No Brasil, a atividade de construir para habitação é desnecessariamente burocrática, cara e sem padronização.
Desta forma, as construções e reformas habitacionais acabam ficando sem o documento hábil para receber moradia habitacional, chamado de habite-se.
Habite-se é o documento expedido pela prefeitura que autoriza o início da utilização efetiva da construção acabada para fins de moradia. Este documento comprova que a construção seguiu o projeto e as normas para construir definidas na legislação municipal.
Para fins de financiamento habitacional, as instituições financeiras fazem a exigência deste documento.
Há dois tipos de situações que implicam na falta de habite-se nas moradias brasileiras. A primeira é a pessoa que necessita de moradia urgente e, na boa fé, constrói ou reforma sem projeto e, depois, por óbvio, não consegue retirar o habite-se. A segunda é a total inércia dos municípios em investir em fiscalização, sem contratação de pessoal adequado e sem investir em georreferenciamento para evitar construções irregulares.
A Lei nº 13.865/2019 acresceu um novo artigo na Lei nº 6.015/73, chamada de Lei dos Registros Públicos. O novo dispositivo legal dispensa o habite-se expedido por todas as prefeituras do Brasil para averbação de construção residencial urbana unifamiliar de um só pavimento construído há mais de cinco anos da promulgação da Lei nº 13.865/2019 em área ocupada predominantemente por população de baixa renda, inclusive para o fim de registro ou averbação decorrente de financiamento à moradia.
Acontece que este dispositivo legal é totalmente subjetivo: não menciona qual documento será expedido no lugar do habite-se, não define os procedimentos cartorários para registro ou averbação para fins de escritura pública e esquece a realidade dos grandes centros urbanos do país, pois, nas grandes cidades, é muito comum construções com dois pavimentos.
Desta forma, mais uma vez caberá aos municípios regulamentar a legislação federal.
Os municípios devem se organizar para atender o dispositivo que alterou a Lei de Registros Públicos. Entendo que as prefeituras devem expedir uma certidão municipal de atendimento ao dispositivo do art. 247-A da Lei de Registros Públicos.
Tal situação é necessária, pois compete aos municípios dizer se a edificação é unifamiliar, de um só pavimento e que a edificação se localiza em área permitida pela legislação local e em área de população de baixa renda.
Portanto, esse trabalho será árduo e demorado, pois entendo não ser possível autodeclaração do munícipe afirmando que o imóvel atende à situação de dispensa de habite-se, haja vista tratar-se de situação que necessita de vistoria in loco para garantia da segurança coletiva.