Um adquirente de imóvel na planta no Condomínio Massimo Residence Nova Saúde, em São Paulo, obteve vitória perfeita na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato Particular de Compromisso de Venda e Compra de Unidade Autônoma e outros pactos” por ato do próprio adquirente, que já não mais suportava arcar com as parcelas mensais, obtendo a devolução à vista de 90% dos valores pagos em Contrato (R$ 105.093,00), MAIS 100% dos valores indevidamente pagos a título de suposta comissão de corretagem (R$ 31.071,00), tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
Em 23 de junho de 2013 o interessado na aquisição de um apartamento decidiu concretizar o negócio perante a incorporadora EZ TEC (nome da SPE: Paraíso Empreendimentos Imobiliários Ltda.), na Cidade de São Paulo. Após cerca de 3 anos pagando as parcelas, decidiu procurar pela incorporadora a fim de obter o distrato amigável do negócio anteriormente celebrado e a devolução de grande parte dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a míseros 30% (trinta por cento) dos valores pagos em Contrato, recusando-se a restituir as comissões de corretagem.
Inconformado com o tratamento nitidamente ABUSIVO imposto pela vendedora, o comprador procurou a Justiça.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central, em São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato do adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição do equivalente a 90% dos valores pagos em Contrato + 100% dos valores indevidamente pagos no início da compra e que foram destinados ao pagamento de supostas comissões de corretagem em estande de vendas.
A Juíza de Direito da 28ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dra. Priscilla Bittar Neves Netto, em sentença datada de 21 de agosto de 2015, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato do comprador, amparado pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora chamada Paraíso Empreendimentos Imobiliários Ltda. (EZ TEC) na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, mais a restituição integral dos valores pagos indevidamente a título de suposta comissão de corretagem, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
A Juíza também ponderou sobre a ILEGALIDADE na cobrança de valores destinados ao pagamento de supostas comissões de corretagem quando é o comprador que se dirige ao estande de vendas e decide por assinar o Contrato, não existindo intermediação imobiliária alguma a ponto de vinculá-lo no pagamento de pessoas alocadas no plantão de vendas e que sabidamente foram contratadas pela própria vendedora.
Nas palavras da magistrada:
- “Restou incontroverso nos autos que as partes firmaram o compromisso de compra e venda, sendo que a parte autora não conseguiu efetuar os pagamentos em razão de dificuldades financeiras. Portanto, a rescisão deve ser declarada por culpa da parte autora que expressamente admite o atraso no pagamento das parcelas em decorrência de problemas financeiros.”
Sobre a rescisão em si, sentenciou a Juíza:
- “Portanto, não é cabível a devolução integral da quantia paga, mas por outro lado, reputa-se abusiva a retenção de 70% dos valores despendidos, com devolução parcelada.
- É certo que a cláusula contratual X, item 2.2.1, alínea "e" do contrato prevê que em caso de rescisão contratual os valores serão devolvidos em doze parcelas mensais sucessivas, no montante de 30%.
- Ocorre que se trata de relação jurídica regida pelo Código de Defesa do Consumidor que institui normas a amparar a parte mais fraca na relação contratual, qual seja o consumidor.
- Nesses termos há que se reconhecer a abusividade da cláusula contratual acima citada, posto que coloca o consumir em desvantagem excessiva, nos termos do artigo 51, inciso IV da Lei 8078/90. Assim, poderá o réu reter 10% dos valores pagos, devendo devolver 90% ao autor, o que será operado de uma só vez conforme a Súmula nº 2, editada por este Egrégio Tribunal de Justiça, a qual dispõe que: “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”.
Sobre a ilegalidade dos valores pagos no início da aquisição e que foram destinados à supostas comissões de corretagem assim arrematou a magistrada:
- “No tocante à devolução dos valores pagos a título de taxa SATI e comissão de corretagem, o pedido também prospera.
- No que diz respeito à comissão de corretagem, ressalto que, em princípio quem deve responder pelo pagamento da comissão é aquele que contratou o corretor, ou seja, o comitente (REsp 188.324/BA, Rel. Ministro Barros Monteiro).
- Embora possível o ajuste no sentido de atribuir o pagamento da comissão de corretagem de forma exclusiva ao promitente comprador, no caso em análise, não houve contratação clara nesse sentido, mas sim cobrança direta pelo intermediador do negócio que atuava no interesse do promitente vendedor.
- Portanto, o pagamento dos serviços de corretagem só pode ser exigido do comprador do imóvel quando ele contrata o profissional, ou no caso de livre negociação com previsão expressa no contrato firmado.
- Vale ressaltar, ainda, que nos contratos de adesão, tal qual o contrato em apreço nos autos, no qual o consumidor não pode discutir ou modificar o conteúdo (artigo 54 do Código de Defesa do Consumidor), não há que se falar em livre negociação, uma vez que a contratação do serviço de corretagem é efetuada pelas incorporadoras, que visando à diminuição de seus custos, impõem ao consumidor o pagamento de serviço que lhes beneficia.
- Assim, cabida a restituição dos valores indevidamente pagos a título de comissão de corretagem, qual seja no valor de R$ 31.071,04, conforme comprovantes de pagamento de fls.
- Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a demanda para declarar a rescisão do contrato de compromisso de venda e compra firmado entre as partes, devendo o réu devolver ao autor, em parcela única, 90% dos valores pagos, no montante de R$ 105.093,81, bem como o valor de R$ 31.071,04, pargo indevidamente a título de taxa SATI e comissão de corretagem, corrigidos desde o desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.”
Processo nº 1017892-71.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/