A Lei nº 9.514/97, de 20 de novembro de 1997, dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, traçando um novo modelo de negócio imobiliário aos agentes financiadores, impulsionando o crescimento do mercado imobiliário em todo país.
Sem sombra de dúvidas que, a partir da criação desta lei, o acesso ao crédito imobiliário obteve enorme ascensão, possibilitando a muitas pessoas adquirir a sonhada casa própria.
Pois bem, resumidamente, em notória substituição da ultrapassada Lei de Hipoteca (Decreto-Lei nº 70/66), possibilitou aos agentes financeiros fiduciários, em caso de inadimplência do devedor fiduciante, uma facilidade e agilidade na retomada do bem colocado em garantia, ou seja, o próprio bem imóvel objeto de financiamento, por meios de procedimentos extrajudiciais.
Após esta ligeira e muito resumida explanação, adentro ao tema do título, eis que “a moda” está em tentar anular ou suspender os efeitos do leilão extrajudicial por meio de uma alegação, ao meu ver, totalmente inapropriada e descabida, cuja sustentação não é abarcada pela lei da alienação fiduciária, mas, por analogia a da já ultrapassa Lei da Hipoteca, nº 70/66, aonde, “supostamente” após a consolidação da propriedade, se tem a obrigação da intimação pessoal do devedor fiduciante da designação dos leilões extrajudiciais.
A lei nº 70/66 não é clara nesta posição, apenas informa em seu artigo 34 que o devedor possui condições de purgar a mora até o momento do Leilão Extrajudicial, e por uma analogia estranha, o Superior Tribunal de Justiça entende que é necessário a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial frente aos casos de hipoteca e assim, se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/97.
Todavia, este entendimento do STJ deverá e será derrogado. Os pontos os quais demonstram divergência absoluta a este entendimento estão cada vez mais aparentes e debatidos nas ações judiciais, senão vejamos:
- O imóvel cujo contrato de financiamento é o da alienação fiduciária, é sabido que este é posto em garantia, é do agente fiduciário, ou seja, o fiduciante não é o proprietário do imóvel até que pratique a quitação do contrato;
- Feita a intimação pessoal do fiduciante devedor para purgar a mora dentro do prazo de 15 (quinze) dias, e, após a certificação do cartório imobiliário do decurso do prazo sem o pagamento devido, haverá a consolidação da propriedade, e note, que já a esta altura, da data inicial de inadimplência do fiduciante até a consolidação da propriedade já transcorreu no mínimo 06 (seis) meses, para então, o imóvel ser encaminhado para leilão;
- Assim, conforme dispõe o artigo 27 da Lei da Alienação Fiduciária é dado ao agente fiduciário o prazo de 30 (trinta) dias para que, mediante a publicação do edital por meio dos jornais de grande circulação no município do imóvel, promova os leilões extrajudiciais, portanto, como seria factível a intimação pessoal do devedor fiduciante da designação dos leilões dentro de tão pouco tempo? Diante dos entraves burocráticos, é praticamente impossível.
Estes são alguns pontos de fácil constatação, os quais, impõe a desnecessidade da intimação pessoal do devedor fiduciante, porquanto a designação dos leilões extrajudiciais, sendo que ao meu ver, não existe qualquer obrigação legal da intimação pessoal do devedor fiduciante para os leilões extrajudiciais, não podendo, por uma analogia estranha aos termos da lei nº 70/66, o STJ impor tal condição para constatar eventual vício no emprego dos leilões extrajudiciais ao ponto de anular ou suspender eventual arrematação de terceiros de boa-fé. Neste ponto, o STJ só demonstra insegurança jurídica ao conteúdo da Lei da Alienação Fiduciária.