CONCLUSÃO
A discussão trazida do ajuizamento das ações de reintegração de posse ou da imissão na posse nos processos decorrentes de arrematação de imóvel proveniente de alienação fiduciária possui relevância e não se trata de exageros formais. Como demonstrado, a adoção do regramento especial da lei de alienação fiduciária permite ao juiz respeitar os direitos do devedor-fiduciante quanto ao tempo que este possui para desocupação do bem, evitando espaço a interpretações subjetivas. Também, alicerça-se em conceitos jurídicos importantes no que se refere à legislação especial, dentre eles o desdobramento da posse, a cláusula constituti e propriedade resolúvel, repercutindo sobre os mecanismos processuais de proteção da posse sobre o bem, concedidos ao credor-fiduciário e ao arrematante, inclusive com previsão expressa de liminar em benefício destes, não precisando da demonstração dos requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil.
O presente artigo suscitou que o operador do direito deve avaliar as peculiaridades da lei de alienação fiduciária, também, atentando-se que o ajuizamento da ação a ser proposta é dependente da verificação da situação do residente no imóvel arrematado, observado que se deparado com a existência de contrato de locação, o meio processual será a ação de despejo, devendo denunciar o contrato existente. Existe lógica jurídica para isto, devendo-se atentar sobre o desdobramento da posse e a perda dos direitos sobre ela. Tendo sido analisado o fato de que com a consolidação do imóvel em nome do credor-fiduciário ou a arrematação do imóvel em leilão extrajudicial, o devedor-fiduciante perde os direitos da posse direta sobre o bem, repassando ao credor-fiduciário ou ao arrematante, incluindo os frutos (alugueres).
Assim, o artigo trouxe como conclusão que a demanda a ser manejada quando quem estiver no imóvel for o devedor-fiduciante será a ação de reintegração de posse e quando presente no imóvel inquilino será a ação de despejo.
Também, o presente artigo buscou contribuir com a demonstração de direitos processuais do arrematante que simplificam sua postulação, apresentando meios eficazes da tutela do direito que tornam desnecessário o ajuizamento de processo cognitivo amplo. Uma vez que está assegurado ao arrematante suceder o credor-fiduciário nos direitos do contrato de alienação e que permitem que o arrematante ajuíze diretamente ação de execução de título extrajudicial para o fim de cobrar do devedor-fiduciante. Mecanismos processuais definidos em lei especial que reforçam a garantia ao credor-fiduciário, repercutindo no interesse pela aquisição (arrematação) de imóvel em leilão público decorrente de contrato de alienação fiduciária.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS:
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DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registros de Imóveis. 10ª Edição. São Paulo, Editora Saraiva, ano 2012.
FARIAS, Cristiano Chaves de, ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil 5 – Reais, 9ª Ed. Salvador, JurisPodivm. Ano 2013.
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VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil, Direitos Reais. 15ª Edição. São Paulo, Editora Atlas, ano 2015.
Notas
[1] A ação de imissão na posse trata-se de ação real imobiliária. O sujeito ativo pleiteia o direito posse, sem que antes tenha sido exercida. O sujeito passivo deve se encontrar na posse direta do bem, obstando a entrega da posse ao proprietário.
[2] Decidiu o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro sobre a adequação da via reintegratória nos processos de arrematação proveniente de contratos de alienação fiduciária: “A alegação de impropriedade da via eleita, no caso, é dasautorizada pelo art.30 da Lei 9.514/97. Ação Possessória. Cabimento Liminar: Deferimento. A Ação Possessória é a via adequada para a recuperação do imóvel, conforme regra do art. 30 da lei 9514/1997. Ademais, “somente se reforma a concessão ou o indeferimento da liminar, se teratológica, contrária à lei ou à evidente prova dos autos”. (TJ-RJ - AI: 00169325420068190000 RIO DE JANEIRO Barra da Tijuca regional, 6ª Vara Cível, Relator: NAMETALA MACHADO JORGE, Data de Julgamento: 06/09/2006, DÉCIMA TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/09/2006)
[3]“Não há fungibilidade entre ações possessórias e petitórias, sendo o princípio da fungibilidade aplicável apenas entre as ações possessórias previstas pelo artigo 920 do Código de Processo Civil de 1973, de forma que, estando o pedido do autor embasado em título de propriedade, deveria este ter ajuizado a competente ação petitória, visto que, em sede de ação possessória, deve ser mantido na posse do bem discutido aquele que detiver a melhor posse, independentemente da propriedade”. (TJPR - 18ª C.Cível - AC - 1535160-1 - Curitiba - Rel.: Marcelo Gobbo Dalla Dea - Unânime - - J. 05.10.2016)
[4]Aduz o art. 554 do CPC: “A propositura de uma ação possessória em vez de outra não obstará a que o juiz conheça do pedido e outorgue a proteção legal correspondente àquela cujos pressupostos estejam provados”.
[5] “Apelação Cível - ação de reintegração de posse - preliminares de ausência de dialeticidade e inovação recursal não acolhidas - extinção sem resolução de mérito - ausência de interesse de agir por inadequação da via eleita - impossibilidade de aplicação da fungibilidade das ações possessórias - natureza petitória da ação de imissão na posse evidenciada na causa de pedir - discussão sobre o direito à posse da vaga de garagem - necessidade de apreciação da pretensão efetivamente deduzida em juízo - irrelevância da nomenclatura atribuída à ação - princípio da adstrição - art. 460 do código de processo civil - efetividade e adequação da prestação jurisdicional - princípios da economia e instrumentalidade do processo - sentença cassada - inaplicabilidade do art. 515, § 3º, do código de processo civil, ante a necessidade de instrução processual”. (TJPR - 17ª C.Cível - AC - 1429597-9 - Curitiba - Rel.: Rosana Amara Girardi Fachin - Unânime - - J. 09.12.2015)
[6] Art 37.§ 2º do decreto 70 de 1966: “Uma vez transcrita no Registro Geral de Imóveis a carta de arrematação, poderá o adquirente requerer ao Juízo competente imissão de posse no imóvel, que lhe será concedida liminarmente, após decorridas as 48 horas mencionadas no parágrafo terceiro deste artigo, sem prejuízo de se prosseguir no feito, em rito ordinário, para o debate das alegações que o devedor porventura aduzir em contestação”.
[7] FARIAS, Cristiano Chaves de, ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil 5 – Reais, 9ª Ed. Salvador, JurisPodivm. Ano 2013, p. 245
[8] Trata-se da posse do portador de um título ou titular de direito real.
[9]JUNIOR, Luiz Scavone. Direito Imobiliário, Teoria e Prática, 12ª Edição. Rio de Janeiro, Editora Forense, Ano 2017, p. 455.
[10] FARIAS, Cristiano Chaves de, ROSENVALD, Nelson., Ano 2013, p. 208.
[11] “Cuida-se de um contrato acessório, por excelência, porque, pela sua celebração, o que se almeja, na verdade, não é a transferência do domínio pleno e irreversível do bem ao credor, fiduciário, mas, sim, tão somente conferir a ele (credor), uma garantia contra eventual inadimplência do devedor, fiduciante, no tocante ao cumprimento de uma obrigação principal, como, por exemplo, a obrigação originada de um contrato de mútuo”. DANTZGER, Afranio Carlos Camargo. Alienação Fiduciária de Bens Imóveis. Aplicação Prática e suas consequências. 4ª Edição, Salvador. Editora JusPodivm, ano 2018, pág. 47.
[12] “(...) na medida em que gera obrigações tanto para o devedor fiduciante, que se compromete a pagar a dívida na data aprazada, limitando-se a permanecer apenas com a posse direta do bem até então, quanto para o credor fiduciário, que, tendo a propriedade resolúvel e posse indireta do bem enquanto pendente a obrigação, deverá devolvê-las ao fiduciante tão logo cumprida sua obrigação, expedindo o respectivo termo de quitação da dívida (...)” DANTZGER, Afranio Carlos Camargo. Op. Cit. p. 49.
[13] DANTZGER, Afranio Carlos Camargo, 4ª Edição, 2018, pág. 45.
[14] “O desdobramento (bipartição) da posse é consequente ao fato da transferência da propriedade fiduciária do bem ao credor, eis que a coisa se conserva no poder imediato do devedor fiduciante (Art. 1361, §2º do CC), podendo usar e gozar o bem, segundo a sua destinação, mas às suas expensas e seus riscos, responsabilizando-se por eventual perda, destruição ou deterioração do objeto, na qualidade de depositário (Art. 1363 do CC). A seu turno, o credor fiduciário adquire a posse indireta da coisa, sendo limitada a sua propriedade, posto que duas das mais importantes faculdades dominiais sobejaram concentradas com o devedor fiduciantes, quais sejam: o uso e a fruição.” FARIAS, Cristiano Chaves de, ROSENVALD, Nelson. Op. cit, p. 550.
[15] “O devedor, fiduciante, transmite ao credor, fiduciário, uma propriedade resolúvel, denominada pela própria lei de propriedade fiduciária, cuja característica é a limitação temporal do domínio do devedor. Tal limitação decorre do seguinte fato: uma vez paga a dívida na sua integralidade pelo devedor, o bem, anteriormente transmitido ao credor, retorna ao seu patrimônio, automaticamente e por força de lei, com efeitos ex tunc, ou seja retroativos. (...) E mais, enquanto não satisfeita a dívida pelo fiduciante devedor, o fiduciário, ao contrario do que ocorre na propriedade resolúvel normal, não pode se utilizar de todas as faculdades inerentes ao seu direito de propriedade, como a de usar o bem, porque não há que se olvidar, que houve um desdobramento da posse, ficando o devedor como possuidor direto, podendo usar e tirar os frutos da coisa alienada em garantia”. DANTZGER, Afranio Carlos Camargo. Op. Cit. p. 59-61.
[16] “Temos proposto que sejam designadas de supergarantias as hipóteses em que é permitido ao credor, para se assegurar do pagamento pelo devedor, assumir a propriedade da própria coisa a que diz respeito a dívida, para, na hipótese de inadimplemento, poder reivindicar a restituição dessa coisa, assim ficando isento da obrigação de concorrer com quaisquer outros credores, inclusive os detentores de créditos trabalhista e por acidentes de trabalho” (Noronha, Fernando. A Alienação fiduciária em garantia e leasing financeiro como supergarantias das obrigações. Revista do Tribunais, v. 95, n. 845, p. 37-49, mar. 2006.
[17] A cláusula constituti trata-se de transmissão possessória através de uma ficção jurídica e contratual plenamente válida e admitida nos tribunais brasileiros em que o comprador ou credor-fiduciário além de adquirir a propriedade ou garantia recepciona os direitos da posse do vendedor. A cláusula não se presume deve estar expressamente disposta em contrato ou na lei, o que é o caso da lei de alienação fiduciária.
[18] “O legislador enalteceu os quatro fenômenos nitidamente percebido no âmbito da propriedade fiduciária: desdobramento da posse, cláusula constituti, propriedade resolúvel e patrimônio de afetação em direito real de garantia em coisa própria”. Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, Op. Cit. p. 578
[19]Art. 1.228 CC: “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”.
[20] “A configuração da alienação fiduciária, com a constituição de uma propriedade resolúvel, justifica adoção da ação de reintegração de posse na hipótese de o fiduciante se negar a restituir a posse da qual tenha perdido o título”. CHALHUB, Melhim Namem. Alienação Fiduciária. Negócio Fiduciário. 5ª Edição, Rio de Janeiro, Editora Forense,ano 2017, pág .304.
[21] Art. 26 da lei de Alienação Fiduciária: “Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário”.
Art. 27 da lei de Alienação Fiduciária: “Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel”.
[22] FARIAS, Cristiano Chaves de, ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil 5 – Reais, 9ª Ed. Salvador, JurisPodivm. 2013, p. 558 a 559.
[23] Artigo 30 da Lei de Alienação Fiduciária.
[24] “Agravo de instrumento ação de reintegração de posse de bem imóvel alienado fiduciariamente. requisitos do art. 30 da lei n.º 9.514/97 preenchidos norma específica que prevalece sobre a disposição geral do código de processo civil liminar deferida para que o imóvel seja desocupado em 60 dias. - agravo provido”. (TJ-SP - Agravo de Instrumento : AI SP 2118315-65.2014.8.26.0000. Relator(a): Edgard Rosa. 25ª Câmara de Direito Privado. Julgamento: 21/08/2014. Publicação: 22/08/2014)
[25] “Posse (bens imóveis). Ação de imissão na posse. Deferimento de liminar, com concessão de prazo de 30 dias para desocupação. razoabilidade. A jurisprudência tem-se firmado no sentido de que é possível e juridicamente viável a concessão de prazo para a desocupação de bem imóvel. Tal providência visa, via-de-regra, possibilitar à parte demandada o tempo mínimo necessário a buscar outro local para residir, ao menos provisoriamente, e à transferência de seus bens pessoais. recurso a que se nega seguimento, em decisão monocrática”. (Agravo de Instrumento Nº 70064794662, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em 26/05/2015).
[26] “Agravo de instrumento - ação de imissão de posse – imóvel arrematado em leilão extrajudicial – alienação fiduciária – pretensão em obstar a medida liminar deferida. Recurso em face de decisão que concedeu tutela de urgência para que o autor da ação seja imitido liminarmente na posse de imóvel, por ele arrematado em procedimento extrajudicial – Pretensão à reforma da decisão que se rejeita – Alegações atinentes a nulidades no procedimento perpetrado pela instituição credora - fiduciária que não é oponível ao arrematante de boa-fé – Precedentes – Fixação de prazo razoável de 60 dias para desocupação. Recurso parcialmente provido”. (TJ-SP 2013282-81.2017.8.26.0000, Relator: Costa Netto, Data de Julgamento: 19/12/2017, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/12/2017)
[27] Art. 300 do CPC: “A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”.
[28]Art. 27,§7ª de lei 9514/1997: “Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica”.
[29] Art. 7º da lei 8.245/1991: “Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nu-proprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário. Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação”.
[30] Art. 24 da Lei 9514/1997: “O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá: V - a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária”
[31] DANTZGER, Afranio Carlos Camargo. Op. Cit. p..230.
[32] “AGRAVO DE INSTRUMENTO. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA. IMÓVEL LOCADO. NECESSIDADE DE AJUIZAMENTO DE AÇÃO DE DESPEJO. SUB-ROGAÇÃO DOS DIREITOS DA LOCAÇÃO. DESCABIMENTO DO PEDIDO DE IMISSÃO NA POSSE. PRECEDENTES DO TJRJ. A arrematação consiste no ato judicial que encerra o procedimento de alienação judicial do patrimônio do executado para terceiro. Trata-se de ato último do processo de execução, consistindo na realização da execução, mediante a conversão em dinheiro para a satisfação do credito exequendo. Como cediço, alcançando êxito a hasta pública realizada, será lavrado auto de arrematação e expedida carta de entrega de bem móvel ou de arrematação para ser levada no registro imobiliário competente. (...) Embora a arrematação seja modo de aquisição de propriedade, não cabe ao arrematante a imissão na posse do imóvel na própria ação de execução, quando existente contrato de locação em vigor, devendo ajuizar ação própria. Isso porque, quando a arrematação ocorre em imóvel locado, como no caso em análise, o arrematante se sub-roga nos direitos e obrigações advindos do contrato de locação, independentemente de haver ou não registro do contrato, adquirindo a posse indireta do imóvel, nos termos do art. 8º da Lei de Locações. E, sub-rogando nos direitos, só poderá retirar o locatário do imóvel, por meio de ação de despejo, nos termos do art. 5º da Lei nº.8.245. Vale apontar, que o fato de o contrato não estar averbado não afasta a necessidade de ação de despejo, porque a averbação na matrícula apenas torna o arrematante obrigado a respeitar o contrato em vigor. A não averbação abre ao arrematante a possibilidade de não continuar com o contrato, fazendo uso da denúncia e consequente ajuizamento da ação de despejo. Assim, como no caso o contrato não está averbado na matrícula, o arrematante não precisa respeitar o contrato de locação em vigência, mas para se ver imitido na posse, deverá ajuizar a competente ação de despejo. Recurso a que se nega provimento”. (TJ-RJ - AI: 00436394420158190000. RIO DE JANEIRO CAPITAL 17 VARA CIVEL, Relator: RENATA MACHADO COTTA, Data de Julgamento: 30/09/2015, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 02/10/2015)
[33] CHALHUB, Melhim Namem. Op. Cit. p. 312
[34] TJ-RJ - AI: 00436394420158190000. RIO DE JANEIRO CAPITAL 17 VARA CIVEL, Relator: RENATA MACHADO COTTA, Data de Julgamento: 30/09/2015, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 02/10/2015.
[35] TJRJ, 2ª Câmara Cível, Agravo de Instrumento 2005.002.20836, rel. Des. Jessé Torres, decisão unânime.
[36] “(...) introduziram em nossa sistemática jurídica a “alienação fiduciária em garantia”, para atender aos reclamos da política de crédito e do emprego de capitais em títulos e valores mobiliários, procurando racionalizar as sociedades de investimentos, mobilizando, portanto, os recursos de capital disponível, aplicando-os com segurança, com o espoco precípuo de melhorar vantajosamente as operações de crédito e de financiar a aquisição de certos bens de consumo” DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registros de Imóveis. 10ª Edição. São Paulo, Editora Saraiva, ano 2012, p.230.
[37] Art. 784, III, do CPC: “São títulos executivos extrajudiciais: (...) III - o documento particular assinado pelo devedor e por 2 (duas) testemunhas.”
[38] Art. 37-A da lei 9.514/1997: O fiduciante pagará ao fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a um por cento do valor a que se refere o inciso VI do art. 24, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004).
[39] REsp: 1250382 RS 2011/0205446-3, Relator: Ministro SIDNEI BENETI, Data de Julgamento: 02/04/2014, CE - CORTE ESPECIAL, Data de Publicação: DJe 08/04/2014.
[40] TJ-SP-AI: 21277624320158260000, Relator: Paulo Pastore Filho, Data de Julgamento: 09/11/2015, 17ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/11/2015.
[41] TJ-SP - AI: 21277624320158260000, Relator: Paulo Pastore Filho, Data de Julgamento: 09/11/2015, 17ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/11/2015.