Um casal de adquirentes de apartamento residencial já construído no empreendimento chamado Condomínio Alto da Mata, na Cidade de Barueri perante a incorporadora TECNISA (o nome da SPE era: Granada Investimentos Imobiliários Ltda.), ingressou com ação de rescisão contratual através do escritório MERCADANTE ADVOCACIA, obtendo vitória total na Justiça paulista com a declaração de quebra do Contrato por culpa exclusiva da incorporadora, mediante prestação equivocada de informações sobre o financiamento bancário do saldo devedor, obtendo a devolução à vista de 100% dos valores pagos em Contrato, além da devolução integral dos valores pagos no início da compra e que foram destinados no pagamento de supostas comissões de corretagem.
Mote da situação: os adquirentes tomaram conhecimento de que algumas unidades no empreendimento (já pronto!) figuravam em uma promoção da incorporadora chamada mega bônus, através da qual a Tecnisa oferecia um desconto de R$ 40.000,00 na unidade, desde que o pagamento total do imóvel ocorresse até o dia 01 de maio de 2015.
Agendarem então uma visita no local do Condomínio em 22 fevereiro de 2015, quando então assinaram um “Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma”, referente à unidade residencial nº 32, no Edifício Dália, integrante do “Condomínio Alto da Mata”, na qualidade de apartamento PRONTO e Condomínio efetivamente entregue.
O preço total pactuado em Contrato refletiu na importância de R$ 584.412,27 (quinhentos e oitenta e quatro mil, quatrocentos e doze reais e vinte e sete centavos).
O principal atrativo nesse empreendimento para os adquirentes foi a promoção da Tecnisa chamada “Mega Bônus”, no valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) de desconto no valor do imóvel, que de R$ 584.412,27, passaria para R$ 544.412,27, desde que efetivassem o pagamento do preço até 01 de maio de 2015.
No dia da assinatura do Contrato, durante sua leitura, os compradores tiveram dúvidas se realmente valeria à pena por conta das cláusulas de correção monetária sobre a parcela de financiamento do item E.3 do Quadro Resumo, porém, uma funcionária da incorporadora e o gerente de vendas, garantiram que o valor a ser financiado não ultrapassaria a importância de R$ 420.239,21 (quatrocentos e vinte mil, duzentos e trinta e nove reais e vinte e um centavos), desde que o crédito imobiliário para o financiamento fosse aprovado em data anterior à 01 de maio de 2015.
Esta garantia foi feita por e-mail datado de 22 de fevereiro de 2015, enviado por funcionário da incorporadora.
Ocorre que a Tecnisa (assim como normalmente o fazem praticamente todas as incorporadoras atualmente) indicou uma empresa de assessoria imobiliária para agilizar o trâmite burocrático do financiamento bancário, tudo a permitir a assinatura do Contrato de Financiamento o mais rápido possível, de modo a ser possível o pagamento do saldo devedor até o dia 01 de maio de 2015.
Qual não foi a surpresa dos compradores ao constatar, durante os meses de março e abril de 2015 que a empresa indicada pela incorporadora não deu o suporte necessário para a assinatura em tempo hábil do Contrato de Financiamento, fazendo com que os adquirentes não só perdessem o bônus de quarenta mil reais, mas também a incorporadora, por sua vez, passasse a incidir correção monetária retroativa sobre o saldo devedor, inflando-o absurdamente, o que representou verdadeiro pesadelo na vida dos adquirentes durante o período de tratativas entre a Tecnisa a empresa de assessoria documental por ela indicada e que nada resolveu no tempo certo.
Cansados de encaminhar e-mails sem resposta definitiva pela incorporadora, os compradores solicitaram então o distrato amigável do negócio. Porém, a Tecnisa, sem nenhuma razão, simplesmente afirmou que aceitaria o distrato, mas não por culpa dela na questão da enorme morosidade para a assinatura do Contrato de Financiamento e sim por ato dos adquirentes, motivo pelo qual aplicaria as cláusulas contratuais, fazendo com que os compradores suportassem uma perda considerável sobre os valores pagos.
Inconformados com a postura nada razoável e nitidamente abusiva apresentada pela incorporadora, os adquirentes decidiram recorrer ao Poder Judiciário, explicando a situação ao Juiz do caso, munidos dos documentos necessários a validar suas alegações, com o objetivo de verem decretada a rescisão do negócio por culpa exclusiva da incorporadora, bem como obter a devolução integral de todos os valores pagos.
A ação de rescisão foi distribuída à 15ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, tendo como Juíza de Direito do caso a Dra. Celina Dietrich Trigueiros Teixeira Pinto, boa conhecedor sobre a matéria e sempre muito justa em suas ponderações para casos como este.
Em julgamento datado de 10 de dezembro de 2015, a Juíza apresentou correta sentença, analisando de forma objetiva o negócio anteriormente assinado entre as partes.
Sobre a culpa da incorporadora para a quebra do contrato e consequente restituição dos valores pagos:
- “Trata-se de ação de rescisão contratual, cujo objeto é a rescisão do compromisso de compra e venda e devolução dos valores pagos.
- Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva com relação ao pedido de ressarcimento dos valores pagos pela comissão de corretagem. Isso porque há previsão legal de responsabilidade solidária de todos os fornecedores na cadeia de prestação do serviço, conforme artigos 7º e 12º do Código de Defesa do Consumidor.
- No mérito, a ação é totalmente procedente.
- A autora postula a rescisão contratual com devolução de 100% das parcelas pagas e comissão de corretagem, sob a alegação de que houve culpa da ré pela demora na obtenção do financiamento bancário, pois não teria fornecido todos os documentos necessários.
- Reconheço a relação de consumo no caso concreto, pois os autores são destinatários finais do empreendimento realizado pela ré, nos termos do artigo 2º do Código de Defesa do Consumidor.
- Diante da verossimilhança dos fatos narrados pelos autores e de sua hipossuficiência técnica para comprovar a regularidade do empreendimento, inverto o ônus da prova, nos termos do artigo 6º, inciso VIII, do mesmo código.
- Quanto ao pedido de rescisão contratual, não há oposição da ré, que, contudo, postula pela observação das cláusulas 6.3, 6.3.1e 6.3.2, ou seja, pela rescisão com a retenção de valores a título de cláusula penal.
- Ora, embora a ré tenha sustentado a apresentação de todos os documentos necessários ao financiamento, somente juntou o “habite-se” do empreendimento. Assim, não se desincumbiu do ônus da prova nos termos do art. 6º, VIII, do CDC.
- Desse modo, restou comprovada a culpa exclusiva da ré quanto ao atraso na obtenção do financiamento pelos autores, possibilitando a rescisão do contrato com a devolução integral dos valores pagos.
- Quanto à comissão de corretagem, a transferência ao comprador do pagamento devido ao corretor de imóveis configura abuso e venda casada, tal como definida no artigo 39, I do Código do Consumidor, uma vez que a não aceitação do pagamento da corretagem implica a não realização do negócio. E o abuso fica ainda mais evidente caso se considere que a corretora de imóveis é empresa eleita e contratada pela construtora, de modo que o comprador não delibera contratá-la, nem tem nenhuma participação na negociação da comissão a ser paga.
- Portanto, é cabível a devolução da comissão de corretagem, no valor de R$ 15.587,73, que somada às parcelas pagas pelos autores perfaz a quantia de R$ 150.000,00.”
Condenação final:
- “Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a presente ação declarar a rescisão contratual entre as partes e condenar a ré à devolução de 100% dos valores pagos no montante de R$ 150.000,00, com correção monetária a partir do desembolso e juros de mora a partir da citação.”
Processo nº 1041904-52.2015.8.26.0100 (arquivo de jurisprudência selecionada do escritório Mercadante Advocacia)
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.