3 REGRAS PROCESSUAIS DA LOCAÇÃO
A locação de imóveis regida pela lei 8.245/91, no seu art. 1°, exclui locações como de propriedade pública, imóveis do Estado, da união, dos municípios, autarquias, fundações públicas e espaços de estacionamento de veículos, ou seja, não serão regulada pela lei do inquilinato aqueles imóveis que possuem interesse público ou aqueles que possuem forma de ocupação distintas da locação de imóveis (PABLO STOLZER apud SILVIO VENOSA, 2011).
“Art.1º A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta lei: Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. em apart -hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e com o tais sejam autorizados a funcionar;
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades”.
Antes de começar a comentar sobre as modificações nas regras processuais com a inovação da lei 8.245, é tácito destacar outros importantes fatores do contrato de locação, como a possibilidade prevista no art. 576 do CC que disciplina o caso do locador alienar a coisa durante a locação, que por haver vínculo somente entre as partes, engaja a possibilidade de tal.
Porém, isso ocorre somente nos bens móveis, uma vez que a locação de bens imóveis é mais complexa do que os bens moveis, garantido ao locatário um efeito erga omnes com a efetivação do contrato de locação (PABLO STOLZER, 2011). Dessa forma o locatário permanece protegido contra os demais contratos que supervenientemente o locador realiza com o bem imóvel, sendo utilizado comumente nesses casos o art. 473 do CC:
A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte.
Parágrafo único: Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos”.
Também deve ter em mente que, com exceção da locação para temporada e os casos em que a locação não possui nenhum tipo de garantia, é proibido a exigência de pagamento antes de vencido o prazo, consistindo em contravenção penal tal ocorrência.
Constitui contravenção penal a exigência de pagamento antecipado do aluguel, salvo a hipótese de locação para temporada ,ou se a locação não estiver assegurada por qualquer das referidas espécies de garantia, caso em que poderá o locador exigir do locatário o pagamento antecipado, até o sexto dia útil ao mês vincendo (LI, arts. 20, 42 e 43). Não precisa, pois, aguardar o decurso do mês. Em se tratando de locação de temporada, o art. 49 da Lei do Inquilinato estipula que o preço da locação pode ser pago não apenas antecipadamente, como de uma só vez. (GONÇALVEZ, 2010, p.328)
As regras processuais modificadas com a lei 12.112/09 são diversas e serão comentadas aqui somente as que apresentaram uma mudança mais significativa. Inicialmente serão indicados os artigos modificados para logo após fazer uma análise entre a antiga redação com suas mudanças. Os artigos que serão aqui elucidados são: arts. 4, 12, 39, 40, 59 e 74, sendo os artigos 39, 40 e parte do art. 59 comentados especificamente no próximo capítulo referente ao fiador.
No seu art. 4 houve uma mudança na redação da lei, regulamentando a possibilidade de devolução do imóvel por parte do locatário antes do termino do contrato e deixando claro a multa que deverá ser paga.
O art. 12 regulamenta as hipóteses em que haja a sub-rogação do contrato de locação devido a dissolução do estado dos cônjuges pelo motivo que seja, ficando o contrato válido para aquele que permanecer no imóvel, limitando-o a locação residencial. Sendo agora necessário a comunicação do fiador e do locador sobre a sub-rogação.
No seu art. 59 ocorreu uma inserção de incisos que disciplinam sobre: a possibilidade de liminares para a desocupação do imóvel em quinze dias quando o poder público assim o determinar para reparação no imóvel; a vontade de retomada do imóvel não residencial, sendo necessário a ação ser proposta em até 30 dias para a formalização do termino do contrato; a possibilidade de despejo liminar no caso de inadimplemento da obrigação do locatário e caso o contrato não possua nenhuma garantia; o locatário poderá evitar o despejo liminar por inadimplemento caso entre com depósito judicial para o pagamento dos débitos, esses acréscimos preencheram lacunas existentes na lei antes da sua modificação, que antes não era disciplinado, como o que de todos considera-se o mais importante que é a retomada do imóvel com o inadimplemento que causava prejuízos ao locador pela demora que ocorria por não ser regulamentado tal.
Por fim, no art.74 foi alterado o prazo que o juiz determinará a ação de despejo de seis meses para trinta dias, no caso de improcedência da ação renovatória.
3.1 MUDANÇAS NA LEI DO INQUILINATO EM RELAÇÃO AO FIADOR
Como dito acima, as mudanças ocorridas na lei do inquilinato relevante ao fiador serão agora esclarecidos. Inicialmente, deve se esclarecer a presença do fiador no contrato. Na locação de imóveis é prerrogativa do locador pedir que o locatário tenha ou não um fiador; caso o peça deverá haver um contrato acessório para tal, o que irá garantir ao locador o pagamento da locação, seja pelo fiador ou pelo locatário.
O locador pode exigir dos locatários as seguintes garantias: a caução, a fiança e o seguro de fiança locatícia, sendo que somente uma dessas poderá constar no contrato sob pena de nulidade da garantia.
O locador só pode exigir do inquilino as seguintes modalidades de garantia: A) caução, que pode ser em bens móveis ou imóveis,em títulos e ações e em dinheiro, não podendo, neste último caso, exceder o equivalente a três meses de aluguel; b) fiança; e c) seguro de fiança locatícia. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma dessas modalidades num mesmo contrato de locação (arts. 37, parágrafo único, e 38) (GONÇALVES, 2010, p. 327).
Portanto o fiador será a garantia do contrato até a entrega das chaves. De acordo com doutrina do STJ, e com a modificação da lei do inquilinato (art. 39), nos casos em que haja prorrogação do contrato de locação também será prorrogado qualquer garantia existente no contrato, salvo disposição em contrário pelas partes, havendo ou não anuência do fiador.
Antes da modificação da nova lei, a jurisprudência do STJ regia que o contrato acessório de garantia somente prorrogava se houvesse cláusula expressa regulando que a garantia valeria até a entrega das chaves.
Dispõe o art.39 da Lei n.8245/91, com a redação dada pela Lei n. 12.112, de 9-12-2009, que “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta lei”. Por outro lado, a Lei n. 12.112/2009 introduziu, no art. 40 da mencionada Lei do Inquilinato, o inciso X, assegurando ao fiador, depois de prorrogada a locação por prazo indeterminado, o direito de notificar ao locador sua intenção de desonerar-se da obrigação, ficando, neste caso, obrigado ainda por cento e vinte dias após a notificação. O inciso II do referido art. 40 também sofreu alteração para permitir que o proprietário do imóvel exija novo fiador, caso o anterior ingresse no regime de recuperação judicial. Pretende-se, com isso, aumentar as garantias do locador e exonerar da
obrigação a empresa fiador que esteja passando por crise econômico-financeira (GONÇALVEZ, 2010, p. 328).
Quanto à exoneração do fiador, acrescentou a possibilidade do fiador se exonerar nas locações de prazo indeterminado, ficando ainda responsável pela garantia do contrato por cento e vinte dias após a notificação.
No caso de exoneração do fiador, o locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia no prazo de trinta dias, sob pena de resilição contratual. Se o locatário não apresentar novo fiador, poderá o locador se valer do art. 59 inciso VII e requerer despejo liminar.
O locador poderá requerer também a substituição do fiador, sendo acrescido a hipótese de exigir a substituição do fiador quando esse estiver em recuperação judicial, sendo acrescentada no art. 40.
As mudanças ocorridas na lei 8245/9, introduzidas pela 12.112/09, como visto acima, modificaram os direitos e deveres do fiador, possibilitando a esse uma maior proteção na relação contratual, que antes não ocorria. O fiador agora possui o direito de exonerar-se da fiança, nas situações descritas acima, além das garantias comuns de qualquer fiança, como benefício de ordem e a outorga uxória.
4 CONSIDERAÇÕES FINAIS
A locação de coisas por muito não possui autonomia, sendo utilizado um conceito único para os contratos existentes, locação de coisas, de obras e de serviço. Com o novo Código Civil, a locação de coisas passa a ter um capítulo especifico no Código Civil de 2002 e ganha uma autonomia que até então não possuía, possuindo junta com o Código Civil, leis especificas para a regulação da locação, como a do inquilinato.
O novo Código Civil não disciplina a locação de imóveis, sendo essa regulamentada pela Lei 8.245/91. Apesar de possuir uma lei especifica para tal, essa ainda possuía muitas lacunas que foram preenchidas pela lei 12.112/09. Com o advento dessa lei, muitas coisas foram complementadas e modificadas, como a ação de despejo, a ação de consignação de aluguel acessórios da locação, a ação revisional de aluguel e a ação renovatória.
A mudança na lei do inquilinato acrescenta uma celeridade à locação de imóveis por preencher lacunas que dificultavam o processo, como a retomada do imóvel ou o depósito judicial para evitar o despejo do inquilino e muda, especialmente, na esfera jurídica do fiador, inserindo novos direitos para uma melhor amparo ao fiador na relação contratual com a possibilidade de se exonerar da fiança.
REFERÊNCIAS
BRASIL. Lei nº 8245, de 18 de outubro de 1991.Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm> Acessado em: 01/05/2014.
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil, 3: Contratos. 6 ed. São Paulo: Saraiva, 2013.
GAGLIANO, Pablo Stolze. PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil, vol. IV: Contratos em espécies. 4 ed. São Paulo: Saraiva, 2011.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, vol. 3: Contratos e Atos Unilaterais. 7 ed. São Paulo: Saraiva, 2010.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, vol. 3: Contratos e Atos Unilaterais. 10 ed. São Paulo: Saraiva, 2013.
Superior Tribunal de Justiça, Coad, Ministério Público do Estado do Mato Grosso do Sul. As obrigações do fiador no contrato de locação. Disponível em: <http://stj.jusbrasil.com.br/noticias/112341058/as-obrigacoes-do-fiador-no-contrato-de-locacao>. acessado em: 01/05/2014