Um adquirente de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Edifício Terraces, da cidade de São Bernardo do Campo, região do ABC de São Paulo, perante a incorporadora ACS (o nome da SPE era: ACS Beta Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória completa perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da reforma parcial da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão do “Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de unidade autônoma” por culpa da incorporadora, que não foi capaz de concluir as obras dentro do prazo máximo por ela estabelecido em contrato, determinando a devolução à vista de 100% sobre os valores pagos em Contrato, bem como 100% dos valores pagos no início da aquisição e destinados à comissão de corretagem, tudo acrescido de correção monetária desde a data do pagamento de cada parcela e juros legais de 1% (um por cento) a.m. a partir da data da citação até o momento da efetiva restituição dos valores.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em janeiro de 2012, quando então o comprador assinou o contrato perante a incorporadora, com prazo máximo de conclusão previsto para o mês de maio de 2015.
Passado o prazo de tolerância de 180 dias do contrato, as obras não foram concluídas e o comprador perdeu completamente o interesse na continuidade do negócio e procurou pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável do negócio. Para sua surpresa, foi informada pelo depto. financeiro da incorporadora de que até seria possível o cancelamento do negócio, porém, dos valores pagos em contrato, devolveria o equivalente a 70% (setenta por cento) dos valores pagos.
Inconformado com a resposta da incorporadora, o comprador procurou o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro de São Bernardo do Campo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por culpa da incorporadora, bem como sua condenação na restituição de todos os valores pagos.
O Juiz de Direito da 2ª Vara Cível, Dr. Maurício Tini Garcia, em decisão datada de 23 de novembro de 2015, afirmou que a incorporadora não conseguiu concluir as obras dentro do prazo limite estabelecido em contrato, quiçá procedeu com a efetiva entrega do imóvel, motivo pelo qual ao comprador era devido a restituição de 70% (setenta por cento) dos valores pagos, acrescido de correção monetária e juros legais de 1% a.m. desde o desembolso das parcelas até o momento da efetiva devolução.
Inconformado com a sentença proferida na primeira instância, o comprador decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, uma vez que a sentença de primeira instância era completamente contraditória e mesmo em sede de embargos de declaração, o Juiz de primeiro grau se recusou a ajustar a sentença para o escorço fático que o caso suscitava.
Recurso processado e devidamente distribuído perante a 9ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator a Desembargadora Angela Lopes, acompanhada dos Desembargadores Piva Rodrigues e Galdino Toledo Júnior, para analisar se o Juiz de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de apenas uma parte dos valores pagos.
Por votação unânime datada de 06 de junho de 2017, os Desembargadores entenderam por bem reformar parcialmente a sentença de primeira instância, para o fim de determinar à incorporadora restituísse o correspondente a 100% (oitenta por cento) dos valores pagos em contrato, bem como 100% (cem por cento) das quantias pagas a título de comissão de corretagem.
Para a Desembargadora Relatora, com a rescisão do negócio motivada por culpa exclusiva do promitente-vendedor, as partes devem retornar ao estado anterior à compra, observando que no caso em análise a incorporadora deve devolver todos os valores pagos pela compradora, uma vez que a culpa era exclusiva da vendedora, estando errada a sentença de primeira instância que erroneamente permitiu à incorporadora reter percentual sobre os valores pagos pelo consumidor, representando na verdade um prêmio à incompetência da própria incorporadora, o que não se admite.
Nas palavras da Desembargadora:
- “No caso dos autos, tendo havido atraso na entrega da obra, deve ser reconhecido o inadimplemento contratual por parte da ré, o que, diga-se, é incontroverso.
- Quanto à alegada ausência de culpa da ré, que imputa a ocorrência à escassez de mão de obra, ocasionada pelo aquecimento do mercado, tem-se que não há como se acolher tal justificativa.
- O contrato contou com previsão de dilação do prazo de entrega, de 180 dias, voltado este período justamente para acomodar eventos que poderiam acarretar atraso da obra. Ainda, esperando-se o atraso, houve, ainda, alteração da data de entrega, estampada no aditivo contratual. Tal aditivo contou, da mesma forma, com previsão de prazo de tolerância.
- E o risco de a obra sofrer atraso em razão dos eventos acima citados é inerente à sua atividade. E por se tratar de risco inerente à atividade empresarial, ficam afastadas tais alegações, de modo que o prazo de entrega deveria ter sido cumprido conforme avençado.
- Uma vez que houve inadimplemento do contrato por parte da ré, fica justificado o pedido de rescisão contratual.
- Acrescente-se que a rescisão do contrato é direito inquestionável do comprador, que mesmo inadimplente - o que não foi suscitado, não sendo, portanto, o caso - faz jus à devolução da quantia paga pelo negócio. E, repita-se, a rescisão foi pleiteada antes do recebimento das chaves, não tendo o autor obtido a posse dos imóveis.
- Na hipótese em que a culpa pela rescisão é da vendedora, a jurisprudência tem entendido pela restituição integral dos valores pagos pelos compradores.
- Destarte, de rigor a reforma da r. sentença neste tocante.
- Quanto à restituição da verba destinada ao pagamento da corretagem, é certo que, no caso dos autos, a devolução não se deve à impugnação específica da cláusula que impôs o ônus do pagamento ao comprador, mas, sim, decorre da rescisão contratual por culpa da ré, pelo que esta é, de fato devida, sendo imperioso a restituição da compradora ao 'status quo' anterior à contratação.
- Assim, deve a ré restituir ao autor inclusive o preço pago pelo serviço de corretagem, tudo devidamente corrigido desde o desembolso e acrescido de juros de mora desde a citação.
- Do exposto, pelo meu voto, dou provimento ao recurso do autor e, afastada a preliminar, nego provimento ao recurso da ré.”
Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 9ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo deram provimento ao recurso de apelação interposto pelo consumidor para o fim de condenar a incorporadora na devolução à vista de 100% (cem por cento) dos valores pagos em contrato, bem como a integralidade da comissão de corretagem, tudo acrescido de correção monetária retroativa desde cada desembolso e com juros de 1% a.m. a partir da citação até o momento da efetiva devolução.
Processo nº 1018376-52.2015.8.26.0564
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.