1.Introdução
Usucapião é o meio de solução de conflitos sobre a prescrição aquisitiva em relação a bens imóveis. É um modo originário de aquisição da propriedade, no qual a pessoa torna-se proprietária, caso consiga demonstrar que sua posse ad usucapio nem é ininterrupta, sem oposição e estabelecida com animus domini, como se sua fosse. A sentença na ação de usucapião tem caráter meramente declaratório e eficácia ex tunc, pois a usucapião se consuma no momento em que o possuidor preenche os requisitos e não quando da prolação da sentença. O procedimento da usucapião móvel está disposto nos artigos. 1260 a 1263 do CC, que determina que aquele que possuir coisa móvel como sua, contínua e incontestadamente durante 3 anos, com justo título e boa-fé, adquirirá a propriedade.
2. Breve resumo do Usucapião
A Usucapião é a aquisição do domínio da propriedade pela posse ininterrupta e prolongada, desde que se verifique a continuidade e a tranquilidade na posse, usucapião é um instituto legado ao direito brasileiro, pelo direito romano. O uso da palavra Usucapião no gênero feminino, fora apenas efetivado em respeito à sua origem, já que no Corpus Iuris Civilis esta era referida desta forma.
Nada mais séria do que, um agente que não possui moradia encontra um local “abandonado” e no mesmo estabelece residência, de acordo com os parâmetros dos artigos estabelecidos no código civil, se o mesmo passar um determinado período de tempo mantendo o bem imóvel o mesmo se tornará proprietário
3. Requisitos para adquirir um imóvel
Constituem requisitos para a consumação da usucapião: a coisa hábil ou suscetível de usucapião, a posse, o decurso do tempo, o justo título e a boa-fé, sendo certo que os três primeiros itens são requisitos necessários para todas as espécies, enquanto o justo título e a boa-fé são requisitos somente da usucapião ordinário.
Segundo Carlos Roberto em seu livro de direito civil ele trata os seguintes requisitos, 1- Por objeto uma coisa hábil a ser usucapida. Bens públicos, bens em abundância, legalmente indisponíveis, não podem ser usucapidos. Só podem ser usucapidos bens particulares e que não sejam inalienáveis por contrato ou força de lei.
2- Posse. Posse ad interdicta é a posse adquirida mediante vicio, ela dá direito a ação possessória, porém não gera direito a Usucapião, mesmo que se torne pacifica com o decorrer do tempo, pois a posse não perde seu caráter inicial, salvo prova em contrário, porém o vício não se transmite para a posse do terceiro que de boa-fé recebe a coisa do esbulhador. Posse ad usucapionem contém todos os requisitos da lei e por isso é passível de usucapião. O primeiro requisito é o animus, é a vontade de possuir a coisa como dono. O segundo requisito é a posse mansa ou pacífica, que se apresenta como sem oposição do verdadeiro dono. O terceiro requisito é a continuidade da posse, caracteriza-se por uma posse sem interrupção, um comportamento de dono continuado independentemente de estar no local da coisa ou não. A interrupção natural da posse ocorre se o esbulhado deixar passar um ano sem intentar ação de esbulho. A interrupção civil se dá na hipótese de o proprietário promover uma reivindicação. A posse do atual possuidor pode ser somada a do antecessor no caso de sucessão, objetivando assim usucapião, ainda pode ser acrescida a posse do possuidor anterior a do atual possuidor nos casos de alienação, bastando prova oral. No caso de esbulho praticado por terceiro se a ação possessória for julgada a favor do esbulhado a posse continuará sem interrupção, mas se a ação for julgada a favor do terceiro a posse será considerada descontínua
3- Tempo. Tempo e Posse são pressupostos básicos da aquisição por usucapião. O tempo necessário para usucapir varia não tendo um padrão rígido a ser seguido. A Usucapião Extraordinária será concedida com 15 anos de posse ou 10 anos se o possuidor tiver estabelecido moradia ou estiver tornando o local produtivo e a Usucapião Ordinária será concedida com dez anos de justo título e boa-fé ou em cinco anos se o imóvel houver sido adquirido onerosamente
4- Justo Título. É um título hábil para transferir um imóvel (escritura de compra e venda), deve dar a real impressão de que o adquirente se tornou dono. É exigido na Usucapião Ordinária, mas não é exigida na Usucapião Extraordinária nem na Especial. Completado os requisitos do contrato de compra e venda não haverá necessidade de requerer a Usucapião.
5- Boa-fé. Ocorre quando o possuidor ignora os vícios da coisa. Não é exigido para a Usucapião extraordinária nem para a especial. Na Prescrição Aquisitiva Ordinária, provado o justo título, presume-se à boa-fé.
4. Formas da usucapião
Sendo dividida em cinco partes, ordinária, extraordinária, especial urbana e rural: em sua forma extraordinária modalidades de aquisição da propriedade imóvel. Aquele que, por vinte anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire o domínio, independentemente de título de boa-fé que, em tal caso, se presume, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença. É necessário frisar que nessa modalidade o usucapiente tem que atender todos os requisitos necessários que são: “animus domini”, lapso temporal, justo título e boa-fé. Trata-se da forma mais complexa da usucapião. Esta modalidade procura proteger àqueles que supostamente tenham adquirido um imóvel, mas que por algum defeito no título aquisitivo, não se tornaram donos.
Em sua forma especial, assim, para que se configure essa modalidade de usucapião deverão ser observados os seguintes requisitos: imóvel com extensão de, no máximo, 250 metros quadrados; posse mansa e pacífica por um lapso temporal de 5 (cinco) anos ininterruptos; não ser o possuidor proprietário de qualquer outro imóvel rural ou urbano, e que o possuidor utilize esse imóvel para fins de moradia sua ou de sua família. Nesse sentido dispõe o art. 183 da CR/88 e art. 1.240 do CC.
Em sua forma rural, Essa modalidade se assemelha a usucapião urbana, só que nesse caso se trata de área rural não superior a 50 (cinquenta) hectares, O possuidor que requerer a aquisição da propriedade do imóvel por meio da usucapião especial rural não pode ser proprietário de outro imóvel, seja ele urbano ou rural. Outro aspecto é que o possuidor deve possuir o imóvel de forma mansa, pacífica e ininterrupta, pelo prazo de 5 (cinco) anos. Não depende de boa-fé e nem de justo título. Exige-se, apenas, que o imóvel rural esteja sendo utilizado para fins de moradia, e de forma produtiva. Sobre tal matéria disciplina o art. 191 da CR/88 e 1.239 do CC. Modernamente inserida no ordenamento jurídico pátrio, chamada de usucapião especial urbana diferencia-se das demais modalidades conhecidas. Com caráter eminentemente social, a usucapião especial urbana dispensa alguns quesitos, como justo título e boa-fé, há doutrinadores que lhe comparam a usucapião extraordinária. Apesar de dispensar alguns requisitos básicos, esta modalidade possui elementos essenciais que acabam por diferencia-la da usucapião extraordinária.
Pode-se citar como exemplo: Mayara compra um lote de Virginia, sem que conste na escritura de compra e venda que o vendedor era casado, omitindo assim a outorga do esposo de Virginia. A escritura é registrada no Cartório competente. Entretanto, é sabido que este negócio jurídico é anulável, pois a outorga marital é obrigatória. A venda poderá vir a ser anulada pelo cônjuge do vendedor e, a opção que restará ao comprador é a ação da usucapião na espécie ordinária, tendo em vista a existência do justo título.
5. Artigos CC: Usucapião
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade dívida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural§ 1o o direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Art. 1.241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel.
Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.
Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião.
5. Da posse
A posse sempre foi tema estimulante, de vigorosos debates e de diversos enfoques, potencializados na medida em que os seus efeitos são objeto de exame. Aliás, é na usucapião, forma originária de aquisição do domínio, que se perfectibiliza pela satisfação de seus pressupostos, que a posse transcende a concepção de aparência da propriedade para modo de aquisição desta.
Usucapião é definida como uma forma de aquisição do domínio pela posse qualificada da coisa, uma vez preenchidos determinados pressupostos legais. Usucapião, é, pois, tipo extraordinário de aquisição de propriedade. Funda-se em posse prolongada, que transforma situação de fato em situação de direito. Uma forma de aquisição da propriedade de um bem imóvel original sobre coisa alheia, que necessita basicamente de dois elementos, a posse e o tempo. Pode ser considerada uma forma de alienação prescrita no Direito Material, no qual o legislador permite que uma determinada situação que se alongou por certo intervalo de tempo, determinado na lei, transforme-se em situação de direito constituído.
6. Do Código Civil
O cidadão que deseja regularizar seu imóvel passou a contar com uma nova ferramenta legal. Entre as mudanças realizadas no Código de Processo Civil, em vigor, extremamente interessante é a que diz respeito à usucapião extrajudicial.
Um especialista em Direito Processual Civil, o procedimento. É uma ferramenta trazida pelo Código Civil, em que regulariza os imóveis que ainda não foram transferidos de propriedade, por exemplo: o cidadão que adquiriu o seu imóvel e comprou através de um contrato, mas na hora de averbar tinha alguma pendência e não conseguiu regularizar na época e hoje já se passaram 10 anos 15 anos, em alguns casos 2 ou 5 anos, ele pode regularizar e transferir a propriedade do seu terreno, do seu imóvel, aonde exerça o seu direito de moradia, pode fazê-lo através do procedimento extrajudicial. O mesmo destaca ainda que a facilidade se dá porque, para você regularizar esse imóvel não precisa mais ajuizar uma ação. Você tira do poder judiciário e traz para a extra judicialidade, sendo possível fazer isso num cartório não sendo necessário ir ao fórum, agu ardar a decisão de um juiz. Sabemos da demanda de processos que existe hoje, então um procedimento que levaria em torno de três anos, vai levar em torno de 90 a 120 dias é a previsão que se leve para regularizar, por isso vai facilitar muito a regularização fundiária do cidadão brasileiro e essa é uma novidade do Código de Processo Civil.
O pedido deve ser fundamentado e acompanhado de certos documentos:
1. Ata notarial lavrada pelo tabelião com tempo de posse e seus antecessores;
2. Planta e memorial descritivo assinada por profissional habilitado.
3. Certidões negativas dos distribuidores do local do imóvel e do domicílio do interessado;
4. Quando for o caso, justo título (requisito facultativo).
Não é necessária a preocupação em não ser esse procedimento possível de ter eficácia contra todos (juridicamente conhecido como "erga omnes"), posto que o oficial do cartório determinará publicação de editais em veículos de ampla circulação e determinará notificação de todos os interessados.
Havendo concordância de todos os notificados e estando a documentação em ordem, o oficial do cartório poderá deferir o pedido e promover o registro do bem.
Rejeitado o pedido, nada impede que interessado recorra à via judicial, ajuizando uma ação de usucapião. A escolha pela via extrajudicial cabe à parte, que poderá optar por deduzir o seu pedido em juízo se assim preferir, ainda que não haja litígio.
7. Modelo de caso pratico
Ilustríssima Senhora Doutora Oficial Do Registro De Imóveis Da Comarca De Atibaia-SP.
Mayara, solteira, maior, professora, titular do RG nº -SSP-MT, inscrito no CPF/MT sob o nº 9 e Virginia, solteira, maior, estudante, titular do RG nº -SSP-MT, inscrita no CPF/MT sob o nº 3, ambos brasileiros, domiciliados e residentes nesta cidade, na Rua, que declaram expressamente que convivem entre si em união estável desde a data de 23/03/2017, vem à presença de Vossa Senhoria, pela advogada que esta subscreve, conforme Instrumento Particular de Procuração (doc. 01), consubstanciada no Artigos 1.238, 1.243 e 1.207 todos do Código Civil Brasileiro, e com base no Artigo 216-A da Lei 6.015 de 31 de dezembro de 1973, e no item 408 e seguintes da Seção XII do Capítulo XX do Tomo II das Normas de Serviço dos Cartórios Extrajudiciais da Corregedoria Geral da Justiça de Mato Grosso – Provimento 58/89, pelos motivos de fato e de direito a seguir expostos, para requerer o presente pedido de Usucapião Extrajudicial
I – Da espécie de usucapião e da legislação aplicável 2. A espécie pretendida no presente pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião é a Extraordinária. Assim, no tocante à contagem do lapso temporal do exercício da posse, se aplica o prazo previsto no caput do art. 1.238 do Código Civil Brasileiro, que é de 15 anos de posse ininterrupta, sem oposição, sem justo título ou boa-fé.
II – Da Aquisição, do Registro e do Cadastro Imobiliário. Os direitos de posse sobre esse imóvel foram adquiridos pelos requerentes por meio do Instrumento Particular de Cessão de Direitos e Obrigações feita por Mario e sua esposa Mayara, firmado na data de 05 de abril de 2013, momento em que os requerentes adquiriram, em continuidade aos seus antecessores, os direitos de posse sobre o imóvel urbano designado em contrato como sendo:
“Um terreno, com frente para a Avenida Antônio da Cunha Leite, correspondente ao Sublote nº 06, desdobrado do imóvel formado pela Gleba nº 15, do plano de loteamento e arruamento sem denominação, no Bairro Jardim Califórnia, perímetro urbano desta cidade e comarca de Atibaia, com a área de 336,00 metros quadrados; medindo linearmente 28,00 metros de frente para a Avenida”.
No decorrer do caso na petição se mostra todos dados e medições junto com fotos do mesmo se dando tudo por explicado, sendo tudo fundamentado de acordo com o código civil. Termos em que, autuado esse com os documentos inclusos e referidos em seu texto, pedem e aguardam deferimento.
Cuiabá, 25 de março de 2017.
Hellen Ranzula - Advogada - OAB/MT n.º 145.506
8. Considerações Finais
A ação de usucapião deve ser proposta pelo atual possuidor do imóvel, que fará juntar a inicial a planta da área usucapida e a sentença que a julgar será registrada, mediante mandado, no respectivo Registro de Imóveis, sendo certo que a intervenção do Ministério Público será obrigatória. Esta ação, por força do artigo 1.241 do CC, tem natureza declaratória, estando regulada no CPC pelos artigos 941 a 945, devendo ser ajuizada no foro da situação do imóvel, que será minuciosamente discriminado na inicial.
A usucapião, contudo, em qualquer hipótese, não representa um de forma alguma ataque ao direito de propriedade de outrem, mas um tributo à posse, pois, para ser possível a usucapião exige-se do possuidor direto, posse prolongada por um longo período de tempo, exercendo-se esse direito contra quem, embora tendo título de propriedade, abandonou o imóvel, deixando que outrem o ocupasse e lhe conferisse função social e econômica mais relevante.
9. Referência Bibliográfica
BRASIL. Constituição (1988). Constituição da República Federativa do Brasil. Brasília, DF, Senado, 1998.
BRASIL. Código Civil, Lei 10.406, de 2016. 1a edição.
BRASIL. Código Civil, Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002. 1a edição. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2002.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Sinopses Jurídicas - Direito das Coisas. Volume 3. São Paulo: Editora Saraiva, 2007.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil - Direitos Reais. Volume V. 6ª Ed. São Paulo: Editora Atlas, 2006.