Resumo
A usucapião de bens imóveis é um importante instituto jurídico que confere a propriedade de um bem a quem detém sem oposição a posse contínua por um determinado prazo, atrelado a outros requisitos. Existem diversas espécies de usucapião definidas em nosso ordenamento, cada uma delas contém requisitos que devem ser preenchidos para que se adquira a propriedade. A ação de usucapião tem natureza declaratória e garante uma maior segurança ao possuidor atual, pois concretiza a Função Social da Propriedade.
Palavras-chaves: Usucapião. Espécies. Requisitos.
Abstract
The adverse possession of real estate is an important legal principle that gives ownership of property who holds unopposed continuous possession for a specified period linked to other requirements. There are several species of prescription defined in our system, each of which contains requirements that must be fulfilled in order for it to acquire the property. The adverse possession action has declaratory nature and ensures greater security to the current possessor, as embodying the Social Function of Property.
Keywords: Adverse possession. Species. Requirements.
SUMÁRIO
1 Introdução........................................................................ 5
2 Requisitos........................................................................ 6
3 Espécies.......................................................................... 6
4 Pressupostos................................................................... 8
5 Ação da Usucapião......................................................... 9
6 Considerações Finais.................................................... 10
7 Referências................................................................... 11
- Introdução
A forma de adquirir a propriedade de um bem, seja ele móvel ou imóvel, devido à posse exercida por determinado prazo previsto em lei, denomina-se Usucapião. Ou seja, a posse prolongada pode, em determinados casos, conjugada a outros requisitos, conferir a aquisição do domínio.
Neste sentido Carlos Roberto Gonçalves conceitua:
“Usucapião é o modo de aquisição de propriedade e de outros direitos reais pela posse prolongada da coisa com observância dos requisitos legais. É também chamada prescrição aquisitiva.”
Apesar de similares, a usucapião não deve ser confundida com a prescrição extintiva, visto que nesta se perde o direito de ação, a pretensão e a capacidade de se defender devido ao decurso do tempo, já na usucapião adquire-se a propriedade pelo fato de, ao longo do tempo, haver um contínuo exercício da posse.
É relevante destacar, que é vedada usucapião entre cônjuges (durante o matrimônio), ascendente e descendente (durante o poder familiar), e que o prazo prescricional não corre contra aqueles considerados absolutamente incapazes.
Art. 198. CC/02 Também não corre a prescrição:
I - contra os incapazes de que trata o art. 3o;
II - contra os ausentes do País em serviço público da União, dos Estados ou dos Municípios;
III - contra os que se acharem servindo nas Forças Armadas, em tempo de guerra.
- Requisitos
Continuidade: a pessoa deve exercer a posse sem ser interrompida, por um tempo determinado. Caso venha acontecer à interrupção da posse, o tempo volta a ser contado do início. É admissível pelo Código Civil, em seu art. 1.243, que a posse dos antecessores seja acrescentada á do atual possuidor.
Pacificidade: a posse deve ser mansa e pacífica, ou seja, o proprietário ou terceiro interessado não pode ter contestado a posse.
Animus Domini: a pessoa que detém a posse deve ter a intenção de ser dono do bem.
- Espécies
As espécies da Usucapião de bens imóveis são:
Usucapião Extraordinária: não há necessidade da boa-fé ou de se portar título, adquire-se a propriedade por preencher alguns requisitos. Tem-se como requisitos da usucapião extraordinária a posse por quinze anos, ânimo de dono, posse contínua, pacífica e mansa. O requisito correspondente ao tempo pode ser reduzido se atendida às exigências do parágrafo único do art. 1.238 do Código Civil de 2002.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Usucapião Ordinária: destinada aqueles que têm a posse com boa-fé e justo título. Essa espécie de usucapião traz como requisitos o ânimo de dono, posse de dez anos, pacífica, mansa, contínua, boa-fé e justo título. O artigo 1.242 do CC/02 em seu paragrafo único faz uma previsão da redução dos anos da posse:
“Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.”
Usucapião Especial Rural: exige-se que o requerente não possua outra propriedade urbana ou rural, que tenha posse por cinco anos, contínua, interrupta, sem oposição e que a área rural não exceda cinquenta hectares. Para que seja dispensável o justo título e a boa-fé faz necessário que o trabalho do solicitante tenha tornado a terra produtiva e nela esteja sua morada.
Usucapião Especial Urbana: adveio com a Constituição Federal de 1988 e requer que o homem ou a mulher, independente do estado civil, tenha a posse de cinco anos, interrupta, sem oposição, sendo moradia própria ou da família em espaço urbano não superior a duzentos e cinquenta metros quadrados, e não possua outro imóvel. Além disso, o possuidor só poderá valer-se desse direito uma única vez. Vale ressaltar, que segundo Carlos Roberto Gonçalves, a usucapião especial urbana não é cabível à posse de terrenos, pois não cumpriria o requisito de ser utilizado como moradia.
Usucapião Familiar: pode ser pleiteada quando o ex-cônjuge ou ex-companheiro continua a habitar o imóvel abandonado pelo outro voluntariamente e injustificavelmente. Além dos requisitos da usucapião especial urbana, exige-se que o possuidor seja coproprietário, o abandono pelo outro injustificado e voluntário, o prazo de dois anos e que o imóvel urbano seja de até duzentos e cinquenta metros quadrados.
Usucapião Coletiva: a posse deve estar com a população de baixa renda, de forma a não ser identificável o espaço ocupado individualmente, é necessário também que a área urbana tenha mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, com posse de cinco anos e que os possuidores não tenham outro imóvel.
Usucapião Especial Indígena: prevista no artigo 33 da Lei 6001/73, essa espécie só pode ser exercida por indígena, em área máxima de cinquenta hectares, devendo a posse ser mansa e pacífica por dez anos.
Usucapião Administrativa ou Extrajudicial: deve ser requerida no Cartório de Registro de Imóveis, abrindo possibilidade do Poder Público dar legitimidade a posse de quem ocupar imóveis públicos ou particulares. Essa espécie foi instituída pela Lei 11.977/2009.
- Pressupostos
Coisa Hábil ou Suscetível de Usucapião: é preciso verificar se o bem pode sofrer prescrição aquisitiva. São exemplos de bens que não são suscetíveis a usucapião: bens que estão fora do comércio por vontade humana, naturalmente ou legalmente indisponíveis e os bens públicos.
Posse: a posse que conduz a usucapião é a ad usucapionem, pois ela preenche os requisitos do ânimo de dono, posse mansa, pacífica e contínua, exigidos pelos artigos 1.238 a 1.242 do Código Civil.
Decurso do Tempo: o tempo é medido por dias e não horas, começando a ser contando no dia posterior a posse e incluindo o último dia. Para cada espécie de usucapião será exigido determinado tempo.
Justo Título: deve ser de acordo com as formalidades e registrado no cartório de registro imobiliário. Alguns consideram também o compromisso de compra irretratável e irrevogável. Esse pressuposto não é exigido nas espécies de usucapião extraordinária e especial.
Boa-fé: o vício ou obstáculo que impossibilita que o possuidor adquira a coisa é desconhecido por este. A boa-fé deve estar presente durante todo o tempo da posse. Na usucapião especial e extraordinária não há essa exigência.
- Ação de Usucapião
A ação declaratória deve ser ajuizada pelo autor conforme os artigos 941 a 945 do Código de Processo Civil, no foro em que se situa o imóvel. O pedido deve ser fundamentado e conter a planta da área que se pretenda usucapir. O Ministério Público de forma obrigatória intervirá no processo.
“Art. 942 do CPC. O autor, expondo na petição inicial o fundamento do pedido e juntando planta do imóvel, requererá a citação daquele em cujo nome estiver registrado o imóvel usucapiendo, bem como dos confinantes e, por edital, dos réus em lugar incerto e dos eventuais interessados, observado quanto ao prazo o disposto no inciso IV do art. 232.”
A legitimidade para propor a ação é de quem possui a atual posse do imóvel, caso o possuidor posteriormente perca a posse, esse fato não afastaria o domínio por ele já adquirido.
A sentença da ação de usucapião terá caráter puramente declaratório, devendo ser registrada, por mandado, no registro de imóveis.
- Considerações Finais
Por todo o exposto, percebe-se que a Usucapião é um instituto relevante do direito, pois é uma forma de se adquirir a propriedade de um bem, quando há o exercício da posse por um prazo prolongado, aliada aos requisitos previstos em lei. Isso é possível por existir o sentido social das coisas, onde a posse de quem utiliza o bem prevalece sobre a de quem deixou por um decurso de tempo que outro utilizasse como se fosse dono sem oposição.
É importante um amplo conhecimento sobre tal instituto, pois cada espécie de usucapião exigem certos requisitos que devem ser preenchidos para que se adquira a propriedade do bem. Cabe ressaltar, que a usucapião também reflete nas lides, portanto, pode ser invocada como matéria de defesa.
É notório que o ordenamento jurídico preocupou-se com o uso da propriedade, preferindo dar ao bem uma destinação social. Assim, para adquirir um bem através da usucapião é preciso fundamentar o pedido para que seja garantida a segurança jurídica, sendo ainda uma forma de evitar a má-fé por parte de alguns.
Por fim, entende-se que a usucapião através da posse contínua declara a propriedade de um bem móvel ou imóvel, em algumas situações previstas em lei, o que desencadeia a prescrição extintiva. Assim sendo, a usucapião concretiza a Função Social da Propriedade gerando uma maior segurança da posse ao possuidor atual.
- Referências
GONÇALVES, CARLOS ROBERTO. Direito das Coisas. Coleção Sinopses Jurídicas. Volume 3. 15ª ed. São Paulo. Saraiva, 2014.
SARAIVA EDITORA, CURIA, LUIZ ROBERTO, CÉSPEDES, LIVIA e NICOLETTI, JULIANA (colaboração), Vade Mecum Saraiva. 17ª ed. São Paulo. Saraiva, 2014.
https://jcmoraes.wordpress.com/2011/04/14/resumo-usucapiao-%E2%80%93-especies-e-requisitos/
http://tjsc25.tjsc.jus.br/academia/arquivos/usucapiao_joao_jose_schaefer.pdf
http://ww3.lfg.com.br/public_html/article.php?story=20110517125859781
http://www.facsaoroque.br/novo/publicacoes/pdfs/fabio2_drt_20111.pdf
http://jus.com.br/artigos/20060/usucapiao-e-direito-de-familia
http://jus.com.br/artigos/29230/a-usucapiao-e-suas-especies-previstas-no-ordenamento-juridico-brasileiro
http://jus.com.br/artigos/36232/a-usucapiao-de-bens-imoveis-no-direito-brasileiro
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