O presente artigo tem o escopo de elucidar algumas dúvidas dos consumidores que ao adquirir um imóvel na planta são frequentemente surpreendidos com o atraso na entrega, cláusulas contratuais abusivas e ainda são obrigados ao pagamento de taxas ilegais.
Verifica se o atraso na entrega da obra, a partir da data prevista no contrato, sem prorrogação. Aqui encontramos a primeira questão a ser enfrentada. Os contratos de compra e venda de imóvel na planta, em sua grande maioria, possuem a cláusula de carência com tolerância de atraso na entrega por até 180 dias.
Ocorre que, conforme vem entendendo a jurisprudência dos tribunais, essa cláusula é abusiva, pois fere o principio do equilíbrio contratual, pois, apenas a Construtora é beneficiária dessa dilação de prazo.
A Responsabilidade da Construtora é objetiva, segundo o Código de Defesa do Consumidor, e, portanto, devem suportar o risco do negócio, não sendo lícito que esses riscos sejam repassados exclusivamente ao consumidor, que teria o ônus de todas as obrigações contratuais.
A jurisprudência é pacífica em determinar que as Construtoras arquem com o lucro cessante, ou seja, com os valores despendidos pelos consumidores em decorrência do atraso da entrega do imóvel, pois estes poderiam estar deixando de perceber os alugueis nesse período, ou ainda arcando com moradia em outro local por tempo superior ao que estavam programados.
A depender da análise do caso em concreto, o consumidor poderá ainda pleitear a rescisão do contrato com restituição dos valores pagos, corrigido e atualizado monetariamente.
Outra questão que gera transtornos de toda a ordem aos consumidores, diz respeito à cobrança da taxa de corretagem. Não nos parece razoável e nem legal que seja responsabilidade do consumidor arcar com os custos pela intermediação imobiliária quando o corretor é contratado de forma exclusiva pela Construtora. Pois, os corretores plantonistas nos stands de venda do empreendimento, prestam serviços à Construtora, inexistindo relação contratual com o consumidor que autorize que esses valores a título de corretagem sejam a eles repassados.
Os artigos 722 e seguintes do Código Civil, definem que, a corretagem é obrigação assumida por pessoa (corretor), no intuito de realizar negócios em favor de segunda pessoa conforme informações recebidas.
Logo, não seria responsabilidade do consumidor arcar com os custos pela intermediação ocorrida já que, todas as condições de contratação dos serviços dos corretores, são firmadas de forma exclusiva pela incorporadora.
O Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 51, inciso IV, considera nulas as cláusulas contratuais que estabeleçam obrigação abusiva, que coloque o consumidor em desvantagem exagerada, ou que sejam incompatíveis com a boa fé ou equidade.
Ocorre que, após anos de julgamentos favoráveis ao consumidor, onde os tribunais entendiam ser abusivo o repasse da taxa ao consumidor, O Superior Tribunal de Justiça, considerou, em sede de recurso repetitivo, que é lícito o repasse da taxa de corretagem, “desde que previamente informado do preço total da aquisição da unidade autônoma, destacado o valor da comissão de corretagem”, conforme justificou o ministro Sanseverino.
Portanto, após essa decisão, caberá ao consumidor comprovar que não houve a devida prestação da informação detalhada dos custos que seriam repassados.
Quanto a taxas diversas cobradas pelas Construtoras, a exemplo de taxa SAT, de assessoria jurídica, técnica ou interveniência, são consideradas venda casada, pois são oferecidas com exclusividade e obrigam a anuência do consumidor.
São, portanto, nulas e ferem o Código de Defesa do Consumidor, devendo ser devolvido os valores pagos em dobro ao consumidor.
No que tange a imposição de dano moral ao incorporador, que, atrasa a entrega do empreendimento, depende da análise da situação concreta e, o mero desrespeito ao prazo firmado, por si só, não representa motivo para a imposição de indenização por dano moral.
Caso você, consumidor, esteja sendo prejudicado nas negociações com a construtora ao comprar seu imóvel na planta e não tenha atendidas as obrigações pactuadas no contrato, ou ainda, esteja arcando com um ônus o qual não seu causa, procure um advogado e busque seus direitos.