QUANDO AS PARTES NÃO RENOVAM O CONTRATO EXPRESSAMENTE E FICAM SILENTES, HÁ PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO COMO NO CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO
No final do contrato de arrendamento, as partes podem renová-lo ou ocorrer sua renovação automática ou prorrogação do contrato. A prorrogação do contrato está estabelecida no art. 95, IV, do Estatuto da Terra e no art. 22 do Regulamento, que define ter o arrendatário preferência em iguais condições com terceiros à renovação do arrendamento. Prevê, ainda, que o arrendador deve notificar o arrendatário com seis meses de antecedência ao término do contrato, dando-lhe ciência da intenção de continuar arrendando e das propostas recebidas.
Por sua vez, o § 1º desse mesmo artigo assinala que, na ausência dessa notificação, o contrato se considera automaticamente renovado, prorrogado[6]. Vale dizer, o silêncio do arrendador ou do arrendatário traz a presunção de que querem continuar o contrato de arrendamento, nas mesmas condições do contrato anterior.
Da mesma forma como sucede com a locação urbana, esse contrato, que tinha prazo determinado para seu término, de agora em diante será por prazo indeterminado.
Portanto, se o arrendador nada manifestar perante o arrendatário, antecipadamente ao término do contrato, conforme esquadrinhamos anteriormente, podemos afirmar que, no termo do contrato, não havendo manifestação alguma por parte do arrendador, o contrato estará automaticamente renovado.
O contrato de arrendamento rural com prazo determinado se prorroga automaticamente, se ausente notificação prévia do arrendador, consoante disciplinam o artigo 95, inciso IV, da Lei n. 4.504, de 1964, e o artigo 22 do Decreto n. 59.566, de 1966. Não obstante isso, não é necessária a referida notificação para a retomada do imóvel quando se trata de despejo fundado no inadimplemento.
Traduz-se na chamada prorrogação tácita. A não ser que o arrendador manifeste formalmente sua vontade de resolver o contrato, ou se o arrendatário, nos 30 dias seguintes ao término do prazo de notificação, também notificar o arrendador, manifestando sua desistência ou formulando nova proposta. Nesses dois casos não se prorroga automaticamente.
Segundo Nelson Demetrio[7], o prazo de trinta dias de que dispõe o arrendatário para notificação do arrendador para manifestar sua renúncia ou fazer nova proposta não se conta do término do prazo contratual em razão da ratio legis, mas deve ser contado ou do recebimento da notificação ou da extinção do prazo que, para efetivá-la, tem o arrendador, pois a prorrogação, ou não, do arrendamento se define antes de expirar o prazo contratual.
De acordo com o STJ[8], o contrato de arrendamento não pode ser desfeito sem que o dono da área comunique o usuário da terra com seis meses de antecedência, como determina o Estatuto da Terra. Caso contrário, o acordo é renovado automaticamente. Assim entendeu, por unanimidade, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar improcedente pedido de imissão na posse feito por um grupo de herdeiras contra dois arrendatários, que, de acordo com elas, permaneciam no imóvel por tempo superior ao estabelecido em contrato.
No recurso especial ao STJ[9], os arrendatários alegaram que o contrato fora renovado verbalmente com a mãe das autoras antes de sua morte, e que a prorrogação havia sido presenciada por terceiros.
O relator do recurso na turma, Ministro Villas Bôas Cueva, confirmou que os procedimentos de renovação em contratos de arrendamento mercantil devem seguir as disposições do parágrafo 3º do artigo 92 do Estatuto da Terra, que exigem que o arrendador notifique o arrendatário, sob pena de prorrogação automática do contrato.
Confira trecho da decisão do E. ministro:
Nesse contexto, independentemente da existência de ajuste verbal com a falecida arrendante, com a ausência de notificação dos arrendatários no prazo previsto em lei, o contrato foi prorrogado automaticamente, conforme com o disposto no artigo 95, IV e V, do Estatuto da Terra, o que determina a improcedência do pedido de imissão na posse.
Logicamente que, sendo por prazo determinado, e o Arrendador ou o arrendatário ficam silentes, não se manifestam antecipadamente sobre a renovação, o contrato termina no prazo estipulado. Não saindo o arrendatário, o arrendador não querendo mais a continuidade do contrato, para evitar a renovação automática, deverá imediatamente propor a ação de despejo.
Confere ao Regulamento vincar que a ação apropriada para a retomada do imóvel é a ação de despejo, nos casos previstos no art. 32, alínea “a”, ou seja, a causa autorizadora da proposição da ação de despejo seria o término do prazo contratual ou de sua renovação.
PRORROGAÇÃO DO PRAZO CONTRATUAL EM RAZÃO DE COLHEITA RETARDATÁRIA, DA PARIÇÃO DOS REBANHOS OU DEPOIS DA SAFRA DE ANIMAIS DE ABATE
O término do prazo do arrendamento rural, por prazo determinado ou indeterminado, pode ser prorrogado até ultimar-se a colheita (Estatuto, art. 95, III, e Regulamento, art. 21, § 1º). O arrendatário fica com o direito legal de permanecer no imóvel e ultimar sua colheita pelo tempo necessário, após o término de contrato.
Mas o arrendatário, no intento de iniciar uma nova cultura, cujos frutos não possam ser colhidos antes de terminado o prazo de arrendamento, deverá previamente ajustar com o arrendador a forma de pagamento do uso da terra pelo prazo prorrogado até a ultimação da colheita. Tal se deve ao fato de que o arrendatário não pode começar a cultura cujo tempo, para a colheita, se sabe ser insuficiente (Regulamento, art. 21, § 3º). Consequentemente, no caso de não haver o ajuste da indenização do arrendador por esse prazo excedente, não pode o arrendatário começar o plantio de qualquer cultura, nos termos do art. 26, I, do Regulamento.
Retardatário é aquele arrendatário que, ao feitio negligente, planta tardiamente sua cultura, ou tardiamente a colhe.
Esta regra foi pactuada para o caso de omissão no contrato da hipótese de retardamento da colheita por motivo de força maior (Estatuto, art. 95, I). A prova dessa força maior é do arrendatário.
O artigo 95, inciso I, do Estatuto prevê que os prazos de arrendamento terminarão sempre depois de ultimada a colheita, mas nada dispõe sobre a parição dos rebanhos ou safra de animais de abate. O Regulamento, por sua vez, traz expressamente essas duas hipóteses em seu artigo 21, parágrafo 1º.
Portanto, em se tratando de animais de abate, o contrato também será considerado prorrogado até a respectiva safra, ou seja, o período oficialmente determinado para a matança, ou o adotado pelos usos e costumes da região, caso em que o período remanescente deverá ser indenizado, mediante prévio ajuste do preço, salvo motivo de força maior, como dito em outro passo, nos termos do parágrafo 2º do artigo 21 do Regulamento.
CONCLUSÃO
Em todo contrato de arrendamento dever haver um prazo para o seu exercício. Prazo é o tempo necessário para a duração do contrato, é o período previsto para seu término. O contrato de arrendamento rural pode ser estipulado por prazo determinado ou por prazo indeterminado, desde que seja respeitado esse prazo mínimo de três anos.
Se for por prazo determinado, ao término, o arrendatário deverá desocupar a área, não necessitando de ser notificado para sair do imóvel.
As partes podem também, de comum acordo, renovar o contrato, agora por qualquer prazo, uma vez que o prazo mínimo foi respeitado.
Por outro lado, se o contrato for por prazo indeterminado, e o arrendador não quiser continuar com o arrendamento, este deverá notificar o arrendatário, no prazo de seis meses antecedentes ao término do contrato, a sua intenção de não renovar o contrato. Entretanto, o arrendador, se quiser continuar arrendando, deve dar preferência ao arrendatário na renovação do contrato.
Não havendo qualquer notificação por parte do arrendador e o arrendatário não sair do imóvel, o contrato de arrendamento se prorroga automaticamente, agora por prazo indeterminado.
Sendo por prazo determinado o contrato ou prorrogado, quando o arrendador ou o arrendatário ficam silentes, não se manifestam antecipadamente sobre a renovação, o contrato termina no prazo estipulado. O arrendatário, não desocupando o imóvel no prazo estipulado, e o arrendador não querendo mais a continuidade do contrato, para evitar a renovação automática, deverá imediatamente propor a ação de despejo.
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