SUMÁRIO: Introdução – Definição – Requisitos de validade – Natureza jurídica – Objeto – Corretagem e mediação – Categorias de corretor – Obrigações do corretor – Aperfeiçoamento do contrato de corretagem – Consumação da mediação – Meios de prova – Espécies de remuneração – Quando a remuneração é devida – Quando a remuneração não é devida – Concurso de corretores – (Des)necessidade de registro profissional – Aplicação subsidiária – Extinção do contrato de corretagem – Corretagem x prestação de serviços, mandato, comissão mercantil, comissão civil, agência e opção – Conclusão – Bibliografia consultada – Bibliografia que seria interessante consultar.
RESUMO
O objeto deste estudo é o contrato de corretagem ou mediação. Através de ricas referências doutrinárias e jurisprudenciais, ele pretende atingir duas finalidades principais: enriquecer o instrumental hábil para que os militantes desta área encontrem soluções para diversas questões que freqüentemente podem surgir em razão deste contrato (aspecto prático) e fornecer algum arcabouço teórico para que outros estudiosos desenvolvam ainda mais o estudo deste contrato (aspecto teórico).
Para atingir estas finalidades, o estudo cuida especialmente de algumas questões primordiais, como: Quando ocorre o aperfeiçoamento do contrato de corretagem? Quando ele se consuma? Quais são os meios de prova admitidos para prová-lo em juízo? Quando a remuneração do corretor é devida? E quando não é? Como proceder quando há mais de um corretor? Quais são as obrigações dos corretores?
A importância deste estudo mostra-se evidente por dois motivos: um de cunho prático, já que tantos profissionais, do direito ou não, envolvem-se em contratos desta natureza; e outro de cunho teórico, vez que no Novo Código Civil há previsão expressa sobre este tipo de contrato.
Introdução
Este estudo se dedica ao exame do contrato de corretagem ou mediação. Traz ricas referências doutrinárias e jurisprudenciais sobre variados aspectos que contornam este tipo de contrato, tão freqüente na labuta diária de diversos profissionais, do meio jurídico ou não.
O estudo tem um caráter eminentemente prático com o aprofundamento necessário dos principais aspectos que contornam o contrato de corretagem ou mediação.
Para atingir tanto a finalidade prática como a teórica, o estudo cuida de diversas questões, especialmente voltadas às soluções de possíveis e mais freqüentes controvérsias, como: Quando ocorre o aperfeiçoamento do contrato de corretagem? Quando ele se consuma? Quais são os meios de prova admitidos para prová-lo em juízo? Quando a remuneração do corretor é devida? E quando não é? Como proceder quando há mais de um corretor? Quais são as obrigações dos corretores?
Para que estas e outras indagações sejam respondidas, o estudo traz conceitos e definições elaboradas pela doutrina e discutidas na jurisprudência. Além disso, trata também de temas introdutórios e necessários à compreensão das nuances peculiares a esta espécie de contrato, como: a definição, os requisitos de validade, a natureza jurídica, o objeto, as categorias possíveis de corretores, as espécies de remuneração e a distinção entre a corretagem e outros institutos jurídicos parecidos.
Não houve qualquer modificação significativa em relação ao Projeto de Código Civil que tramitou no Congresso Nacional. Não havia artigos correspondentes no Código Civil de 1916. Todavia, "O Código Civil de 2002 em seus artigos 722 e 729 passa a disciplinar o Contrato de Corretagem, abrangendo todas as modalidades de corretagem, deixando para o Código Comercial e para as leis específicas a regulamentação da profissão do Corretor". [01]
Estes dispositivos contidos no Novo Código Civil compõem o Capítulo XIII (‘Da Corretagem’) do Título VI (‘Das Várias Espécies de Contrato’) do Livro I (‘Do Direito das Obrigações’) da Parte Especial.
Definição
A definição do contrato de corretagem é estabelecida no art. 722 do Novo Código Civil: "Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas".
O contrato de corretagem é aquele pelo qual uma pessoa se obriga a obter para outra um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas e sem ligação direta em virtude de mandato, prestação de serviços ou qualquer tipo de relação de dependência.
Em uma abordagem preliminar, verifica-se que a corretagem contém alguns elementos intrínsecos à sua natureza. Trata-se de um contrato, que define uma obrigação de fazer (obter um ou mais negócios) para outrem, de acordo com as instruções recebidas anteriormente e mediante o pagamento de uma remuneração. [02]
Maria Helena Diniz acrescenta a esta noção a necessidade de que o corretor atue com imparcialidade e que forneça as informações necessárias para a celebração do contrato principal. [03]
Requisitos de validade
Inicialmente, uma breve exposição preliminar sobre a validade dos negócios jurídicos realizados antes da publicação do Novo Código Civil e sua vigência cogente.
Por expresso preceito contido nas disposições finais e transitórias do código, o art. 2.035 estabelece que: "A validade dos negócios e demais atos jurídicos, constituídos antes da entrada em vigor deste Código, obedece ao disposto nas leis anteriores, referidas no art. 2.045, [04] mas os seus efeitos, produzidos após a vigência deste Código, aos preceitos dele se subordinam, salvo se houver sido prevista pelas partes determinada forma de execução". [05]
O parágrafo único do art. 2.035, no entanto, ressalva que: "Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos".
Os requisitos de validade essenciais ao contrato de corretagem seguem a disciplina geral de qualquer negócio jurídico, para o qual é necessário: "agente capaz; objeto lícito, possível, determinado ou determinável; e forma prescrita ou não defesa em lei", nos termos do art. 104, incisos I a III, do Novo Código Civil. [06]
Por outro lado, segundo a professora Maria Helena Diniz: "O regime civil da corretagem baseia-se no princípio da autonomia da vontade, de modo que as relações entre comitente e corretor permitirão convenções contrárias às normas, que, em grande parte, têm caráter supletivo". [07]
Ademais, consoante o entendimento de Silvio de Salvo Venosa: "Qualquer pessoa civilmente capaz pode praticar a corretagem livre, ficando eventualmente sujeita a punições administrativas, salvo se a lei cominar com nulidade o ato, suprimindo a legitimidade para mediar a quem não seja corretor profissional regular. Tal fato, porém, não atinge a idoneidade das obrigações assumidas pelo comitente, ainda que responsável nos termos do injusto enriquecimento". [08]
Natureza jurídica
À luz do breve arcabouço legislativo contido nos artigos 722 a 729 do Código Civil, a doutrina vem qualificando, com ligeiras discrepâncias, o contrato de corretagem com a seguinte roupagem jurídica: bilateral, acessório, oneroso, aleatório e consensual. [09]
Estas características que envolvem a corretagem antecipam uma série de questões, jurídicas e de fato, que serão analisadas em distintos tópicos deste trabalho.
A primeira característica jurídica do contrato de corretagem é a bilateralidade. É bilateral: "porque gera obrigações para ambos os contratantes (...)", [10] isto é, "por gerar obrigações ao corretor e ao comitente. O corretor deverá executar certo encargo, e o comitente, remunerá-lo"; [11] em outras palavras, "visto que gera obrigações mútuas entre comitente e o corretor, posto que este deverá executar o encargo e aquele deverá remunerá-lo"; [12] ou ainda, "porque dele emergem obrigações para ambas as partes, embora possa também onerar apenas uma delas". [13]
Em síntese, o contrato de corretagem é bilateral porque gera obrigações para as duas partes envolvidas no acordo, isto é, o corretor obriga-se a executar o encargo de buscar, de acordo com as instruções recebidas, e aproximar efetivamente terceiro(s) interessado(s) ao comitente para concretizar a convergência de vontade de ambos no sentido da realização do negócio principal, ocasião em que o comitente remunerará ao corretor pelo seu trabalho. [14]
A segunda característica jurídica do contrato de corretagem é a acessoriedade. É acessório: "pois sua existência está ligada a um outro contrato, que deverá ser concluído"; [15] ou seja, "porque serve de instrumento para conclusão de outro negócio. Trata-se de contrato preparatório. Pressupõe universo negocial amplo. O desenvolvimento do comércio criou a necessidade de intermediários"; [16] ou em poucas linhas, "posto que a sua existência está atrelada a um outro contrato, o qual deverá ser concluído"; [17] ou ainda, "a corretagem caracteriza-se pela acessoriedade econômica que a liga ao contrato principal". [18]
Em resumo, o contrato de corretagem é acessório porque sua própria existência aponta no sentido da celebração de um outro contrato, a ser firmado posteriormente pelo comitente (que contratou inicialmente com o corretor) e pelo terceiro interessado (que foi identificado e efetivamente aproximado pelo corretor ao comitente). [19]
Gustavo Tepedino, no entanto, ressalva que: "Ainda quanto às características da corretagem, afirma a doutrina, em uníssono, tratar-se de contrato acessório, vinculado ao contrato que se pretende concluir. O atributo, contudo, não parece condizente com a essência do contrato em exame. É que, embora a função econômica da corretagem se vincule ao contrato que o corretor pretende promover, a corretagem subsiste, em sua função sócio-jurídica, mesmo que o negócio almejado não se conclua. Aquele não depende deste, portanto, para existir". [20]
A terceira característica jurídica do contrato de corretagem é a onerosidade. É oneroso: "porque dele auferem vantagens ou benefícios ambos os contratantes"; [21] em outras palavras, "porque há ônus, vantagens e benefícios patrimoniais recíprocos"; [22] "porque pressupõe eventual remuneração do corretor"; [23] ou ainda, "posto que no adimplemento do contrato de mediação haverá ônus, vantagem e benefício patrimonial à ambos os contraentes, posto que assiste ao corretor direito ao recebimento de remuneração, geralmente variável". [24]
Em apertada síntese, o contrato de corretagem é oneroso porque tanto corretor (que é remunerado) como comitente (que encontra no terceiro interessado aproximado pelo corretor a possibilidade concreta de realização do negócio jurídico que almeja), em princípio, auferem vantagem ou benefício patrimonial em razão deste acordo. [25]
Todavia, é possível que o corretor não faça jus à remuneração, por variados motivos, que o comitente (ou o outro contratante) se arrependa e decida não mais celebrar o negócio principal anteriormente avençado, ou mesmo que ambos (corretor e comitente) não recebam nenhuma vantagem ou benefício econômico, apesar do esforço empreendido por ambos.
A quarta característica jurídica do contrato de corretagem é a aleatoriedade. É aleatório: "porque o corretor corre os riscos de nada receber, nem obter o reembolso das despesas da celebração"; [26] ou, em outras palavras, "já que o direito do corretor e a obrigação do comitente dependerão da conclusão do negócio principal, isto é, de um evento futuro e incerto. A eventual obrigação do proprietário do bem a ser vendido de remunerar o corretor submeter-se-á a uma condição suspensiva, que consistirá na obtenção da vontade para realização do contrato pretendido, não tendo portanto o dever de se servir da mediação nem de utilizar a ocasião apresentada pelo corretor. Assim sendo, o corretor suportará o risco da não-produção daquele resultado, que apenas parcialmente está em suas mãos; visto que sua realização dependerá de outras circunstâncias, dentre elas a declaração de vontade da pessoa que está obrigada a pagar-lhe comissão (...)"; [27] ou seja, "porque depende de acontecimento falível para que essa remuneração seja exigível, qual seja, a concretização do negócio principal. Fica, portanto, subordinado ao implemento de condição suspensiva. O corretor suporta o risco do não-implemento dessa condição"; [28] ou resumidamente, "pelo fato de que o direito do corretor e a obrigação do comitente dependerão da conclusão do negócio principal, ou seja, dependerão de um fato futuro e incerto". [29]
O contrato de corretagem é aleatório porque o corretor somente fará jus à sua remuneração se promover à efetiva convergência de vontades através da aproximação útil de terceiro interessado junto ao comitente, no sentido da celebração do negócio principal. [30]
A quinta característica jurídica do contrato de corretagem é a consensualidade. É consensual: "porque se forma pelo simples acordo de vontades das partes"; [31] isto é, "o contrato de corretagem é meramente consensual, perfazendo-se apenas com o acordo de vontades. Em conseqüência, vige a liberdade de forma"; [32] implica reconhecer que, "por completar-se pelo simples consenso das partes, manifestado por qualquer forma, pois não há forma especial prevista em lei para a sua celebração ou validade, podendo ser provado por todos os meios admissíveis em direito, inclusive por testemunhas (ac. un. Do STF, de 29-10-1953, RE 24.243, DJU, 29 st. 1958, p. 3411; Ciência Jurídica, 5:98)"; [33] ou seja, "porque depende unicamente do consentimento sem outro procedimento. A regra geral é não depender de forma, podendo ser verbal ou escrito. Pode concretizar-se por cartas, telefonemas, mensagens informáticas etc"; [34] ou ainda, "visto que completa-se através do consenso mútuo, independente de forma, já que o novo Código, seguindo a posição jurisprudencial existente, não exigiu nenhuma forma legal"; [35]
O contrato de corretagem é consensual porque pode, e geralmente é o que ocorre, configurar-se com o simples consenso das partes (comitente e corretor), sem a necessidade de qualquer formalização exigida por lei, ou seja, vige a ampla e irrestrita liberdade de forma na sua celebração, que pode ser até verbal. [36]
Em complemento, segundo o magistério do saudoso professor Caio Mario da Silva Pereira: "Como contrato consensual que é, não exige observância do requisito formal. Basta o acordo de vontades, que se prova por qualquer meio. Mas é necessário que exista, isto é, que o corretor seja encarregado de agenciar o negócio. Se o dono deste anuncia diretamente a aceitação de oferta, não está obrigado a pagar comissão a quem quer que se lhe apresente como agenciador espontâneo, ou acompanhando candidato, ainda que com este se faça o negócio, porque a comissão é devida em razão do contrato, e este não existindo é indevida (Código Civil, art. 726). E, como qualquer outro, sua perfeição exige como pressuposto essencial o acordo de vontades, e não a atuação, unilateral e não encomendada, por parte de uma pessoa que se arrogue na qualidade de corretor ou agenciador. Se falta o mútuo consenso, não há contrato de corretagem, e ipso facto nenhuma comissão pode ser reclamada". [37]