Inadimplência é um dos grandes imbróglios a ser enfrentado nos condomínios edilícios, visto que o elevado índice vem aumentando, principalmente em tempos de grave crise econômica da qual vivenciamos, se um condômino deixar de pagar a taxa de condomínio, onera a todos os moradores que mantém as suas contas em dia. As providências de cobrança destas taxas em atraso, devem ser tomadas o mais breve possível, não deixando o inadimplente se acomodar, mas está cobrança dever ser feita de uma forma correta. Salienta-se neste artigo várias formas de cobrança desta dívida antes de chegar as vias judiciais.
Destaca-se que por força do artigo 1.336, §1º do Código Civil, que estabelece a aplicação máxima de 2% (dois por cento) sobre o valor do débito e de um por cento de juros ao mês sobre o débito, pode ser identificado como um dos entraves para que os inadimplentes privilegiem outras contas a pagar, deixando a taxa de condomínio de lado das suas prioridades.
Veja abaixo como proceder nestes casos de condôminos inadimplentes.
1 – Primeiramente deve-se tentar fazer um acordo de forma amigável com este condômino inadimplente, é notório que se ficarmos fazendo acordos sem cobrar os juros legais, não será recebido em dia as taxas condominiais, pois todos irão querer ser tratados da mesma forma, pagando o condomínio sem os devidos juros, e não pagarão em dia a sua obrigação. Atenta-se também que se um condômino ficar um mês em atraso e não for cobrado, pode ser que no mês seguinte priorize outras contas e não pague as taxas de condomínio em dia, o atraso também pode acontecer por perda do emprego, neste caso, o sindico deverá ficar atento a esta situação que deve ser negociada de forma que não desonere o condomínio. Outra dica também é fazer uma reunião condominial todo mês apresentado a prestação de contas do condomínio, fazendo com que todos vejam quem está inadimplente, inclusive com a participação do devedor, e importante marcar esta reunião no quadro de avisos informando qual é o motivo e destacando que será apresentado a prestação de contas.
2 – Alguns Síndicos colocam a lista com nome de devedores no quadro de avisos, ou na entrada do elevador, mesmo que seja por apenas uma semana ou para somente demonstrar para todos a prestação de contas, não é aconselhável este tipo de procedimento, pois o inadimplente poderá se sentir ofendido e instaurar um procedimento judicial pedido danos morais contra o condomínio.
3 – O corte de água via Hidrômetros Individuais é também uma forma de conter esta inadimplência, mas está possibilidade também não é aconselhável, pois a água é considerada elemento fundamental a Habitação, causando assim ação judicial para o condomínio. Caso haja realmente interesse em implementar esse tipo de medida no condomínio, deve haver uma votação em assembleia antes de cortar, ou diminuir, a água da unidade. Outra questão que está na mesma linha de raciocínio é a questão referente a Suspensão do uso de áreas de lazer do condomínio.
4 – Em Belo Horizonte já é possível enviar os nomes dos condôminos inadimplentes para o SPC, pois não há qualquer legislação que proíba a inscrição de condôminos inadimplentes neste órgão, entretanto esta inclusão só poderá ser feita desde que prevista esta possibilidade na convenção do condomínio ou em ata de assembleia geral deste, neste caso após 30 dias de atraso será enviada a cobrança para este órgão, este procedimento tem reduzido bastante a inadimplência nos condomínios, é só o Sindico procurar este Serviço e cadastrar o condomínio.
5 – O protesto de boletos vencidos é também uma forma de bloquear o crédito do condômino inadimplente no mercado, em Belo Horizonte também é possível este procedimento, visto que pode facilitar o recebimento das dívidas pelos condomínios, abrindo assim, um caminho paralelo à tradicional ação de cobrança judicial. É importante ficar atento para identificar de fato o proprietário do imóvel, caso contrário pode gerar ação solicitando danos morais.
6 – Hoje já temos escritórios de cobrança que estão preparados para fazer esta cobrança de uma forma correta, estes escritórios terão o trabalho de ligar para estes inadimplentes e também enviar as cobranças pelos correios.
7 – Quando não se chega a um acordo com a cobrança extrajudicial, é necessário recorrer a via judicial, estes tramites processuais podem levar um ano ou mais, dependendo de cada caso, mas o pagamento da dívida sempre está assegurado, mesmo que seja necessária a venda do imóvel da família. O imóvel neste caso será penhorado e leiloado. Não é sempre que o bem penhorado é o imóvel. Caso o devedor disponha de outros bens, como automóveis, também é possível leiloá-los A jurisprudência registra mais comumente a penhora do imóvel, mas em dívidas menores, há casos de penhora de carros. Vale lembrar que, caso o morador esteja devendo para terceiros, o condomínio tem preferência na hora de receber seus atrasados.