Um comprador de dois imóveis na planta perante a incorporadora EVEN, no empreendimento Condomínio Edifício Air Campo Belo, em São Paulo, obteve vitória considerável na Justiça paulista com a declaração de quebra dos dois “Instrumentos Particulares de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato do próprio adquirente, que já não mais suportava arcar com as parcelas finais, obtendo a devolução à vista de 80% sobre todos os valores pagos em Contrato, atingindo, inclusive, as importâncias pagas no momento da aquisição e que foram destinados pela incorporadora a título de suposta comissão de corretagem, tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
Em 30 de setembro de 2012 o pretenso comprador assinou dois contratos de imóveis residenciais na planta perante a incorporadora EVEN, na Cidade de São Paulo. Após cerca de 2,5 anos pagando as parcelas, especialmente considerando a idade avançada, o que inviabilizaria a obtenção de financiamento para a quitação das parcelas finais, decidiu procurar pela incorporadora a fim de obter o distrato amigável dos negócios anteriormente celebrado e a devolução de grande parte dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a míseros 20% (vinte por cento) dos valores pagos em Contrato, recusando-se a restituir as comissões de corretagem.
Inconformado com o tratamento nitidamente ABUSIVO imposto pela vendedora, o comprador procurou a Justiça.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual em julho de 2015 perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato do adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos, inclusive os valores indevidamente pagos no início da compra e que foram destinados ao pagamento de supostas comissões de corretagem em estande de vendas.
O Juiz de Direito da 26ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dr. Rodrigo Nogueira, em sentença datada de 15 de outubro de 2015, cerca de apenas 3 meses após o ajuizamento, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir os Contratos por ato do comprador, amparado pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a EVEN na restituição à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em Contrato, inclusive sobre os valores pagos indevidamente a título de suposta comissão de corretagem, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
Nas palavras do magistrado:
- “No mérito, sujeitou-se a autora, ao desistir do negócio, à retenção, pela compromissária-vendedora, do equivalente a 20% do montante pago por força de cada contrato, para cobertura das despesas com administração, propaganda, comercialização e desfazimento do vínculo, com restituição imediata da quantia remanescente, percentual que tem sido utilizado por este juízo e que se encontra em linha com amplo entendimento jurisprudencial, sendo nulas as disposições que impõem a restituição em patamar inferior, posto que abusivas, nos termos do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor.
- Peço vênia para transcrever as Súmulas do E. TJSP que tratam do tema:
- Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
- Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.
- Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.
- Especificamente no tocante aos percentuais de retenção/restituição, vejamos o entendimento do TJSP:
- “EMENTA DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES Parcial procedência, determinada a devolução de 80% dos valores pagos - Compromisso de compra e venda de imóvel - Distrato realizado Possibilidade de revisão dos valores devolvidos Coisa julgada não configurada - Matéria de ordem pública aquela referente ao reconhecimento de cláusulas abusivas que coloquem o consumidor em situação de extrema desvantagem Penalidade imposta que se mostra abusiva, especialmente por incidir sobre o valor do contrato - Devolução integral dos valores pagos pelo autor - Descabimento - Cabível a retenção de 20% dos valores pagos a título de indenização pelo desfazimento do negócio e das despesas suportadas pela ré com a administração do empreendimento, inclusive intermediação – Sentença mantida Recursos desprovidos” (TJSP, Apelação Cível nº 0061536-78.2011.8.26.0114, Rel. Des. Salles Rossi, j. 21.08.2013).
- Como o percentual adotado incidirá sobre todas as quantias pagas em virtude dos negócios desfeitos, incluindo-se os desembolsos realizados para quitação de comissão de corretagem, e não se perdendo de vista que, ao fixá-lo, este juízo levou em consideração a existência do pagamento dessas verbas, entendo que a composição do litígio não comporta a discussão compartimentada de cada dispêndio, como quer o autor.
- Assim, o ressarcimento dos valores pagos a título de comissão de corretagem dar-se-á pelo mesmo critério adotado para a repetição das prestações do contrato.
- Tal quantia será corrigida desde cada desembolso, pela tabela prática do TJSP, incidindo sobre ela juros moratórios de 1% ao mês, contados da citação.”
Ao final, o Juiz sentenciou o seguinte:
- “Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação contra EVEN SP 56/11 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. para DECLARAR a rescisão dos dois contratos firmados (unidades 1401 e 1417) e CONDENAR a ré a restituir ao autor a quantia de R$ 166.024,51 (cento e sessenta e seis mil, vinte e quatro reais e cinquenta e um centavos), com incidência de correção monetária pela tabela prática do TJSP, desde cada desembolso, e juros de mora de 1% ao mês, contados da citação.”
Processo nº 1073499-69.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/