Uma adquirente de cobertura residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Pax Perdizes, no bairro de Perdizes, zona oeste da cidade de São Paulo, perante a incorporadora Vitacon (o nome da SPE era: Vitacon 28 Desenvolvimento Imobiliário Spe Ltda.), obteve vitória perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão da “Escritura de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato da compradora que já não mais suportava arcar com o pagamento das parcelas, determinando à incorporadora a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, bem como determinou a devolução de 100% (cem por cento) dos valores pagos no começo da compra e que foram destinados ao pagamento de comissão de corretagem, tudo acrescido de correção monetária desde a data do pagamento de cada parcela e juros legais de 1% (um por cento) a.m. a partir da data da citação até o momento da efetiva restituição dos valores.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em agosto de 2012, quando então a compradora assinou o contrato perante a incorporadora.
Passados cerca de 3 anos da data da compra, a adquirente não mais conseguiu arcar com o pagamento das parcelas e procurou pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável do negócio. Para sua surpresa, foi informada pelo depto. financeiro da incorporadora de que até seria possível o cancelamento do negócio, porém, dos valores pagos em contrato, devolveria o equivalente a 60% (sessenta por cento) dos valores pagos.
Inconformada com a resposta da incorporadora, a compradora procurou o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato da compradora, bem como a condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos, inclusive dos valores pagos a título de comissão de corretagem.
A Juíza de Direito da 1ª Vara Cível, Dra. Denise Cavalcante Fortes Martins, em decisão datada de 27 de outubro de 2015, afirmou que a compradora tinha o direito à rescisão do negócio por insuportabilidade financeira e a incorporadora deveria restituir boa parte das importâncias pagas, condenando-a em primeira instância na restituição à vista do equivalente a 90% (noventa por cento) sobre todos os valores pagos em contrato, porém, recusou a devolução das quantias pagas a título de comissão de corretagem.
Como de praxe, a incorporadora, inconformada com a sentença proferida na primeira instância, decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
A compradora também recorreu, para tentar vingar a devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, uma vez que a cobrança foi feita de forma indevida e sem anuência expressa da compradora.
Recursos processados e devidamente distribuídos perante a 6ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador Eduardo Sá Pinto Sandeville, acompanhado dos Desembargadores José Roberto Furquim Cabella e Percival Nogueira, para analisar se a Juíza de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos em contrato, bem como se acertou ou não ao negar a restituição da comissão de corretagem.
Por votação unânime datada de 22 de junho de 2017, os Desembargadores entenderam por bem reformar parcialmente a sentença de primeira instância, para o fim de condenar a incorporadora na devolução de 100% (cem por cento) dos valores pagos a título de comissão de corretagem, além de manter a sentença que havia condenado a incorporadora na restituição do correspondente a 90% (noventa por cento).
Nas palavras do Desembargador:
- “Rescindido o contrato celebrado, as partes devem retornar ao estado anterior.
- Dessa forma, de rigor restituição dos valores pagos à incorporadora, ressalvada a indenização pelos prejuízos causados pelo desfazimento do negócio, tudo para manter o equilíbrio entre as partes e evitar o enriquecimento sem causa.
- Com efeito, José Osório de Azevedo Junior (Compromisso de compra e venda 5ª ed. p. 200/201 Malheiros) observa que a questão continua agitando os tribunais, não sendo fácil ao intérprete extrair regras amplas. Contudo, no que diz respeito ao percentual da devolução se deve levar em conta as circunstâncias do caso, o que faz variar esse valor. Prossegue colacionando decisões que determinam desde a devolução de 90%, até aquelas que estabelecem o percentual de 0% caso este em que o bem esteve durante longo período de posse dos adquirentes. E essa seria segundo esse autor uma das circunstâncias de maior relevância para a fixação do valor da devolução.
- Considerados esses parâmetros, o percentual de retenção de 10% é suficiente para ressarcir eventuais prejuízos decorrentes do desfazimento do negócio, ressaltando que o imóvel poderá ser alienado novamente pela apelante.
- Fica assim mantida a sentença quanto à condenação à restituição de 90% das parcelas pagas, aplicados correção monetária do desembolso e juros de mora da citação.
- De outro lado, os valores referentes à comissão de corretagem também devem ser restituídos.
- Dispõe o artigo 725 do Código Civil que “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.
- É certo que quem contrata o serviço é o empreendedor, interessado em atrair para seu investimento potenciais compradores. É certo também que o ônus de sua remuneração é invariavelmente repassado ao comprador; seja de forma indireta, integrado ao preço do imóvel, seja diretamente.
- Ademais, a remuneração da corretagem corresponde a serviço efetivamente prestado à consumidora.
- Esta, ao se dirigir ao local de vendas, contou com auxílio de profissionais para apresentar-lhe o projeto da incorporação, especificar detalhes do empreendimento, bem como informá-la sobre o preço e condições da compra.
- Ocorre que, tratando-se de relação de consumo, o pagamento da intermediação imobiliária pelo comprador deve ser devidamente informado pela construtora.
- No caso dos autos, não consta do contrato firmado entre as partes qualquer referência ao valores cobrados a título de intermediação.
- Foram acostadas apenas planilhas sem a assinatura da consumidora e recibos já emitidos quando do pagamento da comissão de corretagem , não demonstrada assim a existência da devida informação do preço total da negociação, considerada a remuneração dos corretores.
- De rigor, nesse quadro, a devolução também desta quantia, em valor simples, como requerido, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir da citação.
- Diante do exposto, dou provimento ao recurso da autora e nego provimento ao recurso da ré.”
Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo deram parcial provimento ao recurso de apelação interposto pela compradora para condenar a incorporadora na restituição de 100% (cem por cento) dos valores pagos a título de comissão de corretagem, mantendo-se a condenação na devolução à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em contrato, tudo acrescido de correção monetária retroativa desde cada desembolso e com juros de 1% a.m. a partir da citação até o momento da efetiva devolução.
Processo nº 1050146-97.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.