Foi sancionada pelo Presidente da República, no dia 02 de agosto de 2004, a Lei nº. 10.931, que traz uma série de inovações e incentivos ao setor da construção civil.
Dentre as principais inovações trazidas pela Lei, as quais serão comentadas resumidamente abaixo, está a criação do regime de afetação de imóvel objeto de incorporação imobiliária e a instituição de um regime de tributação especial para as receitas derivadas do patrimônio afetado.
I) REGIME DE AFETAÇÃO.
A Lei em foco alterou profundamente a Lei das Incorporações (Lei 4591/64), instituindo o regime de AFETAÇÃO, que separa o terreno e o prédio construído do patrimônio total da construtora, regime este que, frise-se, é OPTATIVO, ficando a critério do construtor adotá-lo ou não.
O patrimônio de AFETAÇÃO, que somente surge com a averbação do "TERMO" no Registro Geral de Imóveis, trata-se de um instrumento criado para impulsionar a venda de imóveis, pois os adquirentes do patrimônio de AFETAÇÃO, estarão comprando um bem com a garantia de que o mesmo, não responderá por dívidas e obrigações vinculadas à construtora.
De acordo com a lei, em caso de decretação de falência ou insolvência civil da construtora, os patrimônios de AFETAÇÃO constituídos ficarão fora da massa falida. Reza ainda a Lei, que dois meses após a decretação de falência, os adquirentes, por convocação da comissão de representantes, instituirão o condomínio da construção, que irá decidir sobre a continuação da obra ou sobre a liquidação do patrimônio de AFETAÇÃO.
Além da garantia supra-apontada, os adquirentes ainda poderão, através da COMISSÃO DE REPRESENTANTES, acessar todas as informações referentes ao patrimônio afetado. A referida comissão poderá nomear empresa ou profissional autônomo, que terá acesso a todas as informações comerciais e tributárias do empreendimento, como livros, contratos e movimento da conta dos clientes. A construtora, por sua vez, terá que entregar, a cada três meses, demonstrativo da situação da obra, inclusive na área financeira.
II) REGIME DE TRIBUTAÇÃO ESPECIAL.
A Lei nº. 10.931, como dito, também mudou a tributação do setor imobiliário.
As construtoras que optarem pelo regime especial instituído pela Lei nº. 10.931/2004, restrito às receitas oriundas do patrimônio de afetação, pagarão 7%, da totalidade da receita mensal recebida, de impostos unificados e assim distribuídos:
- 3% para o Cofins;
- 0,65% para o PIS/Pasep;
- 2,2% para o Imposto de Renda da Pessoa Jurídica;
- 1,15% para a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CLLL).
É importante frisar, que a incorporadora somente poderá gozar do regime especial de tributação, APÓS AFETAR o terreno e as acessões objeto da incorporação E receber a AUTORIZAÇÃO DA SECRETARIA DA RECEITA FEDERAL, o que deverá ser pleiteado através de "TERMO DE OPÇÃO AO REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO", a ser entregue na DELEGACIA DA RECEITA FEDERAL.
III) TÍTULOS DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO.
Foram criados pela Lei nº. 10.931/2004 a Letra de Crédito Imobiliário, a Cédula de Crédito Imobiliário e a Cédula de Crédito Bancário, que tratam-se de títulos de crédito, criados para impulsionar os negócios no setor imobiliário.
De acordo com a Lei, poderão emitir Letra de Crédito Imobiliário (lastreada por créditos imobiliários garantidos por hipoteca ou por alienação fiduciária de coisa imóvel) os bancos comerciais; os bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário; a Caixa Econômica Federal; as associações de poupança e empréstimo e as companhias hipotecárias.
A Letra de Crédito Imobiliário poderá ser atualizada mensalmente por índice de preços, desde que emitida com prazo mínimo de 36 meses, sendo que o prazo para o seu resgate, poderá ser estabelecido pelo Banco Central.
Já a Cédula de Crédito Imobiliário pode ser emitida, com ou sem garantia real ou fidejussória, sob a forma escritural (escritura pública) ou cartular, pelo credor do crédito imobiliário, podendo ser integral (quando representar a totalidade do crédito) ou fracionária (quando representar parte dele).
Quanto à Cédula de Crédito Imobiliário, há de se ressaltar, ainda, que se o crédito que a lastreia, estiver garantido por direito real, deverá a cártula ser averbada no Registro Geral de Imóveis, na respectiva matrícula do imóvel.
Por fim, a Cédula de Crédito Bancário é um título que representa um conjunto de créditos imobiliários, que poderá ser emitida por pessoa física ou jurídica, com garantia real ou fidejussória, em favor de instituição financeira, representando o referido título, uma promessa de pagamento em dinheiro, decorrente de operação de crédito.
IV) NOVAS REGRAS PARA OS CONTRATOS DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEL.
A Lei também instituiu regras para os contratos de financiamento de imóveis, estabelecendo cláusula de REAJUSTE MENSAL PARA OS CONTRATOS COM PRAZO MÍNIMO DE 36 MESES. Nesses contratos, de agora em diante, será admitido reajuste mensal por índices de preços setoriais ou gerais, ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança.
Ainda no que tange às inovações trazidas pela lei quanto aos contratos de financiamento imobiliário, é importante frisar que A LEI PROÍBE A CELEBRAÇÃO DE CONTRATOS COM CLÁUSULA DE EQUIVALÊNCIA SALARIAL OU DE COMPROMETIMENTO DE RENDA (artigo 48).
V) CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO.
Por força da Lei em foco, de agora em diante, é obrigatória a inclusão de cláusula na Convenção de Condomínio, especificando a fração ideal que cabe a cada uma das unidades imobiliárias, que compõem o condomínio.
VI) NOVAS REGRAS PARA A PROPOSITURA DE AÇÕES JUDICIAIS QUE TENHAM POR OBJETO CONTRATOS DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS.
Não pode deixar de se destacar que, de acordo com a Lei nº. 10.931/2004, nas ações judiciais que tenham por objeto obrigação decorrente de empréstimo, financiamento ou alienação imobiliários, o autor (promitente comprador/mutuário) deverá descriminar, na petição inicial, dentre as obrigações contratuais, aquelas que pretende controverter, quantificando o valor incontroverso, sob pena de seu pedido ser julgado improcedente de plano pelo juiz.
A Lei ainda reza que o valor incontroverso (valor com que o autor concorda) deverá continuar sendo pago no tempo e modo contratados, e que a exigibilidade do valor controvertido, poderá ser suspensa mediante depósito do montante correspondente, no tempo e modo contratados, o que poderá ser dispensado pelo juiz, em caso de relevante razão de direito e risco de dano irreparável ao autor, por decisão fundamentada na qual serão detalhadas as razões jurídicas e fáticas da ilegitimidade da cobrança no caso concreto.
Vedou, ainda, a Lei em foco, a suspensão liminar da exigibilidade da obrigação principal, sob a alegação de compensação com valores pagos a maior, sem o depósito do valor integral desta.
Em resumo, estas foram as principais inovações da Lei nº. 10.931/2004.