Uma compradora de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Mirante do Japi Natural Living, na Cidade de Jundiaí, região da grande São Paulo, perante a incorporadora Queiroz Galvão (o nome da SPE era: Queiroz Galvão Mirante do Japi Desenvolvimento Imobiliário Ltda.), obteve vitória total na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Compra e Venda de unidade autônoma” por ato da própria adquirente, que já não mais suportava arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa e juros legais de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em agosto de 2014, quando então a pretensa compradora assinou o contrato perante a incorporadora e decidiu por não mais seguir com o contrato após cerca de 2,5 anos pagando as parcelas e procurou a vendedora para obter a devolução de parte dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 30% (trinta por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformada com a resposta obtida perante a vendedora, a compradora procurou o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato da adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 12ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dr. Fernando José Cúnico, em sentença datada de 23 de agosto de 2017, JULGOU TOTALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato da compradora, amparada pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos devidamente corrigidos e acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês.
O Juiz fundamentou sua sucinta decisão no sentido de que é perfeitamente possível a extinção do negócio de forma unilateral por iniciativa do comprador, sendo certo que a incorporadora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
Nas palavras do magistrado:
- “Trata-se de ação que visa a declaração de rescisão contratual com consequente condenação da ré à devolução dos valores pagos pelo autor para aquisição de uma unidade autônoma.
- A pretensão do requerente ao desfazimento do contrato celebrado com a ré para aquisição de imóvel descrito, bem como a restituição de 90% dos valores que pagou, merece acolhimento.
- Por primeiro, é incontroversa a incidência do Código de Defesa do Consumidor ao caso em análise, tendo em vista o disposto no art. 2º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor.
- Pois bem. Não se discute que a parte autora firmou com a requerida "Instrumento Particular de Compra e Venda e Outras Avenças" , através do qual pretendia adquirir a unidade nele descrita.
- De outro lado, as regras estabelecidas para o negócio estão devidamente discriminadas no instrumento juntado as fls. 18/45, e, aliás, a relação jurídica jamais fora impugnada pela requerida.
- Portanto, a existência de contrato, regras estabelecidas, prazo de entrega, bem como atraso para tanto, além de não impugnadas, estão comprovadas documentalmente.
- Porém, a parte autora, não desejando mais a continuidade na compra, deseja a rescisão do contrato, fato igualmente incontroverso.
- Todavia, a lide se volta em relação dos valores pagos pela parte autora, na medida em que a requerida alega previsão contratual para devolução de apenas 70% do valor pago (fls. 135, cláusula 9.3, item b).
- Embora devidamente assinado o contrato, é certo que desconto de 30% em virtude da desistência do negócio ou inexistência de possibilidade de rescisão pelo comprador, são cláusulas abusivas, devendo ser observado, por tratar-se de contrato de adesão.
- A jurisprudência recente do STJ indica como parâmetro de retenção os percentuais entre 10% a 25%, a depender do caso concreto.
- No caso sub examine, tendo em vista que não houve sequer posse do autor sobre o imóvel, a requerida poderá alienar a unidade a terceiros sem qualquer prejuízo, entendo que o percentual de 10% de retenção mostra-se razoável, sendo devida a restituição.
- Assim, assiste razão o requerente, no que atine ao pedido de devolução, de uma só vez, e devidamente corrigido, na importância correspondente a 90% do valor pago, qual seja, de R$ 42.952,81.
- Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a pretensão inicial, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, e o faço para : 1) DECLARAR a rescisão do contrato de promessa de compra e venda entre as partes; 2) CONDENAR a ré a restituir ao autor, e de uma só vez, 90% dos valores pagos por ele para aquisição do imóvel, correspondentes a R$ 42.952,81 (quarenta e dois mil, novecentos e cinquenta e dois reais e oitenta e um centavos), que serão devidamente corrigidos pela Tabela Prática de Atualização de Débitos Judiciais do Tribunal de Justiça de São Paulo, a partir de cada desembolso, e acrescido de juros legais de 1% ao mês desde a data da citação.”
Processo nº 1010682-95.2017.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.