Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Flex Jundiaí, localizado na Avenida Paulo Prado, esquina com Rua Hilda Del Nero Bisquolo, Cidade de Jundiaí, perante a incorporadora Tecnisa (o nome da SPE era: Melbourne Investimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória completa na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de unidade autônoma” por culpa exclusiva da incorporadora, que não foi capaz de concluir as obras dentro do prazo máximo por ela estabelecido em contrato, obtendo os compradores a devolução à vista de 100% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária a partir do pagamento de cada uma das parcelas (correção monetária retroativa) + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em abril de 2015, sendo certo que o prazo máximo de conclusão das obras estava previsto para até o mês de junho de 2016, já computada a cláusulas de tolerância de 180 dias. Ocorre que o empreendimento somente foi concluído em agosto de 2016, revelando atraso superior a 2 meses do prazo máximo previsto em contrato e os compradores perderam o interesse na continuidade do negócio e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria o equivalente a 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos em contrato, mesmo o atraso sendo gerado por ato exclusivo da promitente-vendedora. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de todos os valores pagos.
A Juíza de Direito da 31ª Vara Cível, Dra. Mariana de Souza Neves Salinas, em sentença datada de 16 de agosto de 2017, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por culpa exclusiva da incorporadora, condenando-a na restituição à vista de 100% (cem por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data do pagamento de cada uma das parcelas + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que o contrato deveria mesmo ser rescindido por culpa exclusiva da promitente vendedora, uma vez que o prazo para entrega do imóvel findou em junho de 2016 e a expedição do habite-se ocorreu em agosto, ou seja, com 2 meses de atraso, considerado o prazo de 180 dias.
Nas palavras da magistrada:
- “Importante ressaltar que a jurisprudência majoritária do Eg. TJSP tem aceitado como válida a cláusula contratual que prevê o prazo de tolerância de 180 dias para a entrega da obra. Isso porque, em obras de grande porte, é plenamente aceitável que haja imprevistos que atrasem o seu andamento, sendo razoável, portanto, que se estipule em contrato o prazo de 180 dias para a conclusão da obra, padrão nesta espécie de negócio. Destarte, ressalto que de fato, não é abusiva a cláusula contratual em questão.
- Ocorre que, no caso em apreço, a obra não foi entregue ao cabo do prazo de tolerância a que se fez alusão, de modo que houve o efetivo atraso a partir de 27 de junho de 2016 (cláusula “G” - fl. 26).
- A entrega da obra estava prevista para o dia 31 de dezembro de 2015, conforme consta na cláusula “G” do contrato à fl. 26, com possibilidade de atraso por mais 180 dias. Entretanto, com a detida análise dos documentos, é possível comprovar que o “habite-se” fora dado em 05 de julho de 2016 (fls. 159/164), ou seja, uma semana depois de findo o prazo suplementar. E o condomínio constituído apenas aos 28 de agosto de 2016, de modo que somente após esta data foi possível a efetiva entrega das chaves do imóvel.
- Não se pode afastar a culpa da ré pelo atraso, posto que, ao estipular o prazo de entrega da obra, tem ciência de todas as intercorrências que podem vir a comprometer o cronograma da obra, que já devem ser contabilizadas.
- Ademais, admite-se o prazo de tolerância em questão exatamente em função da grandeza da obra e de suas peculiaridades decorrentes. O atraso, para além deste prazo, deve ser imputado à conduta da requerida, e eventuais danos decorrentes deverão ser a ela carreados, pois se trata de um risco decorrente de seu próprio negócio.
- No mais, imperioso destacar que os fatos alegados na contestação não configuram, em verdade, fortuito ou força maior, eis que as obrigações de contratação de mão-de-obra e materiais atinentes à construção de empreendimentos são fatores certamente previsíveis e ponderáveis pela requerida. Sendo assim, a escassez de mão-de-obra, de materiais e de equipamentos de construção civil, justificativa dada pela requerida, não é considerada uma circunstância alheia à vontade da ré, tampouco imprevisível, pois todos esses fatores são essenciais e primordiais para construção de um empreendimento, não podendo, portanto, considerar como caso fortuito ou de força maior a eventual negligência da parte ré nesse sentido.
- Em casos em que a rescisão contratual se dá por culpa da requerida, há necessidade de devolução da totalidade dos valores aos requerentes, sem a incidência de multa contratual.
- Saliente-se que os autores comprovaram terem cumprido com a sua parte no contrato, ao concluir com o pagamento de todas as parcelas referentes à obra, faltando apenas as duas últimas referentes ao financiamento bancário e às chaves (fls. 57 e 158).
- Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos nos termos da fundamentação desta sentença para (i) declarar a resolução do compromisso de compra e venda pactuado entre as partes, com o restabelecimento do status quo ante; (ii) condenar a requerida à devolução do equivalente a 100% dos valores pagos pelos autores a título de parcelas contratuais em uma única parcela, devidamente atualizadas desde o(s) desembolso(s) de acordo com a Tabela Prática do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, e acrescidas de juros moratórios de 1% ao mês desde a citação. Em consequência, JULGO EXTINTO o processo, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.”
Processo nº 1029361-46.2017.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.