É prática comum, ao negociar um bem, principalmente na compra e venda de imóveis, encontrar em seu contrato uma cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade. Mas muitos não sabem o que isso significa nos termos jurídicos.
O que ela significa realmente? Esta condição contratual é válida? E se ocorrer um arrependimento depois? O que fazer?
O significado de irrevogabilidade e irretratabilidade
Um contrato por definição legal seria um instrumento que deveria ser considerado como a vontade dos contratantes, sendo irretratável.
Assim, se um contrato não tem uma citação própria de arrependimento / rescisão, ele é considerado automaticamente como irrevogável e irretratável.
Mas o que significam tais termos?
Irrevogabilidade é a qualidade de não se poder revogar, que neste cenário seria o contrato.
Ou seja, ele não pode ser anulado em sua vigência e efeitos acordados, devendo ser cumprido pelos contratantes em todos os seus termos.
E a irretratabilidade é a qualidade que não permite retratação, ou seja, o direito de arrependimento ou mudança no que foi acordado, também devendo ser cumprido em todos os seus termos assim como na irrevogabilidade.
Desta forma se torna obrigatório o cumprimento do contrato, sem que haja a possibilidade de arrependimento ou cancelamento, quando o contrato cita que é irretratável e irrevogável.
As partes são obrigadas a honrar o acordado, e não não sendo isso feito poderá a parte lesada ingressar com um processo contra a parte que não honrou.
Mas existem alguns cenários que permitem a rescisão do contrato mesmo com a irrevogabilidade e irretratabilidade.
O efeitos jurídicos
Quando tratamos de um contrato com a cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade temos como principal entendimento que ela serve para evitar que ocorra um arrependimento do negócio acordado, obrigando ambas as partes ao seu cumprimento.
Mas existem algumas situações em que este efeito foi relativizado, como, por exemplo, na Lei do Distrato (Lei n° 13.786/2018). Esta lei definiu alguns direitos de arrependimento de quem está adquirindo um imóvel.
Se o comprador se arrepender em até sete dias da compra do imóvel, poderá ele solicitar o cancelamento, mas desde que a negociação tenha sido obedecendo os seguintes critérios:
I. se foi firmado em estande de venda, e;
II. se foi feito fora da sede do vendedor ou se foi feito fora do estabelecimento comercial.
Por exemplo: se o imóvel foi adquirido por meio de um contrato firmado em um estande de venda, com o imóvel ainda 'na planta', pode-se ter o arrependimento pelo comprador, desde que este arrependimento ocorra em até 7 dias.
E caso um contrato contenha alguma cláusula abusiva, como juros não permitidos, ou um possível enriquecimento ilícito, esta cláusula será considerada como nula, mesmo que o contrato tenha a cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade.
E como cancelar um contrato com esta cláusula?
Apesar do citado anteriormente, em que um contrato com a cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade não pode ser desfeito unilateralmente, não significa que ele não possa ser extinto por outras vias, como vamos explicar agora.
I. pelo seu cumprimento:
Claro que se o contrato for devidamente cumprido em seus acordos, ele será extinto naturalmente, visto que não terá mais nada a ser cobrado pela outra partes, sendo assim finalizado pelo seu cumprimento.
II. pela legislação:
Um contrato não pode sobrepor a lei vigente. E mesmo se o contrato tiver a cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade, se a lei permitir a rescisão unilateral, ela deverá ser obedecida, obedecendo o que existir na lei.
III. pela inadimplência:
Se uma parte se sentir lesada pela outra por causa de um inadimplemento, ou seja, porque a outra deixou de cumprir o que foi acordado, poderá esta parte solicitar a rescisão contratual por justa causa, como especificado pelo Código Civil:
"Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos."
Assim, caso ocorra um inadimplemento contratual, a chamada resolução culposa é uma alternativa para solicitar a extinção contratual, além de também ser passível de indenizações.
Mas a parte inocente neste caso também pode legalmente solicitar a continuação do contrato, optando pelo cumprimento das obrigações até mesmo judicialmente, e ainda cobrar pelas perdas e danos.
Desta forma, não adianta uma parte simplesmente achar que vai descumprir e o contrato será rescindido. A rescisão neste caso é uma opção para a parte inocente, e não uma condição obrigatória.
A rescisão por inadimplemento fortuito
Agora, se o inadimplemento foi causado por razões externas às partes, como, por exemplo, imposições legais de governos e órgãos públicos, como ocorrido na pandemia, não será então um inadimplemento culposo, mas sim por motivo de força maior.
Neste cenário não cabe culpar a parte inadimplente, pois o descumprimento ocorreu contra a sua vontade, sendo assim indevida a responsabilização à ela e cobranças de multas ou penalidades.
Resta assim, neste caso, a resolução contratual fortuita, desfazendo-se o contrato que era irretratável e irrevogável.
Distrato (rescisão contratual bilateral)
Já quando as partes acordam mutuamente que a relação contratual não poderá mais ser mantida, pode ser feito um distrato no contrato, mesmo ele sendo irrevogável e irretratável.
Ou seja, amigavelmente as partes acordam, com os seus termos no distrato, a finalizar o contrato.
A rescisão bilateral não pode ser confundida com o descumprimento ou inadimplemento, pois o distrato indica simplesmente que as partes não querem mais continuar com o acordo. O artigo 472 do Código Civil dispõe que:
"Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato."
Isso significa que se o contrato foi feito por escrito, o distrato também deverá ser feito por escrito.
Conclusão
Percebe-se assim a importância de entender as formas de rescindir um contrato, e como a condição de irretratável e irrevogável afetas as relações e os acordos.
E alguns casos existirão penalizações e multas, mas em outros casos não.
Referências: