Personagem comum e muito presente quando se trata de garantia em contratos de locação é o fiador, notadamente por motivos de ordem prática, já que é muito simples solicitar ao locatário que indique um fiador, dispensando a formalidade de registro, como é o caso da garantia prestada por bens móveis ou imóveis, bem como os custos envolvidos pelo seguro-fiança.
Em breves linhas, a fiança é contrato acessório e escrito, através do qual o fiador garante o cumprimento de obrigação pelo afiançado.
Trata-se de uma das quatro espécies de garantias que podem ser exigidas pelo locador e, embora sua existência seja prevista pelo Código Civil, vale esclarecer que, quando a fiança é prestada em benefício de um locatário de imóvel, prevalecem as disposições especiais da Lei de Locações (Lei nº 8.245/1991).
A prestação de fiança pode ser de grande ajuda para o locatário que precisa fechar um contrato, porém pode se tornar um grande problema para o garantidor, caso o afiançado não pague o aluguel e o fiador seja obrigado a pagar a conta. Não raro, amizades são desfeitas e relacionamentos são rompidos, caso o fiador tenha que assumir a dívida do afiançado.
Em diversas ocasiões, o assunto da responsabilidade do fiador é levado aos Tribunais, inclusive para decidir se ele responde ou não com seu único imóvel.
Casos envolvendo os limites da responsabilidade civil do fiador em contratos de locação já foram levados a conhecimento do Superior Tribunal de Justiça, resultando na edição de súmulas sobre o assunto.
Por outro lado, convém esclarecer que a cláusula de impenhorabilidade tem por objetivo proteger o patrimônio do devedor e sua família, impedindo que determinado bem de sua propriedade seja penhorado.
A impenhorabilidade pode ocorrer por prévia determinação legal, como é o caso da impenhorabilidade do bem de família, ou através de declaração de vontade do garantidor, sendo certo que, nessa hipótese, a impenhorabilidade deve ser feita mediante averbação na matrícula do bem com a cláusula de inalienabilidade, conforme determina o artigo 1.911 do Código Civil: “A cláusula de inalienabilidade, imposta aos bens por ato de liberalidade, implica impenhorabilidade e incomunicabilidade.”
O conceito clássico de bem de família é o imóvel residencial no qual o casal ou a entidade familiar estabelece sua moradia. Vale informar que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) editou a súmula nº 364, através da qual estendeu a proteção do bem de família às pessoas que vivem sozinhas.
A impenhorabilidade legal do bem de família é apresentada no Brasil através da Lei Federal nº 8.009/90, que assim dispõe em seu artigo 1º: “o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei. Parágrafo único. A impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, desde que quitados.”.
Em uma primeira análise, chega-se à conclusão de que o imóvel do fiador, utilizado para sua moradia (ou de sua família) não pode ser objeto de penhora por dívidas oriundas de contrato de locação, transparecendo uma ideia de impenhorabilidade absoluta.
Porém, essa impenhorabilidade é relativa, pois o artigo 3º, inciso VII da Lei nº 8.009/90 faz uma ressalva importante: “A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: ... VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.”.
Ainda que o único imóvel do fiador esteja gravado na matrícula com cláusula de impenhorabilidade, caso seja acionado pelo locador, objetivando a cobrança dos aluguéis não pagos pelo devedor principal (inquilino), poderá o seu único imóvel residencial ser penhorado para a satisfação do débito do inquilino, esteja esse imóvel indicado ou não no Contrato de Locação, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Assim, o fiador é devedor solidário (na hipótese de renúncia ao chamado benefício de ordem, como quase sempre acontece nos contratos em geral) do afiançado na obrigação, caso este não a cumpra perante o locador. Entretanto, por se tratar a fiança de contrato acessório, seria razoável o fiador ser responsabilizado com seu único imóvel residencial, caso o locatário não pague pelas dívidas da locação? Não haveria violação ao direito constitucional à moradia?
O Supremo Tribunal Federal (STF) há muito declarou ser constitucional o inciso VII, do artigo 3º da Lei nº 8.009/90, não provocando lesão ao direito de moradia previsto no artigo 6º da Constituição Federal (vide RE nº 407.688, Relator Ministro Cezar Peluso, julgado em 08 de fevereiro de 2006).
Discussões à parte, o fato é que nosso Superior Tribunal de Justiça (STJ) já vinha analisando o tema da penhorabilidade do único imóvel do fiador desde, pelo menos, o ano 2001, quando do julgamento do Recurso Especial nº 302.603, cujo Relator foi o Ministro Gilson Dipp, julgado em 06 de abril de 2001, no qual restou decidida a possibilidade de penhora do único imóvel de propriedade do fiador para garantir o pagamento de dívida decorrente de contrato de locação, com fundamento calcado no permissivo legal do inciso VII, do artigo 3º da Lei nº 8.009/90.
A esse julgado seguiram-se tantos outros perante o Superior Tribunal de Justiça (STJ), como: a) AgR no REsp nº 959.759/SC, de relatoria do Ministro Napoleão Nunes Maia Filho; b) AgR no REsp nº 1.049.425/RJ, de relatoria do Ministro Hamilton Carvalhido; c) AgR no REsp nº 1.002.833/MG, de relatoria do Ministro Paulo Gallotti; e d) REsp nº 965.257/SP, de relatoria do Ministro Arnaldo Esteves Lima, nos quais foi reconhecida possibilidade de penhora do bem de família do fiador em contrato de locação.
Em 12 de novembro de 2014, por ocasião do julgamento de Recurso Especial repetitivo nº 1.363.368-MS, a segunda seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou posicionamento no sentido de que o bem de família do fiador em contrato de locação é penhorável, conforme exceção prevista no inciso VII, do artigo 3º da Lei 8.009/90.
O colegiado, de forma unânime, seguiu a jurisprudência já firmada pelo STJ e, também, pelo Supremo Tribunal Federal (STF) ao declarar que: “A jurisprudência desta corte é clara no sentido de que é possível a penhora do bem de família de fiador de contrato de locação, mesmo quando pactuado antes da vigência da Lei 8.245/91, que alterou o artigo 3º, inciso VII, da Lei 8.009”, afirmou o relator do recurso, Ministro Luis Felipe Salomão.
E, em sede de recurso repetitivo, o Ministro Luis Felipe Salomão declarou que o entendimento a ser firmado para orientação das instâncias inferiores é o seguinte: “É legítima penhora de apontado bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, ante o que dispõe o artigo 3º, inciso VII, da Lei nº 8009/1990.”.
Portanto, considerando a nova determinação do Superior Tribunal de Justiça, quem pretender assinar uma fiança deverá pensar redobrado sobre o assunto, pois poderá vir a perder seu único imóvel, ainda que não indicado no contrato, caso o afiançado não cumpra sua obrigação perante o credor e o fiador não tenha outros bens para quitar a dívida.
Evidentemente, vale a regra de conhecimento comum no sentido de que a pessoa somente deve assinar um contrato na qualidade de fiadora, se tiver total segurança de que o afiançado é pessoa idônea, de confiança e capaz de honrar a obrigação pontualmente. Não é demais relembrar que nem mesmo isso retirará a possibilidade do afiançado descumprir a obrigação, o que levará o fiador a responder pela dívida com seu próprio patrimônio.
Fonte: Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário).