Introdução
A arrematação, procedimento judicial comumente realizado na fase expropriatória de bens da execução contra devedor solvente (art. 647, III, CPC), consiste na alienação (transmissão da propriedade) forçosa do bem do devedor a um terceiro, estranho à relação obrigacional originária não cumprida, da qual nasceu o débito.
Por ser, essencialmente, um ato de transmissão coativa/compulsória de bens, exclui a possibilidade de sê-lo consentido pelo devedor. Concede, ao arrematante, direito novo sobre a coisa, através de sentença homologatória constitutiva.
Ademais, inexiste qualquer relação entre o adquirente arrematante e o anterior proprietário do bem (devedor), mas tão apenas relação de direito linear entre arrematante e coisa, de forma que o novo título de domínio (carta de arrematação) não deriva de título anterior.
Bem por isso, a arrematação – e demais formas de expropriação – por muito anos foi entendida pela doutrina e jurisprudência pátrias como modalidade originária de aquisição da propriedade. Isto porque, além dos motivos já expostos, eventuais créditos de terceiros sub-rogam-se no preço da arrematação, sendo satisfeitos previamente à entrega de eventual saldo remanescente ao devedor.
Nas aquisições ditas originárias inexiste relação jurídica entre o proprietário do imóvel penhorado e o arrematante, de modo que o passado de dívidas que recaem sobre o imóvel não implicará risco para o novo adquirente, e a nova propriedade adquirida se liberta dos vínculos anteriores.
Novo entendimento firmado pela CGJSP
Este era, inclusive, o entendimento do Conselho Superior da Magistratura e da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo, até o julgamento do Recurso Administrativo CG nº 2015/1.889.
Referido recurso, interposto contra decisão proferida pelo Juízo da 1ª Vara de Registros Públicos da Comarca da Capital/SP, teve provimento negado pela Corregedoria Geral de Justiça/SP que, acolhendo o parecer de lavra do Juiz Assessor da Corregedoria, Gustavo Henrique Bretas Marzagão, firmou novo entendimento acerca do procedimento de arrematação, afirmando se tratar, na verdade, de modo derivado de aquisição da propriedade. Desta forma, a situação anterior do imóvel passa a estar vinculada à propriedade adquirida, cabendo ao arrematante o ônus de providenciar o cancelamento de eventuais gravames que maculem o imóvel.
Destaca-se que este novo entendimento, contrário ao até então aplicado, impacta diretamente na realização da due diligence imobiliária. Explica-se.
Anteriormente, sendo a arrematação considerada modalidade originária de aquisição da propriedade, era comum o adquirente do imóvel dispensar do vendedor a apresentação de documentação dos antecessores do imóvel (economizando tempo e dinheiro), visto que inexistente qualquer vínculo causal entre arrematante e anterior proprietário e extintos títulos dominiais pretéritos e débitos sobre o imóvel.
Vigendo o novo entendimento, temos que a linha de proprietários do imóvel não se rompe, mantém-se numa cadeia de transmissão contínua, de forma que a análise de certidões em nome de antecessores deve abranger os mesmos 10 anos (20 para os escritórios mais cautelosos) retroativos utilizados por padrão.
Outro ponto negativo, de especial relevância aos que realizam compra de imóveis em leilão, reside no fato de que, eventual gravame que macule o imóvel quando de sua arrematação, dificilmente será cancelado ex officio pelo Oficial de Registro de Imóveis ao qual o imóvel está vinculado, devendo o pedido de cancelamento ser dirigido à respectiva autoridade que o ordenou, e por ela deferido. Neste ponto, a praxis nos mostra que este trâmite pode ser demasiadamente demorado e, ainda, há o risco de recusa, fundamentada ou não, da autoridade em autorizar o cancelamento.
A despeito de referida decisão não representar entendimento definitivo/pacificado sobre o tema, ou possuir o condão de vincular futuros julgamentos que envolvam a matéria, deve-se atentar à sua possível aplicação, que tende a reiterar-se.