público, criadas por lei específica do ente federativo.
Enfim, do que se tem hoje do ponto de vista constitucional, a União, os Estados, os Municípios e o Distrito Federal, sempre através de lei votada por seus corpos legislativos em face do princípio da legalidade decorrente do art. 37 da Lei Maior, poderão dispor até mesmo sobre o regime de locação dos seus imóveis – e até mesmo adotar, mediante licitação, as regras da Lei nº 8.245/91 − desde, evidentemente, que assegurem o regime de competição ao entabular os contratos, através de procedimentos licitatórios, exigido pelo disposto no art. 37, XXI, da Constituição.
A locação de vagas de garagem pode ser feita como acessório à locação residencial ou não residencial do imóvel (apartamento, sala, casa, galpão etc.) ou de forma autônoma, como, por exemplo de vagas de garagem em edifícios residenciais a terceiros, se tal for permitido pela convenção condominial ou regulamentação própria.
Veja-se o Código Civil de 2002:
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
Com a vigência do Código Civil de 2002, estará aberta a discussão sobre a possibilidade do proprietário do apartamento, a despeito de anterior proibição constante na respectiva convenção, alugar somente a vaga de garagem.
O regime condominial implantado pelo novo Código Civil substitui o que está na Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, lei que somente continua subsistente na parte referente às incorporações imobiliárias. (4)
As disposições legais sobre condomínios constituem normas estatutárias, no sentido de criarem o status de condômino edilício, assim na linha de orientação de Maurice Hauriou e Gastón Jéze, estes a distinguir entre ato-regra (no caso, o Código Civil e as convenções condominiais, aquele predominando sobre este), ato-condição (que é o ato individual através do qual se ingressa na situação fática regulada pelo ato-regra, como, no caso, a aquisição da unidade pelo novo condômino) e ato-individual (este aquele em que predomina, com intenso fulgor, a autonomia individual, posto que pronunciado nos limites deferido pela ordem jurídica).
Daí pode-se afirmar: inexiste direito adquirido em face de normas estatutárias.
À regulação condominial do novo Código Civil, não ouse condômino e demais interessados argüir pretensos direitos adquiridos como óbice à incidência das novas normas.
Não se pode afrontar as normas estatutárias com as situações pessoais já existentes, sendo elas imunes à alegação de direito adquirido por parte daqueles proprietários que, embasados em normas convencionais ou mesmo em normas da anterior legislação, possam entender, por exemplo, que não podem ser apenados com as sanções do art. 1.337, posto que este inovou situação que antes não estava prevista nas normas convencionais, ou que possa favorecer os estranhos na locação da vaga de garagem, a despeito da disposição que se vê no art. 1.338, a favorecer os moradores em face dos estranhos.
Nem há que se proceder agora a uma substancial e formal alteração das convenções condominiais (5) já existentes para adaptá-las ao novo Código Civil, cujas normas, por si só, impregnam as relações condominiais existentes e derrogam as disposições decorrentes da autonomia privada que com elas sejam incompatíveis.
É certo que o condômino tem o direito de usar, fruir e livremente dispor das suas unidades (art. 1.335, I), mas também tem o dever de dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes (art. 1.336, IV).
Em locação autônoma ou acessória de vaga de garagem em condomínio edilício, se esta se apresentar nociva aos demais condôminos ou compossuidores, o locador estará submetido às sanções do § 2º do art. 1.336, e ele e o seu inquilino, possuidor direto da vaga, às sanções do art. 1.337. O que importa, aqui, como em toda a relação de vizinhança, são os valores contidos nos § 3º, isto é, sossego, salubridade e segurança do grupo social envolvido.
Na locação de espaços destinados à publicidade, submetida ao regime da locação de coisas do Código Civil, locador e inquilino estão vinculados pelo que contrataram, mas deverão estar submetidos às regras do poder de polícia que a ordem jurídica, nos arts. 29 e 30 da Constituição, mediante lei votada pelo corpo legislativo, concede às Autoridades Municipais na regulação do interesse local.
No tratamento das locações envolvendo os apart-hotéis e similares, foi bem engendrada a exceção dada pela Lei nº 8.245/91 em face das características peculiares deste contrato, em que, muito mais que a cessão de uso e gozo que caracteriza a locação, avulta a prestação dos serviços que se faz ao inquilino, em caráter empresarial e de modo cada vez mais complexo no atendimento de suas necessidades.
A rigidez da relação jurídica da locação urbana residencial, temporária e não residencial, reguladas pelo Estatuto do Inquilinato Urbano, com prazos e restrições de garantias a que estão jungidas as partes não se mostra adequada no tratamento dos serviços prestados em apart-hotéis e outros, os quais ficam, assim, sob a regulação da autonomia da vontade, em face da inexistência de lei federal dispondo sobre o tema.
Também quanto ao arrendamento mercantil, continua este regido pela lei específica em face de seu nítido caráter comercial e assim volúvel em tempos de acelerado crescimento das atividades empresariais; neste aspecto, basta notar que o leasing ou arrendamento mercantil é hoje o grande instrumento jurídico que permite principalmente às empresas a aquisição e utilização de máquinas e bens duráveis essenciais à sua atividade, inclusive propiciando que não se imobilize capital em aparelhamento que logo se vê obsoleto pela superveniência de outros mais adequado.
Regulando o Direito de Empresa no Livro II de sua Parte Especial, o Código Civil não exterminou a autonomia do Direito Comercial, o qual continua presente na vida do cidadão, embora tenha o art. 2.045 revogado toda a parte primeira da Lei nº 556, de 25 de junho de 1850 (somente remanescendo as normas sobre o comércio marítimo, nos arts. 457 a 796, no nosso velho Código Comercial) e o art. 2.037 disponha que salvo disposição em contrário, aplicam-se aos empresários e sociedades empresárias as disposições de lei não revogadas por este Código, referentes a comerciantes, ou a sociedades comerciais, bem como a atividade mercantil.
Aliás, ao comentar sobre o referido art. 2045, Antonio Cláudio da Costa Machado, Juarez de Oliveira e Zacarias Barreto (6) não resistem ao seguinte comentário:
"Melhor será que lei específica renumere os arts. 457 a 796 como arts. 1º a 340, denominando os salvados do Código Comercial como Código de Comércio Marítimo, com a natureza de lei especial. Chamar de Código Comercial o que lhe restou do que foi promulgado por Dom Pedro Segundo é, no mínimo, ser descortês com o Imperador Constitucional e Defensor Perpétuo do Brasil..."
O arrendamento mercantil é regulado pela Lei nº 6.099, de 1974, e disposições do Banco Central, e não foi extinto pela superveniência da Súmula nº 263, do Superior Tribunal de Justiça: A cobrança antecipada do valor residual (VRG) descaracteriza o contrato de arrendamento mercantil, transformando-o em compra e venda a prestação, não só porque ainda hoje se admite leasing sem cobrança antecipada do valor residual (o que acaba por conspirar contra o arrendatário) como, também, pelo poder concedido no art. 1.197 do novo Código Civil: a posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder, temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real, não obsta a indireta, de quem aquela foi havida, podendo o possuidor direto defender a sua posse contra o indireto.
O arrendatário é possuidor direto da coisa, a qual recebeu pelo contrato, em que reconhece a posse indireta do arrendador; em sendo indireta a posse do arrendador, poderá este também se socorrer dos remédios possessórios, inclusive a liminar de reintegração de posse em caso de inadimplemento do arrendatário.
Enfim, também no trato das locações urbanas, o Código Civil de 2002 traz em si as esperanças de mudanças que o brasileiro projeta para este novo século, pois, como disse Jean Cruet, já se viu a sociedade transformar o Direito, mas nunca se viu o Direito transformar a sociedade.
NOTAS
- PRÉDIO. Do latim praedium, de praeda (presa, tomadia, despojo), na linguagem jurídica, e, em sentido amplo, significa toda porção de terra ou do solo, constituída em propriedade de alguém, haja nele, ou não, construções (edifícios). Prédio, pois, com a mesma significação de fundo (fundus), designa toda espécie de bens de raiz ou de bens imobiliários. Primitivamente, o vocábulo designava simplesmente o solo ou o terreno, sem qualquer construção. Neste sentido, pois, praedium ou fundus é o solum ou o terreno sem qualquer edifício. Particularizava-se em ager, quando destinado à cultura. E, se tinha construção ou habitação, dizia-se aedes, compreendidos o terreno e a construção, pois que a construção em si mesma tinha a denominação apropriada de edifício (aedificium). Para designar o terreno com edificações, o vocábulo fundus era mais em voga. Mas, na linguagem romana, praedium, fundus e solum tinham sentidos equivalentes. No entanto, em verdade, possuem sentidos definidos: o prédio é o terreno apropriado ou a propriedade imobiliária; o solo é toda extensão superficial da terra; o fundo é o terreno em que se acha uma edificação, compreendida a própria edificação. Na linguagem corrente, segundo a utilização do terreno ou da propriedade imobiliária, o prédio diz-se urbano, rural e rústico (DE PLÁCIDO E SILVA Vocabulário jurídico. Atualizado por Nagib Slaibi Filho e Gláucia Carvalho. Rio de Janeiro: Forense, 2001. Verbete "prédio" (edição eletrônica).
- Sobre o regime jurídico dos imóveis da União, veja-se o extenso rol de atos normativos referidos no art. 53 da Lei nº 9.636, de 15 de maio de 1998, que dispõe sobre a regularização administrativa, aforamento e alienação de bens imóveis de domínio da União, altera dispositivos dos Decretos-leis ns. 9.760, de 5 de setembro de 1946, e 2.398, de 21 de dezembro de 1987, regulamenta o § 2º do art. 49 do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias e dá outras providências
- Embora não mencionado no Código Civil de 1916 e no art. 1º, parágrafo único, a, 1, da Lei nº 8.245/91, em face do peculiar regime dado pela Constituição de 1988 ao Distrito Federal, que, na conhecida expressão de Diogo de Figueiredo Moreira Neto, é mais do que um Município e menos do que um Estado-membro no concerto federativo brasileiro. Também no art. 98 do Código Civil estão compreendidos as autarquias e as fundações – embora estas não mais mereçam tratamento diferenciado pelo art. 37 da Constituição, passando a ser tratada como autarquias – pois ambas são pessoas jurídicas de direito público interno.
- Sempre haverá quem pretenda extrair das disposições condominiais da Lei nº 4.591/64 normas que possam subsistir em face do novo regramento condominial imposto pelo Código Civil. Neste aspecto, importante ressaltar que o inspirador da Lei nº 4.591/64, o Professor Caio Mário da Silva Pereira, que elaborou o projeto de lei quando exercia o cargo de Consultor-Geral da República do Governo Castello Branco, certamente introduziu na ordem jurídica importantes aspectos inovadores e atualizadores do relacionamento sempre difícil entre condônimos (condominium mater discordarum, como diziam os romanos). Contudo, o novo Código Civil traz não somente as regras inicialmente previstas pelo elaborador do projeto na década de 70 como, também, a rica experiência destes últimos trinta anos, assim a indicar que eventual opção dilemática entre os valores da Lei nº 4.591/64 e os do novo Código Civil, deve o intérprete caminhar decididamente em favor da plena vigência deste.
- Além de extremamente difícil de ser implementada em face do quorum exigido pelo disposto no art. 1.333 do Código Civil, a afrontar eventual quorum menos qualificado de convenções anteriormente estabelecidas, a reforma convencional se mostra de alto custo financeiro, em face dos emolumentos exigidos para o registro imobiliário.
- MACHADO, Antonio Cláudio da Costa, BARRETO, Juarez de Oliveira e Zacarias. Código Civil de 2002, comparado e anotado. São Paulo: Juarez de Oliveira, 2002. p. 485.