O presente artigo objetiva demonstrar os impactos do Projeto de Lei 2.337/21 sobre as holdings imobiliárias. A referida proposta legislativa visa recriar a tributação sobre lucros e dividendos dos sócios. Verificar-se-á que o aumento repentino e elevado da carga tributária afetará, substancialmente, o planejamento financeiro das empresas administradoras de imóveis.
1 - O que é uma holding imobiliária?
É uma empresa constituída com o objetivo de administrar o patrimônio de pessoas físicas. Geralmente é caracterizada pela responsabilidade limitada na modalidade de lucro presumido. Sua constituição decorre da transferência do patrimônio particular para uma pessoa jurídica, por integralização de capital, no intuito de promover a comercialização ou locação imobiliária. A holding imobiliária também é chamada de holding familiar ou holding patrimonial.
2 - Quais são as vantagens da holding Imobiliária?
As vantagens são:
A) Eficiência na administração patrimonial: poderá apenas um dos sócios, geralmente o patriarca da família, comprar e vender imóveis, unilateralmente, sem autorização do cônjuge ou concordância dos filhos (doação);
B) Planejamento sucessório: eventual falecimento de um dos sócios poderá dispensar inventário judicial dos imóveis da família. Ainda, evita-se desavenças de divisão de patrimônio ante a fixação do patrimônio em cotas. O contrato social também poderá prever a intransferibilidade de cotas evitando divisão patrimonial (divórcios ou falecimento dos sócios). Por fim, o ITCMD incide apenas sobre cotas;
C) Blindagem patrimonial: os bens da família possuem mais proteção no que tange a responsabilidade civil por atos particulares dos sócios. A regra é a incomunicabilidade do patrimônio da empresa com os bens dos sócios (pessoa física), ante a autonomia da personalidade jurídica.
D) Benefícios tributários: redução do imposto de renda sobre a venda e aluguéis de imóveis.
3 - Quais são as vantagens tributárias da holding na venda de imóvel?
A vantagem tributária não é regra e dependerá do caso concreto. A pessoa física é tributada em 15% sobre o lucro e a pessoa jurídica em 6,73% (IRPJ, CSLL, PIS, Cofins) sobre o valor de venda. Vejamos:
Exemplo A1: João compra imóvel por R$ 100.000,00 e vende por R$ 500.000,00. O seu ganho de capital será de 15% sobre o lucro. Sendo o lucro de R$ 400.000,00, logo o imposto devido será de R$ 60.000,00 (15% do lucro).
Exemplo A2: Holding do João Ltda compra um imóvel por R$ 100.00000 e vende por R$ 500.000,00. O imposto devido, na modalidade lucro presumido, será de 6,73% sobre o valor de venda (bruto). Sendo o valor de venda R$ 500.000,00, o imposto devido será de R$ 33.650,00 (6,73% sobre a venda).
Destarte, a diferença de imposto entre pessoa jurídica e pessoa física, será de R$ 26.350,00, sendo vantajosa a comercialização do imóvel pela pessoa jurídica.
Exemplo B1: Maria compra imóvel por R$ 100.000,00 e vende por R$ 120.000,00. O imposto devido será de 15% sobre o lucro (R$ 20.000,00), ou seja, haverá tributação de R$ 3.000,00.
Exemplo B2: Holding da Maria Ltda compra um imóvel por R$ 100.000,00 e vende por R$ 120.000,00. O imposto devido será de 6,73% sobre o valor de venda, ou seja, haverá tributação de R$ 8.076,00.
Assim, neste caso a opção pela venda do imóvel por pessoa jurídica será prejudicial. A comercialização através de pessoa física será mais vantajosa com a economia de R$ 5.076,00.
4 - Quais são as vantagens tributárias da holding na locação de imóvel?
Na locação, a pessoa física que receba aluguéis está sujeita a tributação máxima de 27,5% sobre os rendimentos. Por sua vez, a pessoa jurídica (holding) que administrar aluguéis terá uma tributação de 14,53% (Imposto de Renda, CSLL, PIS e Cofins na modalidade de capital imobilizado). Destarte, há significativa vantagem da instituição da holding (empresa) para o recebimento de aluguéis.
5 - Quais são os custos para instituir uma holding?
O principal custo é o valor de transferência do imóvel em nome do particular para empresa (integralização de capital), podendo variar de 2% a 5% de ITBI sobre o valor venal ou valor a ser integralizado, a depender do Município, acrescido de emolumentos, escritura pública (geralmente dispensada nos termos do art. 64 da Lei 8934/94) e transferência no Registro de Imóveis. Registre-se que alguns municípios parcelam o pagamento do ITBI (Ex: Campo Grande/MS parcela o pagamento em até 6 vezes). Será acrescido o valor de abertura da empresa e a manutenção mensal por contador, no valor total médio de R$ 5.000,00 por ano.
6 - O que muda com o Projeto de Lei 2.337/21?
Desde janeiro de 1996 (art. 10 da Lei 9.249 de 1995), estão isentos de incidência de imposto de renda os lucros e dividendos das pessoas jurídicas pagos as pessoas físicas. Assim, os sócios que recebem valores das pessoas jurídicas (holdings), até a presente data (06/07/2022), estão livres do pagamento de impostos.
A grande inovação do PL 2.337/21, caso seja aprovado, é tributar os lucros e dividendos em 15%. Assim, a tributação sobre as holdings aumentaria, basicamente, em 15% no momento em que os sócios transferissem os valores da pessoa jurídica para a pessoa física.
7 - A nova tributação valerá a partir de quando?
Em Direito Tributário, alguns impostos não podem ter exigibilidade no mesmo ano da aprovação da lei. A lei nova só surte efeito no próximo exercício financeiro, ou seja, no ano seguinte ao da aprovação legislativa (princípio da anterioridade anual). Assim, caso o PL 2.337/21 seja aprovado em 2022, somente surtirá efeitos a partir de 01/01/2023. Da mesma forma, caso seja aprovado em qualquer data do ano de 2023, somente haverá a majoração da tributação a partir de 01/01/2024.
8 - Existe possibilidade do PL 2.337/21 ser aprovado em 2022?
Considerando que 2022 é ano eleitoral, período em que o Congresso trabalha menos que o habitual, é provável que o PL 2.337/21 não seja aprovado ainda neste exercício financeiro. Ademais, a referida inovação legislativa é bastante impopular para determinado segmento da sociedade.
Importante destacar que a Lei de Diretrizes Orçamentárias (LDO de 2021) estimou um déficit de R$ 170,5 bilhões, ou seja, 1,9% do PIB para o ano de 2022. Estes números atraem a necessidade, inevitável, do aumento da arrecadação. A tributação sobre lucros e dividendos pode ser medida necessária para o equilíbrio das contas públicas. Também é tendência a uniformidade de regras tributárias globais (OCDE), tendo em vista que o Brasil ainda é um dos poucos países que não tributa lucro e dividendos
No nosso entendimento, o PL 2.337/21 não pode ser analisado e votado pelo Congresso de forma isolada. A reforma tributária deve ser examinada de forma global, juntamente com o estudo sobre a instituição do IVA (imposto único sobre IPI, ICMS,ISS, IOF e Pis/Cofins), criação da nova CPMF (micro imposto digital digitax) e a correção da tabela de Imposto de Renda. O tema é altamente complexo e não pode ser pautado isoladamente pelos congressistas.
Não bastasse a incerteza sobre a data da aprovação, muitos doutrinadores alertam que o PL 2.337/21 é inconstitucional. Um dos maiores tributaristas do país, Dr. Kiyoshi Harada, afirma que o referido projeto cria bitributação sobre o mesmo fato gerador. Neste cenário obscuro, apostaríamos que o referido projeto de lei poderá sofrer alterações e ser aprovado apenas em 2023 com início de vigência em 01/01/2024.
9 - Ainda vale a pena montar uma holding ante o PL 2.337/21?
Sim, mas somente se a holding for para comprar e vender imóvel e que a venda do bem seja feita até 31/12/2023, na perspectiva que o PL 2.337/21 seja aprovado em 2023 e nova tributação inicie em 01/01/2024. De forma diversa, para criação de holding com intuito de locação de imóvel, do ponto de vista tributário, não será vantajoso ante a possibilidade de incidência da nova tributação. Lembrando que a compra e venda possui efeito exauriente (fato gerador único) e a locação tem relação continuativa (mês a mês).
10 - Conclusão.
Verifica-se que o planejamento tributário da holding imobiliária depende do acompanhamento da aprovação do PL 2.337/21, ante a nova tributação de 15% sobre lucros e dividendos. Nessa linha, a vantagem tributária da existência da holding pode estar com os dias contados. Caberá ao empresário ponderar sobre os demais benefícios da criação de uma empresa de administração de imóveis como: eficiência de gestão, planejamento sucessório e blindagem patrimonial. É oportuno mencionar que o tema deve ser examinado conjuntamente com o Projeto de Lei 709/2022, que cuida de isenção de Imposto de Renda de Pessoa Física sobre aluguéis residenciais.