Um casal de adquirentes de imóvel residencial na planta perante a incorporadora CYRELA ingressou na Justiça Paulista com ação de restituição de quantias indevidamente pagas, sob o argumento de que os valores pagos no início da aquisição e que foram destinados ao pagamento de suposta corretagem, bem como taxa de assessoria imobiliária, seriam indevidos, uma vez que os vendedores não foram contratados por eles (compradores), mas sim pela incorporadora, competindo a ela arcar com esses pagamentos.
Ação distribuída e processada perante o Foro Central de São Paulo. Em primeira instância o Juiz de Direito lamentavelmente não estudou o assunto, não observando o entendimento da jurisprudência contemporânea sobre a matéria e julgou extinto o processo ao pronunciar a ocorrência de prescrição trienal, condenando os autores no pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da incorporadora.
Sabendo que o entendimento prevalecente na jurisprudência do Estado de São Paulo para solicitar a restituição dos valores é de até 10 anos contados do pagamento, os compradores interpuseram recurso de apelação perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Recurso recebido e devidamente processado, a 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo foi a responsável pela análise do caso, destacando-se como Relator o Desembargador Moreira Viegas, reformando-se a sentença de primeira instância nos seguintes termos:
Sobre a fundamentação do Juiz de que teria ocorrido prescrição de 3 anos para o pedido de restituição pela via judicial afirmou o Desembargador:
- “Inocorrente o prazo prescricional no presente caso.
- Inobstante a retenção da taxa de corretagem e SATI pela ré possa acarretar seu enriquecimento sem causa, o que se verifica no caso é que se pleiteia a devolução de valores indevidamente pagos.
- As situações, aliás, são tratadas em capítulos distintos pelo Código Civil, que nos artigos 876 a 883 dispõe sobre o pagamento indevido e nos artigos 884 a 886 rege o enriquecimento sem causa.
- Ante essa clara distinção, não se pode falar, aqui, em aplicação do prazo prescricional da pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa (CC, art. 206, §3º, IV).
- Isto porque, no campo da prescrição, em que é nítida a restrição de direitos ou seu aniquilamento, a interpretação não pode se dar por analogia. Ou há regra especial de prescrição para cada tipo de ação elencada no artigo 206 do Código Civil, ou se aplica a regra geral contida no artigo 205.
- Logo, em não havendo disposição específica para a pretensão de devolução de valores indevidamente pagos, deve ser aplicado o prazo geral de 10 (dez) anos, previsto no artigo 205 do CC.”
Ressaltamos que o Desembargador não afirmou que o prazo de prescrição é de até 10 anos para o ingresso da ação conforme o entender pessoal dele, mas fundamentou o parecer em entendimento jurisprudencial recente do próprio Tribunal.
Sobre a necessidade de restituição dos valores indevidamente pagos:
- “Cuidava-se de um imóvel em construção, tendo os autores comparecido ao stand de vendas para a aquisição do bem. No local encontravam-se representantes da empresa vendedora e que prestava serviços de corretagem, previamente ajustados. Os autores manifestaram interesse na contratação e foi elaborado o contrato, sendo cobrada tal verba na oportunidade.
- Evidente que se os autores pretendessem contratação em sentido diverso não haveria concordância, caracterizando a repudiada “venda casada”, o que não se admite. A contratação se encontrava condicionada ao pagamento do preço declarado na oportunidade, que já incluía o pagamento da comissão de corretagem, e qualquer insurgência do pretenso adquirente acarretaria a não contratação.
- Da mesma forma, em relação à taxa SATI, inexiste a comprovação de que foram prestadas informações claras ao consumidor, inclusive sobre a possibilidade de não aceitá-la para a prestação de serviços de assessoria, que não podem ser impostos. Ressalte-se, aliás, não haver sequer demonstrativo da efetiva prestação dos serviços.
- Frise-se, por fim, que a ré é parte legítima, ainda que não tenha recebido diretamente os valores, já que a hipótese dos autos comporta aplicação da regra de solidariedade enunciada no artigo 7º, parágrafo único, e no artigo 25, §1º, ambos do Código de Defesa do Consumidor, pela qual é solidária a responsabilidade dos fornecedores integrantes da cadeia de consumo.
Condenação final determinada pela 5ª Câmara:
- “Deste modo, a r. sentença merece ser reformada, julgando-se o pedido parcialmente procedente, condenando a ré à devolução, na forma simples, do valor desembolsado a título de corretagem e SATI, corrigido desde o pagamento e acrescido de juros de 1% ao mês desde a citação. Em vista da sucumbência mínima dos autores, a ré arcará com as custas e despesas, bem como honorários fixados em 10% do valor da condenação.”
Processo nº 1005371-94.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário)
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