Acerca da Locação
A locatio conductio era o entendimento romano de um locador, isto é, aquele que dispunha de algo, e um condutor, aquele que conduzia, portanto, o objeto da locação. Diferentemente da concepção romana, que compreendia na locatio conductio a locação de coisas, serviços e empreitada, neste entendimento, o Desembargador Adão Sérgio do Nascimento Cassiano relatou que “os romanos já conheciam a distinção entre a locatio-conductio rei, a locatio-conductiooperarum e a locatio-conductio operis faciendi. Naquela época a distinção já era clara entre a locação de coisas, a locação de serviços e a locação de obra ou empreitada.”[1]. Contemporaneamente, o ethos dominante in loco, concebe-nos tal espécie de contrato – da locação – como a cessão comutativa e onerosa, a uso e gozo de determinada coisa infungível por certo período de tempo, ainda que indeterminado. Mister nos é mencionar que nesta modalidade contratual far-se-á obrigatório seu caráter pecuniário, uma vez que a não evidência deste transpõe o contrato de locação para contrato de comodato. Ipsis litteris, Carlos R. Gonçalves arguiu que a onerosidade é a base da locação e “se o uso e gozo da coisa for concebido gratuitamente, o contrato se desfigura, transformando-se em comodato.”[2]. Por consequente, os contratos de se prestação de serviços, de trabalho, de empreitada e/ou seus semelhantes são discriminados independentemente da locação.
Há, portanto, a locação de coisas móveis e alocação de coisas imóveis, a primeira é disciplinada na Lei 10.406/2002 e a segunda, especificamente, pela Lei 8.245/1991. Ambas possibilitam a execução de contratos verbais ou escritos, isto é, as respectivas Leis não estabelecem nenhuma solenidade, sendo livre a sua formação contratual. A Lei 8.245/1991 tem por objeto a locação de bens imóveis urbanos, salvo algumas hipóteses de locações[3] e qualquer modalidade de arrendamento mercantil, que, embora sejam imóveis, são disciplinados pela Lei 10.406/2002.
Existem três espécies de locação de bens imóveis, a saber: a Locação residencial, a Locação não residencial, e a Locação para temporada. A primeira destina-se a moradia, com prazo médio estabelecido pela lei de 30 (trinta) meses; a segunda não se restringe apenas a finalidade comercial, [4]podendo ser de prestação de serviços, escritórios, depósitos, ou qualquer outra atividade que não seja residencial; por fim, a terceira é destinada ao lazer ou atividades que não sejam residenciais, comerciais, ou de prestação de serviço, sendo, portanto, com prazo menor estabelecido, de caráter momentâneo.
Por fim, mister nos é ressaltar que, independentemente, se a locação for de bem móvel ou imóvel, locador e locatário possuem deveres e obrigações recíprocas entre si, ao passo que, ao locador, é imposta a obrigação de entregar ao locatário a coisa alugada em estado de servir ao uso a que se destina,[5] e manter tais condições de uso, bem como responder pelos seus vícios, ou defeitos, anteriores à locação. Já ao locatário é atribuída a devida utilização da coisa, dentro do uso convencionado ou presumido, cuidando dela como se fosse sua, [6] mas, se durante a locação deteriorar-se a coisa alugada, sem culpa do locatário, este tem a prerrogativa de solicitar redução proporcional do aluguel.
BIBLIOGRAFIA
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Teoria das Obrigações Contratuais e Extracontratuais. 25ª ed. São Paulo: Saraiva, 2009, v.3.
DINIZ, Maria Helena. Código Civil Comentado, 15ª ed. São Paulo Saraiva, 2010.
FIUZA, Ricardo. Código Civil Comentado, 8ª ed. São Paulo: Saraiva 2012.
GONÇALVES, Carlos R.. Direito Civil Brasileiro: Contratos e atos unilaterais. 6ª ed. São Paulo: Saraiva, 2009, v.3.
ROUSSEAU, Jean Jacques. O Contrato Social e outros escritos, 16 ed, São Paulo: Cultrix, 1999.
SILVA, De Placido e, Vocabulário Jurídico Conciso, 13ª ed, São Paulo: Grupo GEN Ed. Forense. 2012.
GOMES Orlando, Contratos, 26 ed, São Paulo: Grupo GEN Ed. Forense. 2009
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil, 9ª. Ed. São Paulo: Atlas, 2009.
[1] TJ-RS - EI: 70015994023 RS, Relator: Adão Sérgio do Nascimento Cassiano, Data de Julgamento: 01/09/2006, Primeiro Grupo de Câmaras Cíveis, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 20/10/2006
[2] Carlos Roberto Gonçalves, Direito Civil Brasileiro, v. 3, p. 309
[3] Vide artigo 1º da Lei 8.245/1991 – Lei da Locação – I. De imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; II. De vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; III. De espaços destinados à publicidade; IV. Em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar; -
[4] O legislador classificou como locação não residencial, o locatário pessoa jurídica que destina ao uso do imóvel aos seus, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados. Vide artigo 55 da Lei 8.245/1991.
[5] Artigo 22 inciso I da Lei 8.245/1991 combinado com Artigo 566 da Lei 10.406/2002
[6] Artigo 23 inciso I da Lei 8.245/1991 combinado com Artigo 569 da Lei 10.406/2002