Ao consultar o Código Civil, será possível verificar que o legislador denominou a garagem como abrigo para veículos, conforme previsto no art. 1.331, parágrafo primeiro. Vejamos o seu teor:
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
Dessa forma, podemos entender que se trata do local onde o veículo (automóvel, motocicleta, caminhonete e bicicleta, por exemplo) ficará estacionado, abrigado na edificação.
É claro que o condômino ou morador, deverá respeitar os limites da vaga demarcada, as disposições da Convenção Condominial e se há demarcação de vagas por unidade, ou não.
É muito comum que os condôminos confundam a natureza jurídica dos abrigos de veículos, normalmente afirmando como se a vaga fosse de sua propriedade exclusiva, em razão de sorteio e numeração dos espaços demarcados, cuja finalidade foi a organização do abrigo para veículos.
O Superior Tribunal de Justiça norteia a sua jurisprudência para o enquadramento da vaga de garagem em três hipóteses, são elas: a) unidade autônoma (art. 1.331, § 1º do CC), desde que lhe caiba matrícula independente no Registro Geral de Imóveis, sendo então, de uso exclusivo do titular; b) direito acessório, quando vinculado a um apartamento, sendo assim, de uso particular; ou c) área comum, quando a fruição couber a todos os condôminos, indistintamente.
Quanto à venda do abrigo de veículos, a regra geral, estabelecida pelo art. 1331, parágrafo primeiro, é de proibição da venda, salvo quando há permissão expressa na convenção do condomínio.
E na hipótese do condômino optar por alugar o abrigo para veículos, preferencialmente deverá fazê-lo a outro condômino, podendo inclusive, a convenção do condomínio, proibir a locação para estranhos, não moradores, conforme artigo 1.338 também do Código Civil. Vejamos o que dispõe o art. 1.338. do Código Civil:
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Sendo assim, é possível afirmar, sem sombra de dúvidas, que vender ou alugar a vaga de garagem, não depende da exclusiva vontade do condômino, mas sim, de decisão assemblear, como a grande maioria dos assuntos que envolvem a vida condominial, entendimento que é reforçado pelo previsto no art. 1.339. do Código Civil, vejamos:
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
§ 2º. É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.
Na hipótese da vaga de garagem ser unidade autônoma, com matrícula independente no Registro Geral de Imóveis e havendo permissão em convenção para a alienação do bem, deverá o vendedor, assim como o comprador, procurar as devidas orientações para que a transação seja feita de forma legal, ou seja, observando o recolhimento do imposto de transmissão do bem imóvel junto ao município, a lavratura de escritura pública e a competente averbação no Registro Geral de Imóveis.
Além disso, a transação refletirá diretamente nas disposições da convenção condominial, que prevê a distribuição da fração ideal, afinal, esse percentual deixará de estar vinculado a uma unidade, passando a se vincular a outra, afetando também o cálculo da cota condominial.
Isso porque a fração ideal daquele que vendeu o abrigo para veículos será proporcionalmente reduzida, cujo percentual será aumentado para aquele que adquiriu o bem.
No dia a dia de consultoria aos condomínios, é possível verificar muitos problemas em decorrência da inobservância das providências legais, trazendo ao síndico, a difícil tarefa de lidar com os questionamento e insatisfações quanto ao cálculo da cota condominial, via de regra, deve observar o quadro de distribuição da fração ideal prevista na convenção condominial.
Portanto, é imprescindível que na hipótese de alienação do abrigo para veículos, seja feita a regularização perante a prefeitura municipal, que emitirá uma nova certidão de dados cadastrais, que será utilizada pelo Registro Geral de Imóveis como parâmetro para a atualização das matrículas e frações ideais.
Outro aspecto importante envolvendo a alienação ou locação dos abrigos para veículo é a possibilidade de locação da totalidade do espaço para empresas terceirizadas de estacionamento rotativo, havendo dúvida quanto à legalidade nesse tipo de transação.
Pois bem, a legalidade da transação residirá na observância dos preceitos legais, dentre eles, a aprovação em assembleia geral extraordinária, convocada para essa finalidade, ou seja, respeitando a exigência de consenso requisitada no art. 1.314. do Código Civil e observando o quórum qualificado de (dois terços), previsto no art. 1.351. do Código Civil, veja:
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.
Ultrapassadas as questões, seguindo o condomínio com a transação, deve o síndico formalizar mediante contrato, prevendo inclusive, questões de responsabilidade civil, protegendo o condomínio de reivindicações de terceiros, assim como obrigações trabalhistas, dentre outras.
Sob o aspecto tributário, o condomínio deverá seguir as orientações da Receita Federal do Brasil, quanto à declaração da renda proveniente da locação do espaço, bem como informações aos condôminos, para que estes possam cumprir suas obrigações tributárias.