CAPÍTULO II: DA NECESSIDADE DO CONTRATO DE CORRETAGEM PARA A EXIGIBILIDADE DA COMISSÃO – TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS.
1. Dos Requisitos de Validade do Contrato.
Ab initio, mister se faz trazermos a baila os requisitos legais de validade do contrato, os quais estão previstos no artigo 104 do novo Código Civil e no artigo 82 do Código de 1916.
São eles: a capacidade do agente; o objeto lícito, possível, determinado ou determinável; e forma prescrita ou não defesa em lei.
1.1. Da Capacidade e da Legitimação.
Na intermediação de contratos imobiliários, o Corretor deve ser possuidor do título de "Técnico em transações imobiliárias", o qual é obtido em curso especializado.
Assim, além do Corretor deve ser plenamente capaz para os atos da vida civil, é necessário que também possua a Legitimação para mediar transações imobiliárias, a qual é obtida em Curso especializado que o prepara para atuar como intermediador dos referidos negócios.
A legitimação constitui um pressuposto diverso da capacidade, posto que a impossibilidade de agir é circunstancial [19], ou seja, uma pessoa sendo maior de 18 de acordo com o novo código, ou maior de 21 de acordo com o código de 1916, é plenamente capaz para os atos da vida civil, porém não terá legitimação para mediar contratos imobiliários se não possuir o título de técnico em transações imobiliárias.
Desta forma, o Contrato de Corretagem de transação efetuado por uma pessoa que não possua legitimação para tal é nulo de pleno direito, posto que lhe falta um dos requisitos de validade: a licitude do objeto, pois o referido contrato possui como objeto a intermediação de negócio, a qual fora exercida por uma pessoa ilegítima.
Ratificando a posição acima, o renomando jurista Orlando Gomes [20] ensina que "no problema da capacidade, o que se discute são as qualidades intrínsecas da pessoa, que a habilitam ou não, ao exercício dos atos da vida civil, enquanto o problema da legitimação o que conta é a posição da pessoa em relação à determinados bens que podem ser objeto de negócios jurídicos em geral, ou em relação à especiais categorias de negócio".
1.2. Do Objeto e Da Forma do Contrato.
Conforme visto anteriormente, o objeto do contrato de corretagem é um obrigação de fazer, assumida pelo corretor, constituindo na tarefa de intermediar negócios.
Será válido o contrato de corretagem em transações imobiliárias caso o corretor seja legitimado para tal, sob pena de, na ausência da legitimação, ser nulo por ilicitude do objeto.
Quanto à formalidade do contrato, a legislação não exige forma legal ao contrato de mediação, podendo adotar qualquer forma não defesa em lei, como dispõe o artigo 104 do novo Código e o artigo 82 do Código de 1916.
Assim, a corretagem pode ser estabelecida de qualquer forma, ou seja, escrita ou verbalmente.
2. Da necessidade do Contrato para a Exigibilidade da Comissão.
Conforme ao estudo exposto anteriormente, em razão do contrato de comissão de possuir forma prescrita em lei, este instrumento pode ser implementado de diversas formas, admitindo-se até a forma verbal, como dispõe o seguinte julgado:
"RE-24243
RECURSO EXTRAORDINARIO.
Relator(a): Min. RIBEIRO DA COSTA
Publicação: ADJ DATA-03-06-54 PG-06290 EMENT VOL-00171-03 PG-00889
Julgamento: 29/10/1953 - SEGUNDA TURMA
Ementa
CONTRATO DE CORRETAGEM. FEICAO PECULIAR, DESTITUICAO DE FORMA ESPECIAL. PODE SER PROVADO POR TODOS OS MEIOS ADMISSIVEIS EM DIREITO, INCLUSIVE POR TESTEMUNHAS, AINDA QUE A REMUNERACAO SEJA SUPERIOR A TAXA LEGAL, SEGUNDO ACENTUAM NUMEROSOS ARESTOS DE NOSSOS TRIBUNAIS. A CORRETAGEM, OU MEDIACAO, E UM CONTRATO DE TRABALHO SUI GENERIS, EM QUE O LOCADOR LOCA AO COMITENTE, NAO PROPRIAMENTE O SEU TRABALHO, MAS O PRODUTO UTIL DO MESMO. DOUTRINA NACIONAL E ESTRANGEIRA. JURISPRUDENCIA."
O aresto jurisprudencial em destaque admite a comprovação da existência do contrato de corretagem por meio de provas testemunhais.
Visando ratificar o entendimento acima exposto, trazemos a baila outro julgado com a mesma posição acima avençada:
"AI 69735 Agr / GO
AG.REG.NO AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): Min. DJACI FALCAO
Publicação: DJ DATA-06-05-77.
Julgamento: 29/03/1977 - SEGUNDA TURMA
Ementa
CONTRATO DE CORRETAGEM, NAO SUJEITO A FORMA DETERMINADA. DECISAO QUE NAO VULNERA O DIREITO POSITIVO APLICAVEL A ESPECIE. DISSENSO DE JULGADOS NAO COMPROVADO. APLICACAO DAS SUMULAS 279. E 291".
Isto posto, a existência do contrato de corretagem é necessária para que o corretor faça jus à sua remuneração, porém a sua existência pode ser comprovada por todos os meios de prova em direito admitidos, inclusive a prova através de testemunhas.
CONCLUSÃO
Ab initio, mister se faz frisarmos que o "Contrato de Corretagem é aquele pelo qual uma parte obriga-se para com outra a aproximar interessados e obter a conclusão de negócios, sem subordinação e mediante uma remuneração" [21].
Isto posto, verificamos que o Contrato de Corretagem é um contrato bilateral, acessório, oneroso, aleatório e consensual.
Será através deste contrato que o corretor assume a obrigação de aproximar pessoas que pretendem contratar, devendo aconselhar na conclusão do negócio, informando quais são as condições de sua celebração [22].
O corretor também assumirá as obrigações trazidas pelo novo código civil que em seu art. 723 dispõe que "é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência".
Em virtude das obrigações assumidas e dos serviços prestados, pelos quais coloca em relação duas ou mais pessoas que desejam contratar, o corretor fará jus a uma remuneração [23].
Como o Contrato de Corretagem não exige formalidade legal, a sua existência pode ser provada por todos os meios em direito admitido, e assim, desde que provada a sua existência, o corretor terá direito em receber a comissão contratada.
Vale frisar que para tal também devemos observar as disposições legais dos artigos 725 a 728 do novo Código Civil, os quais regulam os casos em que ensejam o direito à comissão.
NOTAS
01. VIANA, Marco Aurélio¸ Curso de Direito Civil, p. 533.
02. DINIZ, Maria Helena, Curso de Direito Civil Brasileiro, 3º. Volume, p. 458.
03. DINIZ, Maria Helena, Curso de Direito Civil Brasileiro, 3º. Volume, p. 458.
04. Conforme veremos adiante, o contrato de corretagem não possui forma prescrita em lei.
05. DINIZ, Maria Helena, Curso de Direito Civil Brasileiro, 3º. Volume, p. 459.
06. GOMES, Orlando, Contratos, p. 381.
07. DINIZ, Maria Helena, Curso de Direito Civil Brasileiro, 3º. Volume, p. 459.
08. GOMES, Orlando, Contratos, p. 461.
09. GOMES, Orlando, Contratos, p. 380.
10. VIANA, Marco Aurélio¸ Curso de Direito Civil, p. 533.
11. DINIZ, Maria Helena, Curso de Direito Civil Brasileiro, 3º.Volume, p. 460.
12. VIANA, Marco Aurélio¸ Curso de Direito Civil, p. 534.
13. DINIZ, Maria Helena, Curso de Direito Civil Brasileiro, 3º.Volume, p. 465.
14. DINIZ, Maria Helena, Curso de Direito Civil Brasileiro, 3º.Volume, p. 466.
15. GOMES, Orlando, Contratos, p. 380.
16. DINIZ, Maria Helena, Curso de Direito Civil Brasileiro, 3º.Volume, p. 463.
17. op. cit., p. 381.
18. GOMES, Orlando, Contratos, p. 382.
19. GOMES, Orlando, Contratos, p. 47.
20. GOMES, Orlando, Contratos, p. 47.
21. VIANA, Marco Aurélio¸ Curso de Direito Civil, p. 533.
22. GOMES, Orlando, Contratos, p. 381.
23. GOMES, Orlando, Contratos, p. 380.
BIBLIOGRAFIA
DINIZ, Maria Helena, Curso de Direito Civil Brasileiro, Teoria das Obrigações Contratuais e Extracontratuais, 12ª. Edição, São Paulo: Saraiva, 1997.
VIANA, Marco Aurélio¸ Curso de Direito Civil, Vol. 5, Belo Horizonte: Libraria Del Rey Editora, 1996.
GOMES, Orlando, Contratos, 24ª. Edição, Rio de Janeiro: Editora Forense, 2001.