Resumo: Trata este artigo das hipóteses legais de renovação ou prorrogação do contrato de arrendamento rural, com preferência sempre ao arrendatário, em razão da proteção social dada pelo Estatuto da Terra, estabelecendo seu rito.
Palavras-chave: direito agrário; contrato de arrendamento rural; renovação e prorrogação; preferência.
SUMÁRIO: Introdução; 1. Como se verifica a renovação do contrato de arrendamento rural; 2. Caso não haja acordo entre as partes sobre a renovação do contrato, o que deve fazer o arrendador que quer a renovação, mas com novas condições; 3. Preferência na renovação; 4. Quando as partes não renovam o contrato expressamente e ficam silentes, há prorrogação automática do contrato de arrendamento, como no contrato de locação de imóvel urbano; 5. Prorrogação do prazo contratual em razão de colheita retardatária, da parição dos rebanhos ou depois da safra de animais de abate; Conclusão. Bibliografia.
INTRODUÇÃO
O contrato de Arrendamento Rural é contrato agrário típico, por ser regulado por legislação específica e complexa, destacando o Estatuto da Terra e o Decreto nº 59.566/66, que traçam normas claras e obrigatórias para sua formatação.
Referidas legislações classificaram tal contrato como de interesse social e com características próprias, portanto, regrado por normas cogentes, que devem ser respeitadas, porque estão ligadas ao interesse social e, portanto, têm natureza especial.
Por isso, a legislação estabelece que em todo contrato de arrendamento dever haver um prazo para o seu exercício. Prazo é o tempo necessário para a duração do contrato, é o período previsto para seu término. O contrato de arrendamento de prédio rural pode ser ajustado por prazo determinado ou indeterminado. Por questão de ordem pública, o Estatuto e o Regulamento acolhem um prazo mínimo para esses contratos.
O objetivo da estipulação do prazo mínimo, segundo Torminn[1], é evitar o mau uso da terra, não sem proteger o arrendatário. De qualquer forma, mesmo que seja por prazo determinado, o contrato somente pode terminar depois de ultimada a colheita, prorrogando-se, se necessário, para isso, pelo prazo indispensável para ultimá-la. Trata-se de praesumptio instituída em benefício do arrendatário, que não pode ser privado da utilização dos frutos da colheita que plantou, uma vez que pode haver um atraso nesta, por força maior.
Clóvis Beviláqua[2] comenta que, se no imóvel for feito plano de ciclos diferentes, a presunção vigora para o de maior duração, salvo se for insignificante em comparação com a cultura principal.
O Estatuto da Terra não fixou prazos máximos para os contratos agrários e, portanto, para o contrato de arrendamento. Em sendo assim, o contrato pode ser engendrado por qualquer tempo, desde que respeitados os prazos mínimos, ou seja, nenhum contrato pode ser por prazo inferior a três anos, prazo mínimo razoável para explorar a terra.
O primeiro ano, geralmente, é utilizado para a preparação da terra e construção de benfeitorias, enquanto o segundo pressupõe o ressarcimento dos gastos feitos com investimentos. O terceiro ano comportaria o lucro do produtor.
Após o prazo mínimo legal de três anos, ou após o prazo maior estipulado pelas partes contratuais, as partes podem pactuar a renovação do contrato por qualquer prazo, ou este automaticamente se prorroga. É o que veremos a seguir.
COMO SE VERIFICA A RENOVAÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL
De modo geral, renovação contratual pressupõe a continuidade de um contrato já encerrado. De acordo com a teoria geral de contratos, pela renovação contratual, prorrogação do Contrato é o fato que permite a continuidade do que foi pactuado além do prazo estabelecido, e por esse motivo pressupõe a permanência do mesmo objeto contratado inicialmente. Observe-se, todavia, que apenas nas hipóteses legais poderá o contrato ser prorrogado, porque a prorrogação não pode ser a regra, mas sim a exceção. Se fosse livre a prorrogabilidade dos contratos, os princípios da igualdade e da moralidade estariam irremediavelmente atingidos (CARVALHO FILHO)
As partes podem renovar o contrato de arrendamento em seu término, pactuando novas condições e, de modo igual, novo prazo de vigência, de forma escrita ou verbal.
Entende Antonio Luiz Ribeiro Machado[3] que o arrendador, após o encerramento do contrato, que deve ser por prazo mínimo de três anos contratados inicialmente ou outro prazo maior pactuado, no caso de renovação não fica mais preso aos limites dos prazos mínimos legais, podendo estipulá-los até de ano para ano agrícola. Isto, porque, segundo este autor, já estaria fixado o arrendatário na gleba, e seu único intento agora é a safra ou a cria.
Portanto, encerrado o contrato, de comum acordo entre os contratantes (arrendador e arrendatário), este pode ser prorrogado por qualquer prazo anual.
CASO NÃO HAJA ACORDO ENTRE AS PARTES SOBRE A RENOVAÇÃO DO CONTRATO, O QUE DEVE FAZER O ARRENDADOR QUE QUER A RENOVAÇÃO, MAS COM NOVAS CONDIÇÕES
Caso as partes não estejam de acordo, caberá ao arrendador, se quiser estipular novas condições para o contrato, notificar o arrendatário com antecedência de seis meses antes do término do contrato, para que este possa analisar as novas condições apresentadas pelo arrendador e, não as aceitando, possa nesse período se preparar para se retirar da terra e encontrar nova gleba para sua mudança.
Não basta uma mera notificação, mas ela deve conter informações essenciais para o exercício do direito previsto na Lei, ou seja, conter claramente a declaração de intenção de retomada ou as propostas de terceiros.
É uma determinação legal, pois não pode o notificante expressar uma das situações e exercer a outra, sob pena de violação dos direitos do notificado e fraude contratual.
Essa notificação deve ser formal, expressa e não deixar nenhuma dúvida, sob pena de sua ineficácia. Havendo dubiedade na proposta de prorrogação do contrato ou esta não trazer todos os requisitos legais, o arrendatário poderá pedir a declaração de ineficácia da notificação dirigida pelos arrendadores ao arrendatário, e, declarada judicialmente ineficaz, um dos efeitos é considerar-se o contrato renovado automaticamente.
No caso de condomínio, o condômino tem capacidade limitada de contratar o arrendamento, pois necessita do consentimento dos demais. Portanto, para renovar o contrato, o condômino arrendador necessita do consentimento dos demais condôminos também para renová-lo.
Quando houver ação renovatória, todos os condôminos deverão fazer parte da ação como parte passiva e farão ser citados, caso contrário, em relação ao condômino não citado, a sentença ou o novo contrato não produz qualquer efeito em relação a ele, e o direito do arrendatário de renovação do contrato decai.
PREFERÊNCIA NA RENOVAÇÃO
Assim estabelece o Estatuto da Terra sobre a matéria:
Art. 95. Quanto ao arrendamento rural, observar-se-ão os seguintes princípios:
(...)
IV - em igualdade de condições com estranhos, o arrendatário terá preferência à renovação do arrendamento, devendo o proprietário, até 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, fazer-lhe a competente notificação extrajudicial das propostas existentes. Não se verificando a notificação extrajudicial, o contrato considera-se automaticamente renovado, desde que o arrendador, nos 30 (trinta) dias seguintes, não manifeste sua desistência ou formule nova proposta, tudo mediante simples registro de suas declarações no competente Registro de Títulos e Documentos;
V - os direitos assegurados no inciso IV do caput deste artigo não prevalecerão se, no prazo de 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, o proprietário, por via de notificação extrajudicial, declarar sua intenção de retomar o imóvel para explorá-lo diretamente ou por intermédio de descendente seu; [Destaquei]
Tratando-se de mais de um instituto de norma protetiva, a preferência na realização de novo contrato de arrendamento, também chamado de preempção, está prevista no art. 95, IV, do Estatuto e art. 22 do Regulamento. Dispõe o artigo que o arrendatário terá preferência, em iguais condições com terceiros, na continuidade do arrendamento. Terceiros ou estranhos são aqueles que não participaram do contrato de arrendamento.
Para que o direito de preferência seja exercido, a lei define a notificação premonitória, ou seja, o arrendador deve notificar o arrendatário com antecedência de seis (6) meses do término do contrato, dando ciência ao arrendatário das propostas recebidas.
O prazo de seis meses é de decadência, dado que visa apenas resguardar o exercício de um direito. Esse prazo é contado para trás, a partir da data do término do contrato, ou seja, do último dia do término do contrato até 180 dias de retrocesso.
Essa notificação, de acordo com o § 3º do art. 22, pode ser extrajudicial ou judicial. Para que seja extrajudicial, a notificação deverá ser escrita e por carta enviada pelo Cartório de Registro de Títulos e Documentos da Comarca da situação do imóvel, ou seja, pode a notificação ser feita em qualquer Cartório de Registro de Títulos e Documentos de qualquer dos municípios integrantes de uma mesma Comarca, quando esta for composta por vários municípios, não necessitando ser no município-sede, ou no município onde se localiza o imóvel arrendado, ou mesmo onde resida o arrendatário, pois, de qualquer forma, o Cartório fará a notificação pelo correio.
Resta saber se a notificação por carta deve, ou não, ser recebida pessoalmente pelo arrendatário ou basta a expedição do documento para o endereço deste.
Segundo a jurisprudência[4], no caso de notificação enviada por correio, particularmente ou por meio do Cartório de Títulos e Documentos, para o endereço do arrendatário, cujo endereço foi indicado por este, basta a entrega da notificação a alguém que resida ou trabalhe nesse endereço, como filhos, esposa, empregados, etc., a não ser que o arrendatário prove que não mais residia ou trabalhava no endereço, e esse fato era do conhecimento do arrendador, caracterizando, assim, a má-fé deste.
Quando for judicial, deverá ser proposta a ação de notificação nos termos dos arts. 867 usque 873 do Código de Processo Civil/73 e 726 a 729 do Código de Processo Civil/2015, e ainda deverá ser proposta na comarca onde está situado o imóvel.
Nelson Demetrio[5] discorre que a notificação deve ser feita na comarca onde se localiza o imóvel arrendado em razão do princípio do forum rei sitae, pelo fato de se tratar de instituto de direito real. Para o autor, nas ações fundadas em direito real sobre imóveis, é competente o foro da situação da coisa.
Situando o imóvel em mais de uma comarca, deve-se aplicar o foro subsidiário da prevenção (CPC/73, art. 107 e CPC/2015, art. 60), isto é, pode ser proposta em qualquer comarca e ficará prevento aquele juiz de direito da comarca em que primeiro foi feita a citação válida. A presunção se firmará no momento em que a citação se realiza tudo nos termos do art. 219 do CPC/73 art. 240 do CPC/2015, excluindo, assim, outras competências.
Seja extrajudicial seja judicial, deve acompanhar a notificação (art. 22 do Regulamento) a cópia autêntica das propostas recebidas de terceiros pelo arrendador. Isto, porque tais propostas podem ser mais vantajosas para o arrendador do que as cláusulas em vigor no contrato de arrendamento que vai findar. Para continuar o arrendamento, o arrendatário deve também oferecer iguais condições ao arrendador, ainda que lhe seja prejudicial, por exemplo, com o aumento do valor da renda.
As propostas devem ser assinadas pelos terceiros interessados, demonstrando o arrendador sua intenção de boa-fé; tanto é assim, que o § 4º do art. 22 do Regulamento dispõe que a sinceridade do arrendador poderá ser provada por qualquer meio em direito permitido, ou seja, por documentos, perícia ou testemunhal.
Em contrário, sua não sinceridade o obrigará a responder por perdas e danos causados ao arrendatário. Por exemplo, quando o arrendador notifica o arrendatário com propostas mais vantajosas do que o arrendamento em curso, propostas estas que o arrendatário não tem condições de assumir e, por isso, o contrato se extingue em seu término. Neste caso, o arrendador, então, arrenda o imóvel ao terceiro, mas em condições diferenciadas da proposta ou até mesmo nas mesmas condições do contrato feito com o anterior arrendatário, e não pelas condições melhores notificadas ao arrendatário. Neste caso, cabe ao arrendatário pedir em juízo as perdas e danos sofridos.
Não realizada a notificação premonitória, no prazo de seis meses do término do contrato, este se renova automaticamente ou se prorroga, decaindo a pretensão do terceiro interessado no arrendamento (Decreto 59.566/66, art. 22, § 1º).
O art. 22, § 2º, do Regulamento também prevê a hipótese de retomada do imóvel por parte do arrendador que pretende explorar diretamente o imóvel ou por meio de descendente seu. Neste caso, também em seis meses antes do término do contrato de arrendamento, deve o arrendador fazer notificação ao arrendatário, dando-lhe ciência de suas intenções. Caso a notificação não seja feita, ou provada a insinceridade do pedido do arrendador, este decairá de seu direito de retomada do imóvel arrendado, e o contrato de arrendamento prorrogar-se-á automaticamente.
Questão deveras importante: quando o proprietário está sob pátrio poder, tutela ou curatela, seus pais, o tutor ou o curador poderão arrendar suas terras e estão sujeitos ao disciplinado no art. 95, item IV, da Lei nº 4.504/64, e art. 22 do Regulamento. Por outras palavras: o arrendatário terá preferência de renovação do contrato, desde que a renovação caiba dentro do tempo da legitimação dos pais, tutores ou curadores como representantes dos filhos, menores e incapazes. Caso a renovação exceda o tempo da guarda e da tutela e em casos de curatela temporária, os pais, tutores e curadores, estes poderiam, em razão da cessação da guarda, tutela e curatela, não querer o contrato de arrendamento.
Toda esta garantia do arrendatário vem do direito agrário, que protege social e economicamente aquele que está usando a terra.