Palavras – chave: Incorporação Imobiliária. Pre aprovação de projetos arquitetônicos. Lei de Registros Públicos. Coeficiente de aproveitamento. Procedimento. Da outorga onerosa.
Introdução
A nova redação do Plano do Município de Belo Horizonte, recentemente aprovado pela Câmara Municipal competente, dentre suas inovações reduziu a limitação do coeficiente básico de aproveitamento do lote no qual se pretende edificar, pois o unificou e limitou em apenas 1,0 para toda a cidade. Destaca-se, inclusive, que pela nova redação do Plano Diretor os pilotis, garagens, áreas de lazer, escadas e elevadores não serão consideradas como áreas construídas.
Ademais, a nova redação prevê a regulamentação do instrumento da outorga onerosa, mediante o qual o interessado que pretenda construir no imóvel em área que supere o limite do mencionado coeficiente, deverá pagar uma pecúnia ao Município que poderá onerar excessivamente o custo da construção e/ou do empreendimento imobiliário.
Do coeficiente de aproveitamento e do Plano Diretor vigente
Inicialmente, é importante esclarecer que o coeficiente de aproveitamento se trata da determinação imposta pelo Município ao interessado em edificar com o objetivo maior de gerir e limitar o crescimento urbano, estabelecendo a forma como acontecerá a ocupação dos terrenos da cidade ao longo dos anos, servindo, portanto, como limitação imposta as construtoras e aos proprietários de imóveis particulares.
A saber, o Plano Diretor vigente, datado em 1996, prevê coeficientes de aproveitamento diversos para as regiões do Município, e, dentre estes, prevê o coeficiente de aproveitamento de até 1,0 x 2,7, isto é, possibilita, em suma, que em um imóvel de área total de 1.000m² (mil metros quadrados) sejam construídos até 2.700m² (dois mil e setecentos metros).
Além disso, no Plano Diretor vigente consideram-se como área construída as escadas, pilotis e áreas de garagem, as quais, na prática, representam significativa porcentagem da área total construída dos edifícios. Por fim, ressalta-se que inexiste no Plano Diretor vigente a previsão de cobrança da outorga onerosa caso o interessado deseje construir em área do imóvel que supere o limite fixado pelo coeficiente, o que garante, por essa razão, maior liberalidade do interessado que opte por utilizar da área total do lote passível de construção ou até mesmo da não utilização da área autorizada pelo seu respectivo coeficiente.
Da nova redação do Plano Diretor e da repercussão imediata
Frisa-se que a nova redação do Plano Diretor tem vigência prevista após superada a carência de 3 (três) anos da sua aprovação pela Câmara Municipal. Todavia, ao mesmo passo, não estipula carência no tocante a exclusão das escadas, pilotis e áreas de garagem das áreas construídas do projeto arquitetônico, o que permite, portanto, a aplicação da nova redação somente neste ponto uma vez sancionada a nova redação do Plano Diretor pelo atual prefeito Alexandre Kalil.
Assim sendo, a nova redação do Plano Diretor acarretou em repercussões imediatas no Município, dentre as quais se destaca a transferência da outorga onerosa ao proprietário do imóvel e não, data vênia, ao empreendedor interessado em adquirir lote ou imóvel para a construção de edifícios.
Ocorre que a nova redação do Plano Diretor pretendia dar cumprimento eficaz a função social da propriedade, nos moldes atuais, como solução encontrada para redução do adensamento identificado nas principais regiões do Município e em seus respectivos corredores de trânsito, para incentivar o investimento imobiliário em outras regiões menos valorizadas da cidade, evitando assim a concentração das edificações na região Centro-Sul.
Em contrapartida, a repercussão imediata reconhecida pelas empreendedoras que pretendem edificar na cidade de Belo Horizonte é relacionada à onerosidade excessiva dos projetos arquitetônicos e, consequentemente, do procedimento da incorporação imobiliária, instituto o qual engloba todos os feitos relacionados à aquisição do imóvel, construção de edifício, providências cartoriais para registros da incorporação imobiliária, abertura de matrículas, transmissão de propriedades, dentre outros.
Como alternativa, algumas construtoras pretendem exigir, mediante cláusula contratual no contrato de compra e venda, que o proprietário atual do imóvel possua pre projeto aprovado junto a Prefeitura de Belo Horizonte enquanto vigente o Plano com redação atualmente vigente.
Nesse sentido, ainda que pretendido pelos defensores da nova redação do Plano Diretor propiciar função social à propriedade, bem como provocar a dissipação da ocupação dos lotes e imóveis inseridos nas principais regiões do Município, o que se verifica como fator agravante, na realidade, refere-se a necessidade do proprietário do imóvel providenciar, antecipadamente, a aprovação de um pre projeto, nos moldes da redação atual do Plano Diretor, privando-se, assim, da cobrança futura de encargos relacionados a outorga onerosa pelas construtoras quando desejar vender seu imóvel. Caso contrário, se inexistente o pre projeto aprovado, espera-se que ocorra uma desvalorização significativa do preço do imóvel, sendo essa a manobra encontrada pelas construtoras a contornar o custeio da outorga onerosa. Assim, as construtoras poderão transferir a cobrança da outorga onerosa ao proprietário no ato da compra do imóvel, uma vez inexistente qualquer vedação legal que a impeça nestes termos.
Por fim, mesmo que almejado a ocupação de regiões menos procuradas pelas construtoras, as principais interessadas em edificar e revender unidades autônomas, é importante observar que muitos proprietários de tais regiões não possuem poder aquisitivo suficiente para custear todos os encargos envolvidos na aprovação de pre projetos na Prefeitura, ficando, assim, a mercê das determinações contratuais a serem estabelecidas pelas construtoras no ato da compra do imóvel.
Conclusão
Por todo o exposto, constata-se que a nova redação do Plano Diretor, possivelmente, não alcançará os fins pretendidos, eis que onera o procedimento de aprovação dos projetos arquitetônicos na Prefeitura do Município, bem como traz gravames significativos no preço dos imóveis quando esses forem objeto de contrato de compra e venda realizados entre seus proprietários e as construtoras, considerando-se que os proprietários poderão, nas vias de fato, ser os únicos incumbidos a suportar a outorga onerosa trazida pela nova redação, inviabilizando o valor da venda do imóvel.
Belo Horizonte, 28 de junho de 2019
Referências Bibliográficas:
DINIZ, Maria Helena, Curso de Direito Civil Brasileiro, Direito das Coisas, São Paulo: Saraiva, 1996, p. 121.
SCAVONNE, Luiz Antônio Junior- Direito Imobiliário, Teoria e Prática, 13 ed, Rio de Janeiro: Forense, 2018, p. 1.149.
BRASIL. Lei nº 6.015, de 31 de Dezembro de 1973. Lei de Registros Públicos.
BRASIL. Lei 13.105, de 14 de Março de 2015. Novo Código de Processo Civil.
PROJETO DE LEI nº 1.749/15 – disponível em https://prefeitura.pbh.gov.br/politica-urbana/planejamento-urbano/plano-diretor/proposta - Acesso em 28 de junho de 2019