DA POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DA TAXA DE OCUPAÇÃO PELOS ARREMATANTES E DA EXECUTORIEDADE DO CONTRATO
A Lei de Alienação Fiduciária tem o claro intuito de atender os reclamos da política de crédito e do emprego de capitais[36], como reportado sobre ser considerada como supergarantia, fatalmente repercutindo nos meios processuais disponíveis ao credor-fiduciário e ao sucessor (arrematante).
Por conta de ser reiterada a recusa do devedor-fiduciante em disponibilizar voluntariamente o imóvel arrematado e escorado no art. 30 da legislação especial, ao arrematante abre-se a oportunidade de ajuizar a ação de reintegração de posse, como anteriormente demonstrado. Por esta razão e pelo interesse no recebimento dos valores que lhes são de direito, pode o arrematante, por meio de execução de título extrajudicial requerer taxa de ocupação do imóvel arrematado até que se ultime a reintegração de posse, inclusive podendo se valer de medidas judiciais como tutela Provisória de Urgência Cautelar para o fim de arrestar eventual saldo que o devedor-fiduciário tenha a receber do leilão realizado.
A fundamentação é tanto na possível previsão contratual estabelecida entre as partes (fiduciário e fiduciante) quanto na Lei nº 9.514/97, não sendo necessário o ajuizamento de processo de conhecimento para cobrança da taxa de ocupação. Diversamente é o caso de arrematação de imóvel em leilão judicial que demandará a formação de título judicial, o qual fixará a indenização pelo uso do executado ou terceiro até a efetiva imissão na posse do arrematante.
Ao lado do inadimplemento do devedor, o título executivo é considerado por lei requisito indispensável para qualquer execução. A questão merece pormenorizada análise do título executivo extrajudicial (contrato de alienação fiduciária) o que se discorrerá.
O Novo Código de Processo Civil mantém a lógica de seu predecessor quando, no artigo 784, apresenta um rol taxativo dos títulos executivos extrajudiciais capazes de embasar uma execução. Dentre eles, merece destaque o indicado pelo inciso III[37].
A existência de um documento particular assinado pelo devedor e por 2 (duas) testemunhas é capaz de vincular o devedor-fiduciante e credor-fiduciário e seus sucessores na propriedade do imóvel. Trata-se, pois, de um título certo quando identifica perfeitamente no instrumento a obrigação pactuada (pagamento da taxa de ocupação), sua natureza (obrigação de pagar quantia certa) e seus sujeitos ativos.
Haverá a liquidez do título executivo em questão na medida em que o quantum debeatur referente à obrigação pactuada é plenamente apurável pela simples verificação de seu conteúdo do contrato de alienação fiduciária e disposto em lei especial no art.37-A. A exigibilidade do título executivo decorre da carta de arrematação do leilão público extrajudicial, quando permanece o Executado (devedor-fiduciante) na posse do imóvel sem arcar com qualquer valor a título de taxa de ocupação.
DA SUCESSÃO EXECUTÓRIA
Para além de o instrumento de contrato de alienação fiduciária, por cautela, normalmente, determinar a possibilidade de cobrança pelos sucessores de uma taxa de ocupação em caso de não desocupação o imóvel, também há que se atentar às disposições da legislação especial acerca do mesmo tema. O artigo 37-A da Lei de Alienação Fiduciária (Lei nº 9.514/97) determina:
Art. 37-A. O fiduciante pagará ao fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a um por cento do valor a que se refere o inciso VI do art. 24, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel. grifo nosso
Enquanto que o Art. 24, VI, da mesma lei aduz que o “contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão”.
Extrai-se, portanto, que para além do direito dos sucessores (arrematante) de serem reintegrados na posse do imóvel como manifestação de seu domínio consolidado, possuem eles também o direito de serem indenizados pela chamada taxa de ocupação, sendo que as bases da cobrança estão expressamente definidas em lei.
Esta taxa, para o arrematante, que compreende o período entre a data da arrematação e o momento em que efetivada a reintegração na posse, tem fundamento na simples ideia de que, desprovidos da posse e fruição do imóvel adquirido, faz-se pertinente o surgimento de uma compensação.
Merece destaque o dispositivo legal (art.37.A), ainda, o trecho “pagará ao fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo”.
O excerto corrobora a posição aqui apresentada de que o Arrematante possui legitimidade ativa para ajuizar ação de execução referente às taxas de ocupação, sendo despiciendo o processo de conhecimento, vez que diz respeito a direito subjetivo conferido às próprias partes após a transmissão da propriedade do imóvel por meio de leilão. Neste norte, quanto à legitimidade do arrematante, o Superior Tribunal de Justiça teve a oportunidade de decidir:
RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO AO ART. 535, II, DO CPC/1973. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. ART. 37-A DA LEI N° 9.514/97. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA DE OCUPAÇÃO. BEM ARREMATADO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM DO CREDOR FIDUCIÁRIO APÓS A ARREMATAÇÃO. LEGITIMIDADE DO ARREMATANTE. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SIMILITUDE FÁTICA NÃO COMPROVADA. 1. Não há violação ao artigo 535, II, do CPC/1973, quando embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da recorrente. 2. Dispõe o art. 37-A da Lei n. 9.514/1997 que "o fiduciante pagará ao fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a um por cento do valor a que se refere o inciso VI do art. 24, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel''. 3. "A mens legis, ao determinar e disciplinar a fixação da taxa de ocupação, tem por objetivo compensar o novo proprietário em razão do tempo em que se vê privado da posse do bem adquirido, cabendo ao antigo devedor fiduciante, sob pena de evidente enriquecimento sem causa, desembolsar o valor correspondente ao período no qual, mesmo sem título legítimo, ainda usufrui do imóvel" (REsp 1328656/GO, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJe 18/09/2012). 4. A legitimidade ativa para a ação de cobrança da taxa de ocupação é, nos termos do art. 37-A da Lei n. 9.514/1997, do credor fiduciário ou do arrematante do bem dado em garantia fiduciária, a depender do momento em que proposta a demanda e o período de sua abrangência. 5. Ajuizada a ação de cobrança em momento anterior à arrematação do bem, é o credor fiduciário o legitimado para a cobrança da taxa referida. Por outro lado, proposta em momento em que já havida a arrematação, é do arrematante a legitimidade ativa da ação de cobrança da taxa de ocupação. (...) (REsp 1622102/SP, Rel.Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 15/09/2016, DJe 11/10/2016)
Reconhece-se, pois, a obrigação de o antigo devedor-fiduciante desembolsar o valor correspondente ao período em que usufruiu do imóvel sem possuir título legítimo. Caso contrário, evidenciar-se-ia um típico caso de enriquecimento sem causa.
O entendimento defendido por meio do presente artigo e já afirmado pelo Superior Tribunal de Justiça, por certo, adéqua-se ao objetivo do instituto da alienação fiduciária: o interesse em resguardar os direitos do credor e de seus sucessores (arrematante).
O Novo Código de Processo Civil, no capítulo destinado às disposições gerais referentes às espécies de execução, impõe ao Exequente uma série de obrigações quando da proposição desta modalidade de processo, dentre os quais se inclui o demonstrativo do débito atualizado até a data de propositura da ação, quando se tratar de execução por quantia certa.
Do já exposto artigo 37-A da Lei de Alienação Fiduciária (Lei nº 9.514/97)[38] da decisão do Superior Tribunal de Justiça, extrai-se que deve o Executado (devedor-fiduciante) pagar ao Exequentes (arrematantes) o valor correspondente a 1% (um por cento) do valor do imóvel referente a cada mês que permanece na posse do imóvel entre a data de alienação em leilão até a efetiva posse dos proprietários (arrematantes).
Ressalta-se, ainda, que tendo em vista que o Superior Tribunal de Justiça[39] já decidiu que os juros de mora incidem desde inadimplemento da obrigação se não há estipulação contratual, deve incidir, juntamente da atualização, os juros moratórios no valor de 1% (um por cento) ao mês em cada parcela em atraso.
O art. 778 do CPC dispõe que, em sucessão ao exequente originário, detêm a legitimidade para ingressar com ação de execução de título extrajudicial:
Art. 778. Pode promover a execução forçada o credor a quem a lei confere título executivo. § 1º Podem promover a execução forçada ou nela prosseguir, em sucessão ao exequente originário: (...) III - o cessionário, quando o direito resultante do título executivo lhe for transferido por ato entre vivos; (...)
§ 2º A sucessão prevista no § 1º independe de consentimento do executado. (grifo nosso)
Não há que falar em anuência do Executado, observado que não se trata de regra de direito material onde se observa a necessidade de anuência, aqui apresenta-se consubstanciado a faculdade ao credor em executar, neste sentido decidiu o Tribunal de Justiça de São Paulo[40]:
O fato de não ter havido ciência contemporânea à cessão de crédito levada a efeito entre o banco cedente e a cessionária não tem o alcance pretendido pelos agravantes.
(...)
Depois, a lei não estabelece que seja a notificação contemporânea à cessão, de modo que, se apresentada na execução, também supre a necessidade de conhecimento, porquanto ocorrida antes do pagamento.
O devedor-fiduciante não pode estabelecer nenhuma condição ou conceder permissão para a substituição do polo ativo em virtude da cessão, porque tem aplicação o previsto no art. 778, III, do Código de Processo Civil (art.567 do CPC de 1973). É exatamente por esta razão que o Superior Tribunal de Justiça, em acórdão relatado pela Ministra Nancy Andrighi RESP 588.321 MS, já decidiu que:
Em consonância com o disposto no art. 567, II, do Código de Processo Civil, pode ser dispensada a anuência do devedor quando formulado pedido de substituição do polo ativo do processo de execução, pois este ato processual não interfere na existência, validade ou eficácia da obrigação.
Colhe-se do acórdão a seguinte lição:
Na hipótese, lida-se em sede de processo de execução e embargos do devedor, por isso aplicável a norma específica sobre a matéria (art. 567, II) no Livro II do CPC, que regula o processo de execução, desprezando-se a regra geral que disciplina o processo de conhecimento e outros, onde não houver regra específica observada no processo de conhecimento.
Consta do acórdão a referência ao RESP nº 284.190, relatado pelo Ministro José Delgado, que coloca a questão na correta perspectiva:
Processual Civil. Art. 567, II, do CPC. Interpretação. O art. 567, II, do CPC, merece ser aplicado sem seguimento da regra posta no art. 42, § 1º, do CPC. A aplicação subsidiária das regras do processo de conhecimento ao processo de execução só ocorre quando não há norma específica regulando o assunto. O art. 598, do CPC exige que as regras do processo de conhecimento só sejam aplicadas quando não existir incompatibilidade com o rito do processo de execução.” A propósito, afirma Humberto Theodoro Júnior: “Ao contrário do que se passa no processo de conhecimento, o cessionário do crédito já em execução não depende de anuência do devedor para assumir a posição processual do cedente. A regra a aplicar é especial e consta do art. 567, caput, afastando, pois, a norma geral constante do art. 42, § 1º. [41]
Conclui-se que, comprovado o liame do exequente-arrematante com os signatários do título (contrato de alienação fiduciária) para a repolarização ativa, dado que, com a mora do fiduciante, consolida-se a posse dos credores sobre o imóvel, com a posterior arrematação em leilão por seus adquirentes. Aperfeiçoada estará, portanto, a concatenação dos arrematantes ao contrato original de alienação fiduciária, de modo que juntado cópia de referido contrato que deverá estar assinado por duas testemunhas, plenamente eficaz a execução de título extrajudicial por sucessão.
Insta reafirmar e destacar que, conforme estatuído pelo §2º do excerto acima, a sucessão prevista no artigo independe do consentimento do executado.