Tentando ser o menos prolixo possível, não citaremos números de leis e de decretos para facilitar o entendimento e afastar o texto do entediante.
Basicamente:
Quando há a venda de imóvel a tributação é devida a nível municipal e federal. Municipal por conta do Imposto De Transmissão de bens inter-vivos, o ITBI e federal o IR sobre “ganho de capital”
Nos dois casos há controvérsias quanto a tributação, mas não quanto as obrigações acessórias , ou seja, declarar a venda e o valor dela é necessário sob pena de CRIME DE SONEGAÇÃO. Declarar é preciso, já recolher , depende.
MUNICIPIO
A base de calculo do ITBI É O VALOR VENAL DO IMOVEL .
Diz a prefeitura porém, que por intermédio de pesquisas da prefeitura junto a imobiliárias os valores serão reajustados periodicamente independente do VALOR VENAL do imóvel , conforme o decreto de 2005, que reajustou a base de cálculo do ITBI, para NUNCA poder ser, o valor do ITBI inferior ao preço de mercado do bem.
Ocorre que, São Paulo , tal qual vários Municípios, está entrando em contradição quando atribue à base de cálculo do Imposto sobre Transmissões de Bens Imóveis – ITBI “o valor que for maior”.Explique-se: ou usam um valor superior àquele lançado ex officio pela própria Administração Tributária Municipal em relação ao Imposto sobre Propriedade Predial e Territorial Urbana – IPTU, ou o valor da negociação.
Ocorre que, se a prefeitura usa o valor venal para avaliar o valor da indenização no caso da desapropriação , não é justo ou legal que se utilize de outro critério quando se refere a base de sua tributação.
O próprio SINDUSCON SP já afirma que “A cobrança de ITBI é caso de questionamento judicial” apesar disso recomenda que seja efetuada uma revisão ou impugnação junto à prefeitura.
Nossa experiência porém, nos permite dizer que os pedidos administrativos somente baseados na inadequação da base de cálculo com o valor, ou mesmo da inadequação do decreto para regulamentar o aumento da base de cálculo tem sido sistematicamente negados, restando apenas o judiciário. Mesmo porque, não existe a necessidade do contribuinte ingressar com processo administrativo já que não pode ser negado o acesso direto ao judiciário.
GOVERNO FEDERAL
A lei , desde 2005, com a primeira MP do bem, dá , a todas as operações envolvendo imóveis residenciais liberação da cobrança do o IR sobre “ganho de capital”
, desde que o valor da venda seja utilizado na compra de um outro imóvel RESIDENCIAL num prazo máximo de 180 dias. Sendo que os contribuintes só poderão se valer do benefício uma vez a cada cinco anos.
A parcela que não for aplicada na compra, mesmo que parcelada, de imóvel residencial não obtém direito a isenção.
Fora isso , conforme a lei Para as demais transações imobiliárias, foi criado um redutor para o cálculo do ganho de capital: para cada mês entre a compra e a publicação da lei haverá um desconto de 0,60% e para cada mês entre a data da lei e a data da venda haverá um redutor de 0,35% no valor do ganho sobre o qual incidirá o IR. A lei é de 21/12/2005.
A nova regra compensa, ao menos parcialmente, os efeitos da inflação sobre o valor do imóvel, que levam contribuintes a pagar por ganhos que não passam de atualização monetária.
Apesar da receita federal cobrar e executar o contribuinte nos casos de imóveis comprados antes de 1969 e nos casos de imóveis recebidos de herança, os tribunais entendem que são operações isentas.
A jurisprudência (os julgados dos tribunais superiores) é explicita quanto a não se admitir a tributação do imposto de renda sobre o ganho decorrente da alienação de bem imóvel adquirido por herança com fundamento em Portaria do Ministério da Fazenda, uma vez que esse ato normativo tratou de matéria submetida à reserva legal(deveria ser feita por lei).
O lucro imobiliário, diferença entre valor de compra e o de venda de um imóvel, não pode ser tributado pelo imposto de renda se o imóvel foi recebido por herança. Esse foi o entendimento unânime da Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Também é legalmente isenta do pagamento de imposto sobre ganho de capital a venda dos imóveis que foram adquiridos até 1969. Como também, apesar da Receita federal não ter “regulamentação” , os ganhos de capital auferidos nos casos de permuta de unidades imobiliárias em que não é feito pagamento de diferença em dinheiro também estão isentoa de Imposto de Renda.
Ou seja, nos exemplos acima, e em outros que devem ser analisados individualmente, por serem casos de questionamento judicial, toda a análise fática depende da demonstração dos documentos de aquisição e de venda, bem como da situação de cada vendedor e da destinação que dará ao ganho de capital.
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