Introdução
A Lei nº 8.245/91 prevê em seu art. 4º, parágrafo único, uma hipótese em que o locatário ficará dispensado do pagamento da multa cominatória pela devolução do imóvel antes do término do período aprazado para a vigência do contrato de locação, qual seja, a mudança desse locatário, em razão de transferência impositiva de seu empregador para laborar noutra localidade.
O citado dispositivo reflete uma preocupação do legislador para com o locatário, visto, em regra, como parte hipossuficiente no contrato de locação. Enaltece, também, princípios jurídicos há muito consolidados, como o da autonomia das partes, o da segurança jurídica e o princípio do pacta sunt servanda (os contratos celebrados livremente pelas partes devem ser cumpridos).
Diante disso, se as partes convencionaram um período certo para a duração do contrato de locação, ele deve, em regra, ser respeitado.
A doutrina e a jurisprudência amplamente dominantes afirmam que o referido dispositivo legal é taxativo, não comportando outras exceções. No entanto, isso não significa que não lhe possa ser feita uma interpretação teleológica. Na verdade, é preciso buscar a finalidade da isenção legal conferida ao locatário, analisando-a à luz dos princípios da dignidade da pessoa humana, da função social do contrato e da proporcionalidade.
1. Considerações gerais acerca da multa compensatória pela devolução do imóvel, pelo locatário, durante o período contratualmente previsto para a duração do contrato
O art. 4º da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) dispõe que o locador não poderá reaver o imóvel durante o período estipulado para a duração do contrato. Doutro lado, o locatário poderá devolvê-lo durante a vigência do contrato, desde que, para tanto, arque com a multa compensatória pactuada, sempre proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na falta de estipulação da multa, arque com aquela que vier a ser fixada judicialmente.
Diz-se período certo porque o dispositivo em comento não é aplicado no caso de locação por tempo indeterminado. Sendo assim, se, por exemplo, um contrato previa inicialmente a locação pelo período de trinta meses e, findo esse prazo, foi renovado por tempo indeterminado, a regra do caput do artigo 4º só seria aplicada durante os trinta primeiros meses do contrato.
A lei foi bem clara ao determinar que, durante o prazo certo acordado entre as partes, não é possível a retomada do imóvel pelo locador, nem mesmo para uso próprio. Nesse sentido, é oportuno citar julgado do Tribunal de Justiça de São Paulo em caso paradigmático em que a locadora propôs ação de despejo contra o locatário durante o período certo estipulado no contrato celebrado entre as partes, sob o argumento de que necessitava do imóvel por motivo de força maior, uma vez que seu marido teria sido reconduzido ao posto de trabalho na cidade do imóvel locado.
Para o Tribunal, nesse caso, não haveria motivo de força maior capaz de ensejar o descumprimento do contrato, uma vez que o locador teria a possibilidade de alugar imóvel similar para a moradia até o término do prazo avençado. Vejamos:
Locação residencial – Ação de rescisão contratual por força maior – Inocorrência. Improcedência mantida. Apelação Improvida. 1.Descabe o pedido de retomada durante o prazo estipulado para a duração do contrato locativo (art. 4º da Lei nº 8.245/91). 2. Não se constitui em força maior justificadora da inexecução contratual e da retomada, a transferência de local de trabalho do locador por ter ele a possibilidade de alugar imóvel semelhante para a moradia até o término do prazo avençado.
(TJSP. Apelação n. 9151471-08.2003.8.26.0000, 26ª Câmara, Rel. Norival Oliva, Comarca não informada, j. 18.04.2005).
O julgado acima transcrito reflete a rigorosidade do dispositivo em comento e a enorme dificuldade em se encontrar motivo forte o suficiente para justificar o descumprimento contratual por parte do locador. Durante o prazo certo pactuado, este somente poderá retomar o imóvel em razão de infração legal ou contratual por parte do locatário.
Findo o período contratualmente aprazado, a doutrina costuma dizer que o locador poderá resilir o contrato e retomar o imóvel imotivadamente (VENOSA, 2014). Preferimos não adotar a expressão imotivadamente, eis que toda e qualquer ação humana é dirigida a um fim. Há sempre um motivo intrínseco a cada conduta. Desse modo, preferimos afirmar que, findo o período certo e determinado previsto para a vigência do contrato, o locador, se assim desejar, poderá retomar o imóvel independentemente do motivo que o levou a fazê-lo. Esse motivo, inclusive, poderá permanecer tão somente em seu foro íntimo, não sendo necessário nem sequer externalizá-lo.
Já em relação ao locatário, este poderá devolver o imóvel mesmo antes do fim do período contratualmente previsto para a vigência da locação, bastando para tanto que arque com a multa compensatória estipulada contratualmente, com o abatimento proporcional do período adimplido1. Se não houver previsão contratual acerca da referida multa e as partes não chegarem a um consenso, qualquer delas poderá requerer sua fixação em juízo.
Faz-se mister ressaltar que a regra que exige proporcionalidade entre a multa compensatória e os meses de contrato cumpridos é norma cogente, que não pode ser afastada por vontade das partes. Deste modo, as cláusulas que determinam o pagamento integral da multa compensatória independentemente do prazo contratual já cumprido são nulas de pleno direito, nos termos do art. 45. da Lei nº 8.4245/1991.
Doutro lado, a cobrança da multa compensatória por parte do locador é facultativa, podendo ele dela abrir mão2. No mercado, é comum o locador reduzir a multa compensatória para que incida apenas se a locação for desfeita antecipadamente pelo locatário nos 12 (doze) primeiros meses de vigência de contrato.
Excepcionalmente, é possível que o contrato estipule multa compensatória em valores superiores ao equivalente a três alugueis. Isso pode ocorrer quando, para a concretização do negócio, forem exigidos do locador elevados investimentos com a aquisição, reforma ou construção do imóvel. Há casos em que toda a construção ou reforma é feita para atender exclusivamente àquele locatário, de forma que será extremamente difícil para o proprietário alugar o imóvel novamente, ou, ao menos, alugá-lo dentro de um curto intervalo de tempo. É o caso, por exemplo, de imóvel reformado especificamente para atender aos requisitos exigidos para montar determinada franquia do ramo alimentício.
Todavia, em nenhuma hipótese, o valor da multa compensatória pela rescisão antecipada poderá ultrapassar o valor equivalente à soma dos valores dos alugueis a receber até o termo final da locação, conforme se extrai do §2º, do artigo 54-A da Lei n.º 8.245/1991.
Por fim, impende ressaltar que, se o locatário realizar a denúncia antecipada do vínculo locatício, pagando a multa correspondente, não poderá o locador se opor ao recebimento das chaves. Caso este recuse, aquele poderá ingressar com ação consignatória, mediante o depósito das chaves e da multa respectiva.
2. Hipótese de isenção da multa compensatória
O parágrafo único do art. 4º da Lei nº 8.245/1991 estabelece a única hipótese em que o locatário ficará isento da multa compensatória, qual seja, quando a devolução do imóvel se der em razão de ter sido ele transferido, por seu empregador (seja ele privado ou público), para prestar serviços em localidade diversa daquela do início do contrato, e, ainda assim, desde que notifique por escrito o locador com, pelo menos, 30 (trinta) dias de antecedência.
Pela simples leitura do texto legal, percebe-se que, em regra, o legislador não isentou o locatário do pagamento da multa compensatória em caso de resilição do contrato de locação em decorrência de caso fortuito ou força maior. Há, no entanto, uma hipótese de força maior capaz de autorizar o não pagamento da multa, qual seja, a transferência impositiva do local de trabalho do locatário, realizada por seu empregador. Daí porque a doutrina majoritária defende que o parágrafo único apresenta rol taxativo, estipulando a única hipótese em que o locatário ficará isento da multa compensatória em caso de resilição antecipada da locação (FRASCINO, 2017)3.
Todavia, em que pese a taxatividade do parágrafo único, a sua interpretação deve ser realizada à luz dos princípios da solidariedade social e da função social do contrato, bem como dos demais princípios do Estado Democrático de Direito, assegurados na Constituição Federal.
No que tange aos requisitos genéricos para a aplicação da isenção legal em análise, devem estar presentes três elementos: i) imposição da transferência pelo empregador; ii) a transferência deve ser para localidade diversa de onde se situa o objeto da locação e iii) o locatário deve notificar o locador com, pelo menos, 30 (trinta) dias de antecedência.
Conforme bem observa VENOSA (2014) “a lei não exige que a transferência seja para outro Município, mas tão somente para outra localidade”. Agiu corretamente o legislador, pois deve-se considerar as particularidades de cada caso concreto e as dificuldades e onerosidades impostas ao locatário em razão da transferência. Diante disso, o magistrado deverá analisar, no caso concreto, não somente a distância entre o imóvel objeto da locação e o novo local de trabalho, mas também a forma de locomoção até o local, o tempo necessário para o translado, a existência de transporte público de qualidade, entre outras circunstâncias.
Essa ponderação das idiossincrasias do caso concreto é de suma importância, pois é notório que a mudança entre bairros numa grande cidade certamente acarretará mais dificuldades do que a mudança entre pequenas cidades limítrofes. A análise feita pelo magistrado deve levar em consideração, também, as mudanças na sociedade, a situação do trânsito e também os avanços da tecnologia relacionada aos meios de transporte. Isso porque, mesmo que o novo local de trabalho se situe muito longe do imóvel locado, é possível que haja meio de transporte de qualidade e baixo custo, ou que o transporte seja custeado exclusivamente pelo empregador, circunstâncias capazes de dirimir as dificuldades do locatário e permitir que ele continue residindo no imóvel locado sem grandes sacrifícios.
Outro ponto que merece interpretação finalística diz respeito à exigência ou não do vínculo empregatício para a isenção da multa compensatória. Malgrado o texto legal pareça se referir tão somente à relação de emprego subordinada à legislação trabalhista, o desiderato da lei é a proteção do locatário que precisará se mudar para prestar serviços noutra localidade, pouco importando a natureza da relação empregatícia. Deste modo, também devem ser abrangidas pela isenção legal as situações de prestação de serviços não albergadas pelas leis trabalhistas.
Nesse sentido, Silvio de Salvo Venosa (2014, p.53) afirma que:
A lei refere-se à relação de emprego, subordinada às leis trabalhistas. Não se devem excluir, porém, situações de prestação de serviços de índole civil, não abarcadas pela relação trabalhista típica, pois esse parece ser o espírito da lei. O locatário, sem ser empregado, poderá ter locado o imóvel tendo em vista uma prestação de serviços determinada e localizada.
A exceção legal trata de hipótese de acontecimento posterior à elaboração do contrato, que não foi querido por nenhuma das partes, tampouco poderia ser evitado por nenhuma delas. A escolha do legislador foi a de equilibrar os prejuízos decorrentes da transferência do local de trabalho.
Se não houvesse a isenção, o locatário ficaria em situação extremamente difícil, pois ele, muitas vezes, seria obrigado a escolher entre o risco de perder o emprego que garante sua subsistência – e também o pagamento do aluguel- ou manter o contrato de locação. Isso porque o valor da multa, somado aos gastos necessários para a mudança para outra localidade, poderia se tornar insuportável.
Por fim, é importante ressaltar que a lei assegura ao locador o direito de ser avisado com, pelo menos, 30 dias de antecedência acerca da resilição. Visa-se assegurar-lhe prazo razoável para que possa tomar as medidas pertinentes para alugar novamente o imóvel a outro interessado, bem como adequar suas finanças à nova realidade financeira pela qual passará.
3.1. A transferência do cônjuge ou companheiro do locatário:
O texto legal, expressamente, trata apenas da hipótese de transferência do locatário, por ato impositivo de seu empregador, para trabalhar em localidade diferente daquela na qual vige o contrato de locação, nada dispondo acerca da transferência de seu cônjuge ou companheiro.
Faz-se imperioso ponderar que, hodiernamente, os contratos devem ser analisados à luz de seu contexto social e não apenas sob o prisma individual, relativo aos contratantes, pois há muito se percebeu que o contrato interfere positiva e negativamente em toda a sociedade. O contrato contemporâneo é, pois, dotado de uma função social, consubstanciada através de valores de ordem jurídica, social, econômica e moral (NERY JUNIOR, NERY, 2011).
Justamente por isso, defendemos a interpretação teleológica do dispositivo em comento, de modo a permitir a isenção da multa compensatória em razão da transferência impositiva do cônjuge do locatário, por seu empregador, para trabalhar noutra localidade.
O instituto do casamento, e também o da união estável, consubstancia-se na busca pela dignidade humana, a qual constitui fundamento de nossa República (CF/88, art. 1º, III). Por meio da análise do art. 226. da Constituição Federal, verifica-se a identificação da família como sendo o núcleo de nossa sociedade, haja vista que é por meio dela que os ensinamentos para a construção dos cidadãos são repassados (HOLANDA; ÁVILA, 2017). A família configura um importante elemento da personalidade humana.
A Declaração Universal dos Direitos Humanos determina, em seu art. 16, inciso III, que: “a família é o núcleo natural e fundamental da sociedade e tem o direito à proteção da sociedade e do Estado (ONU, 1948). Portanto, se o cônjuge do locatário é obrigado, por razões profissionais inafastáveis, a mudar-se para outra localidade, não se pode impor-lhes a separação de corpos para fins de evitar uma multa contratual, sob pena de grave violação a direitos fundamentais de máxima importância.
Tamanha é a importância da convivência entre os cônjuges aos olhos de nossa sociedade, que o art. 1.556, inciso II, do Código Civil determina que são deveres de ambos os cônjuges a vida em comum, no domicílio conjugal (BRASIL, 2002). Não há, pois, como se conceber a possibilidade de um contrato de aluguel exigir-lhes a separação de corpos para evitar a aplicação de uma multa contratual.
Raciocínio idêntico deve ser aplicado à união estável, uma vez que referido instituto produz efeitos jurídicos típicos de uma relação familiar, devendo receber a mesma proteção que for dispensada a qualquer outro núcleo familiar, distinguindo-se do casamento apenas pela inexistência de grandes formalidades legais (ROSENVALD, 2019). Nesse sentido, oportuno ressaltar que o Supremo Tribunal Federal, declarou ser inconstitucional a diferenciação entre cônjuges e companheiros, para fins sucessórios, sendo oportuno destacar os seguintes argumentos utilizados pela Corte Suprema:
(...)1. A Constituição brasileira contempla diferentes formas de família legítima, além da que resulta do casamento. Nesse rol incluem-se as famílias formadas mediante união estável, hetero ou homoafetivas. O STF já reconheceu a “inexistência de hierarquia ou diferença de qualidade jurídica entre as duas formas de constituição de um novo e autonomizado núcleo doméstico”, aplicando-se a união estável entre pessoas do mesmo sexo as mesmas regras e mesas consequências da união estável heteroafetiva (ADI 4277 e ADPF 132, Rel. Min. Ayres Britto, j. 05.05.2011) 2. Não é legítimo desequiparar, para fins sucessórios, os cônjuges e os companheiros, isto é, a família formada pelo casamento e a formada por união estável. Tal hierarquização entre entidades familiares é incompatível com a Constituição de 1988. Assim sendo, o art. 1790. do Código Civil, ao revogar as Leis nº 8.971/1994 e nº 9.278/1996 e discriminar a companheira (ou o companheiro), dando-lhe direitos sucessórios bem inferiores aos conferidos à esposa (ou ao marido), entra em contraste com os princípios da igualdade, da dignidade humana, da proporcionalidade como vedação à proteção deficiente e da vedação do retrocesso. (…)
(STF - RE: 646721 RS - RIO GRANDE DO SUL, Relator: Min. MARCO AURÉLIO, Data de Julgamento: 10/05/2017, Tribunal Pleno).
Sendo assim, caso o cônjuge ou o companheiro do locatário seja transferido de forma impositiva por seu empregador para trabalhar noutra localidade, deve ser admitida a isenção da multa compensatória, em razão de uma interpretação teleológica do parágrafo único do art. 4º da Lei 8.245/91, de forma a conferir-lhe interpretação que melhor seja capaz de alcançar o seu verdadeiro desiderato protetivo. A entidade familiar, verdadeiro núcleo de nossa sociedade, deve ser protegida como um todo.
3.2. Transferência temporária
A lei não aborda expressamente a hipótese de transferência temporária do locatário, por ordem de seu empregador, para prestar serviços em localidades diversas daquelas do início do contrato. Na verdade, o próprio conceito de temporariedade é abstrato e exige parcimônia em sua aplicação.
Entendemos que não há como se estabelecer, abstratamente, um marco temporal a partir do qual a transferência será considerada definitiva, devendo o magistrado, mais uma vez, analisar as circunstâncias do caso concreto.
Em casos teratológicos, pode ocorrer que a transferência seja por um período de tempo tão considerável, se comparado com o tempo de vigência do contrato, que equivaleria a uma transferência definitiva. A título de exemplo, imaginemos um contrato de locação celebrado pelo período de 36 (trinta e seis meses), em que, após 28 (vinte e oito) meses de sua vigência, o locatário seja transferido impositivamente por seu empregador para trabalhar, pelo período de 10 (dez) meses, treinando os funcionários da nova filial da sociedade empresária, situada a quinhentos quilômetros do local do contrato de locação.
Nesse caso, entendemos que seria desarrazoado cobrar a multa compensatória do locatário, pois, embora a transferência seja aparentemente temporária, terá os mesmos efeitos práticos de uma transferência definitiva, fazendo jus o locatário ao direito de isenção da multa compensatória.
O que deve ser considerado não é a temporariedade propriamente dita da transferência, mas sim a exigência de mudança do locatário para local distante. Sendo assim, é possível afirmar que, em se tratando de transferência temporária, a regra é que o locatário deverá arcar com a multa compensatória, caso deseje resilir o contrato. Todavia, defendemos que essa temporariedade deve ser analisada de acordo com as circunstâncias do caso concreto e à luz dos princípios da proporcionalidade e da função social do contrato. Deve-se verificar se essa mudança exigirá que o locatário efetivamente se mude para outra localidade ou não.
3.3. Transferência a pedido do locatário
Conforme visto, um dos requisitos para a isenção da multa compensatória em relação ao inquilino que entregar o imóvel antes do término do período certo previsto para a duração do contrato é que ele tenha sido transferido de emprego por seu empregador de forma impositiva.
No entanto, entendemos que isso não significa dizer que seja possível afirmar, genericamente, que o locatário deverá arcar com a multa compensatória quando desejar a transferência profissional para outra localidade. Em nosso entendimento, o que determinará a incidência da multa compensatória será a voluntariedade dessa transferência, e não o elemento anímico do locatário. Noutras palavras, o fato de se desejar ou não a transferência é irrelevante para a aplicação do parágrafo único do art. 4º, o que importa é verificar se essa transferência foi imposta pelo empregador (ou não).
Em casos de promoções profissionais aceitas pelo locatário, a multa compensatória pela resilição deve ser aplicada, pois a transferência não foi uma imposição feita pelo empregador, mas sim uma escolha feita por empregado/inquilino. Seria o caso, por exemplo, de um juiz de direito de uma cidade do interior que recebesse a oportunidade de ser promovido a desembargador, cuja aceitação implicaria na inafastável necessidade de mudança para a capital. A multa compensatória, em situações análogas, será inafastável.
Pode-se dizer que transferência deve ser resultado de uma atuação exclusiva do empregador, não podendo ter sido provocada ou aceita, com liberdade de recusa, pelo locatário.
Deste modo, se o locatário adota qualquer atitude capaz de criar no empregador o desejo de transferi-lo, como, por exemplo, formalizar pedido escrito ou verbal nesse sentido, deverá arcar com a multa compensatória, ainda que mude de ideia e ainda que a transferência, ao final, lhe seja imposta pelo empregador.
A razão de ser da isenção legal é proteger o locatário transferido por uma situação completamente alheia ao seu controle. Desse modo, resumidamente, a aplicação do parágrafo único do art. 4º da Lei 8.245/91 não exige a análise dos anseios do locatário transferido, exigindo apenas que a transferência tenha se dado de forma impositiva por seu empregador, no entanto, tendo o locatário criado o desejo de transferência na mente de seu empregador, deverá pagar a multa compensatória, caso deseje resilir o contrato de locação, uma vez que foi ele o responsável inicial pela transferência.